农发行300亿支持北京腾退！央行启动"实质性"降息！人大附中进驻大厂！

【1】

北京腾退即将全面推广

农发行300亿助力

8月13日，中国农业发展银行北京分行发布公告：2019年下半年，农发行将安排300亿信贷资金，重点支持“一核双翼”疏解腾退，引领和撬动社会资金支持北京经济建设。

中国有三大政策性银行，一个是国开行，另外一个就是农发行，还有一个进出口银行。政策性银行一般不以盈利为目的，资金来源是财政拨款或央行贷款，是为了实现重大国家事业而实施的贷款行为，信贷利率非常低。

这次农发行能够给予北京300亿的政策性贷款支持，说明北京腾退疏解已经成为国家性重大项目工程，国家希望通过政策性贷款来引领及撬动社会资金来共同参与“一核两翼”的腾退疏解工作。

目前关于核心区的退租工作已经启动。西城区已经基本结束试点工作，菜西退租工作在8月10日已经全面结束：

根据官方的统计数据，试点片区总共涉及390户直管公房，最终实现234户申请退租签约，实现了60%的退租率。另外41户私房也实现了签约。

已经完成申请式退租签约的居民中，124户申请共有产权房，149户选择货币补偿，4户申请公租房，其中有2户同时申请共有产权房和公租房，已搬离的居民达29户。

菜西试点结束之后，西城区房管局将总结试点工作经验，开展全区申请式退租相关政策的编写工作，正式全面推开。

根据近期西城区房管局正式回复函来看，后面即将启动退租拓展的片区将不再是试点（试点片区一般涉及户数规模小，以总结经验为主），包括即将启动的大剧院西片区可能也将是正式按照菜西总结的经验来正式大范围实施。

我们判断，大剧院西片区将会在西城区正式公布退租详细政策之后启动，这个公告时间预计会在十一前后，正式启动时间可能在十一之后，具体时间请以官方公告为准。

本次农发行给予的300亿政策性信贷资金，将彻底解决北京腾退疏解“资金”不足的后顾之忧，对核心区等待改善居住条件的居民是一个好消息。

【2】

贷款利率市场化改革启动

央行开启"降息"模式

7月份的经济数据表明，中国的经济下行压力还在持续加大，各项经济指标增速均有回落：规模工业增加值增速回落1.5个百分点，消费品零售下降1.2个百分点，固定资产投资下降0.1个百分点。

该数据一经公布，市场对中国降息降准的呼声顿时高企：在全球各大央行纷纷大幅降息的背景下，中国具备降息的巨大空间啊。

8月16日，国务院常务会议提出要运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低：重点是完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。

这里面重点是两个改变：第一，是增设LPR五年期及以上的贷款利率报价；第二是LPR报价变成“市场公开操作利率加点”的方式形成。

要想理解以上的变化对市场的影响，首先要理解什么是贷款市场报价利率和市场公开操作利率加点报价。

2004年央行发布了《加息决策》，在这个文件里提到各大商业银行在贷款中，可执行贷款市场报价利率（LPR）,即代表贷款人的真实还款利率水平。

这被看做是中国利率市场化改革的起点：商业银行终于可以自行确定市场贷款利率了。

但《加息决策》中还规定，贷款市场报价利率（LPR）要以基准利率为标准，上可不封顶，而最低下限不得超过基准利率的0.9倍。

也就是说各大商业银行的市场报价利率，其实就是在基准利率水平上下浮动一定的比例，最低不能超过0.9倍的基准利率。

有一段时间由于支持房地产发展，曾经将个人房贷优惠利率下降到基准利率的0.7倍及0.85倍，不过现在基本已经全部取消了。

但是对公贷款，最低下限不得超过基准利率的0.9倍是一条红线：这意味着对实体经济企业的贷款利率一直都比较高，对推动实体经济发展不利。

出于降低实体经济企业贷款利率的目的，本次LPR的重大改革就是：将原来以基准利率为标准，改成以市场公开操作利率（MLF）为标准。

目前，我国1年期市场公开操作利率(MLF)为3.3%，要明显低于现有贷款基准利率4.35%：这意味着从8月20日开始，各大商业银行要以3.3%这个利率为标准来进行加点浮动报价，而不再参考4.35%这个基准贷款利率了。

这肯定能引导整个贷款利率的下行，起到降息的效果，但是与直接降低基准利率而言，刺激经济的效果还是差了一点。

直接降低基准利率，将会整体上降低所有债务人的负担，包括以前贷款的，和将来要贷款的，都有减少利息的支出，减少负债的压力。

但本次将LPR的对标物从基准利率4.35%改成市场操作利率3.3%，依然对整体经济有较大的刺激作用：这代表新一轮宽松已经启动。

第一，新增贷款的额度及利率肯定会有一定程度的增多；第二，央行会持续通过市场操作利率来引导新增贷款的持续下降。

这肯定对房地产有一定的利好，毕竟现在能有大量贷款需求的，除了政府借债，就是居民买房了。而实体经济目前最缺的，不是贷款，而是订单。

【3】

人民大学正式官宣“三区项目”

大厂潮白河迎来价值递增

根据既定规划，中国人民大学除了在通州城市副中心建设东校区之外，还要在大厂潮白河建设“三区”项目：园区、校区及社区。

其实早在2018年，中国人民大学社区项目就已经确定位置，且整个项目已经基本开工。

社区项目占地820亩，总建面大概82万平米，含有住宅及商业配套，由华夏幸福基业进行代建，销售目标为中国人民大学东校区的教职工、人大附中附小的教职工及人大产业园的职工等相关人员。

中国人大学区项目则是最近才最终确定位置图。占地261亩地，建筑面积15万平米，是一个由人大直接办学的12年学制学校：含小学、初中及高中。

这就意味着人大学区项目其实包括两个学校：人大附小及人大附中。人大附小的入学方式，是就近上学，属于学区房性质。

而人大附中的入学方式则不同，属于择优录取：只要大厂学籍的小学生，均有机会进入人大附中上学。

人大学区项目的确定，对整个大厂都是利好消息。

最后是中国人大园区项目，属于中国人大出版社的传媒创新中心项目，是一个以人大出版社为核心的文化产业园区。

人大出版社园区占地286亩，建设面积38万平米，主要是办公楼及园区配套，预计将有就业人口达到1-2万人。

中国人民大学大厂三区项目本次的全面公示，主要源于中央政治局委员，北京市委书记蔡奇在8月9日视察城市副中心时的讲话：北京签约北三县的项目，要全面紧抓落实。

我们判断，在中国人大项目官宣之后，很快通州及北三县的四统一规划就会面市，同时22号线也将最终确定线路并实施开工。

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