疯狂的珠海！城市群时代到来，全面取消限购第一枪正式打响！
8月29日，粤港高大湾区的核心城市，珠海楼市再次传来重磅消息：全面取消外地人在珠海的购房限制，外地户籍可在全境购买一套住宅。
这已经是珠海第三次对楼市进行松绑：如果说前面两次还有点犹抱琵琶半遮面，第三次就直接全面取消限购了。
第一次是在2018年12月，珠港澳大桥全面通车之后。珠海宣布：在金湾区、斗门区，外地人只需一年社保可购买一套房，而此前则需要5年社保。
第二次是在2019年5月，珠海再次下发文件：全市放开对港澳居民的限购条件。部分区域，放开对外地人的限购政策。
其中，外地户籍在斗门、金湾全部放开限购，不再需要社保。但香洲、横琴依然有社保要求。
第三次则是在2019年8月29日，不仅港澳人士在珠海全面取消限购，同时外地户籍在全市范围也不再要求社保，直接放开限购了。
珠海本次公开取消限购的背景是在8月26日，中央财经委第五次会议中确定了“要按照客观经济规律，调整完善区域政策体系，增强中心城市和城市群的经济和人口承载能力”的都市圈发展战略。
其实在8月26日的这次中央财经委会议中，明确了两个隐含意思：
第一，要按照客观的经济规律来调整完善区域政策，相当于将政策的主导权下放到了地方，要求地方根据经济规律做适当的调整完善。
第二，增强中心城市和城市群的人口承载能力，就必须要对目前的限购政策作出调整，以吸收更多的外来人口，提高承载能力。
外来人口进入，如果不能购房，不能自由落户，谈何提高人口的承载能力？因此，我们判断中央财经委的本次会议，在一定程度上默许了限购政策的适当调整。
珠海只不过是打响了都市圈时代，全面取消限购的第一枪！也有人解读为这是在利用三四线楼市的需求来稳定一二线楼市的房价，但我个人认为，本次都市圈内取消限购，有其更深层次的经济原因。
都市圈放开楼市限购
有助于吸纳就业人口
实现经济全面稳定
7月份的经济数据已经表明，中国经济的下行压力与日俱增，尤其是近期与美国的贸易摩擦越来越激烈，外贸出口将会面临严峻挑战。
而刺激消费并非一时之功就可以实现的，需要较长时间的培育。
所以在对外贸易的外需及国内消费的内需，两个方面来衡量，都会出现短时间的障碍，稳经济难度越来越大，就业压力自然也会剧增。
怎么办？
8月26日的中央财经委会议和全国人大审批通过的《土地管理法修正案》提供了一个完整的解决方案：
第一，尽全力发展中心城市及城市群，打破中心城市的人口约束，利用中心城市强大的经济功能，来提供更多的就业机会。
背后的潜台词就是让失业人口尽可能进入都市圈，去那里寻找工作，不要再呆在三四线城市了。
第二，越来越多的人口进入都市圈及中心城市之后，怎么解决居住问题？《土地管理法修正案》提供了配套方案：利用集体建设用地来加大供地规模，解决住房问题。
所以在本次《土地管理法修正案》中，一个核心就是要给集体建设用地松绑，让其可以自由入市流转，加大城市住房供应量。
在这种背景下，都市圈内的中大城市还需要保持限购政策吗？我个人的判断是都市圈内的住房限购政策逐渐松绑是势在必行的，珠海只不过是提前走了一步。
原因很简单：
第一，随着就业人口越来越多，都市圈内的居住需求是实实在在的，不会出现“只炒不住”的现象，导致“空城”“鬼城”的大量出现，空置率居高不下，国家需要大力去库存。
但实实在在的居住需求出现，“房住不炒”自然也就实现了。
第二，限购松绑可以短期内提供大量房源，解决流动人口的居住问题，有效留住人口。
第三，限购松绑可以提供更多的就业机会，刺激经济增长，提高政府财政实力，一箭三雕。
第四，政府通过大量建设保障房，可以实现就业人口的居住托底，实现住房的多梯度供应：公租房+共有房+商品住房。
集体建设用地可以大量建设公租房，对中低收入阶层居住实现托底保障；共有房可以实现一般城市白领的居住需求；商品住房则提供了更高层次的居住舒适度。
综上所述，我们判断：在中国经济增长越来越依靠内需刺激的背景下，中国就业人口将会加速向大城市及都市圈流动，人口剧增将会对都市圈住房政策形成巨大冲击。
像北京、上海、广州、深圳等一线城市，必须要加大对保障房、人才房的建设力度及供应能力，才能够尽可能接受流动人口，留住流动人口。
而对于都市圈内的其他城市，则需要大力放开落户政策，对房地产限购进行实质性的松绑，协助中心城市实现人口产业的分流。
比如珠海限购的取消，将会降低深圳、广州的人口压力；河北全面松绑，则可以有效缓解北京首都的人口压力。
都市圈区域政策调整，要服从于国家战略发展大局，以中心城市需求为出发点：基于此，我们判断，国庆之后，各大都市圈限购松绑将成为基本趋势。
9月2日微信群讲座
【都市圈时代：如何判断楼市走向？】
【进“珠海群”，请添加下方大山助理微信号】
【精品文章回顾】
【大山老师知识星球】