土拍盘点奉上！有一些区域的房子可以囤起来卖！

Original 观爷观南昌360 2022-06-14

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关于该文章，观爷原本计划在5月初发布，由于平台改版等原因，该文章最终选择今天夜深人静时和大家见面，我们将聚焦4月的土拍结果以及5月的土拍计划盘点热门地块，并从土拍的情况谈一谈片区的发展以及置业购房的选择方向，并对后期情况进行预判。内容仅为观南昌360观点，仅供参考！

南昌4月土地竞价结果汇总

观南昌360此次汇总4月主要成交地块。从整个地块可以看出，12宗地块（合计1212.8亩）中新建区占据7宗地块（合计524.863亩）。

4月最热门地块毫无疑问为期盼多年的经开中央公园地块出让，最终由旭辉溢价47.27%拿下，将建设商业商务居住文体公园等多功能与一体的综合项目，由于条款中对工期有较高的要求，因此拿地即动工。

据了解，该地块在剥除文体、公园、零售商业用地之后，住宅楼面价高达10568元/㎡。而旭辉住宅项目在限价+装修的测算最高价只能在13450元/㎡（品质？），住宅销售节点同时需根据购物中心、文体公园及经开公园的建设来销售，交付前只能销售60%的商品住房，其余部分需在竣工交付后分批预售。

该项目将贡献片区至少三千套以上的住宅房源，目前整体配套部分，商业公园都是卖点，但学区部分偏弱，地块的限价或导致区域天花板价值形成，周边二手房价格在3年内突围比较困难。

而新建区在此次的土拍中明显有2部分构成，一方面新建经开区实际为望城产城区，周边发展主要强调与九龙湖片区对接共赢式发展；另一部分主推欣悦湖板块，片区在引入二十八中教育集团的消息后大量推地，4月推出5宗用地，保利、东投等开发商首进新建区，同时靠近吾悦新城广场的地块将规划为高层项目，此次土地将再贡献约44.5万方住宅项目。

4月的土拍当中，湾里将新建酒店项目完善旅游业，绿地&红谷滩城投拿下九龙湖VR科创城商业商务住宅等用地，宣告这里将成为九龙湖另一片开发的热土。但是，住宅未来含装修将在约一万四五的价格，旁边将布局有总部基地，三大中心四大平台以及商业商务用地，并规划公园绿化，配合该价格你会盘吗？

南昌5月土地竞拍明细

5月份土拍明细中，观爷基本囊括了接下来将竞拍的主要地块，包括待正式上线部分（今年的土拍量太少）。地块在性质方面更加多元化，真正涉及商业住宅的部分，截止目前仅8块，昨天由临空城投&阳光城拿下临空区域居住用地；南水&东投等拿下九龙湖北广场地块建多平台总部办公楼。而5月土拍真正的看头还将集中经开、新建区欣悦湖以及南昌县象湖滨江地块，接下来观爷就盘点一下，留言探讨你看好哪！

DAGJ2020012地块位于南昌经开区规划学校以东、瑞香路以南、海棠南路以西、西昌路以北；出让面积57199.3平方米（合85.799亩）；用地性质商住用地，商业控制在15%；容积率≤2.2；建筑密度≤35%；绿地率≥30%；起始地价386万元/亩。

此次竞拍地块位于经开南部片区，起始楼面价仅2632元/平方米，而毛坯限价8886元/平方米，最终含装修限价最高可达13386元/平方米。地块周边有和正智汇谷、汉港凯旋城、嘉业海棠湾、新力帝泊湾等小区。

地块东侧正是启动建设的南昌二中经开校区，按地段划分的前提，基本锁定该学区范围。从超低的楼面价参考可售价格，再结合周边情况看，经开地块在5月将再次迎来聚焦的目光，观爷预判会很火。下周五地块将正式竞拍！从性价比来看，经开区依然属于洼地区域。当然，建议选购二手房严格参考限价作为标准。

2020年，象湖滨江终于迎来了土拍，同时一口气将出让263亩地，涵盖商业住宅性质，同时为经开公园地块之后再次带设计方案出让的地块！

DAJ2020001临江地块位于南昌县范围内汇仁大道以北，河洲路以西，银湖三路以南；地块面积129.4845亩；为商业居住用地；容积率2.2，建筑密度25%，绿地率35%，地块出让起始价596万元/亩，地块起始楼面价约4064元/㎡。同时将建设3.98万方商业（含办公配套用房等）。

DAJ2020002地块位于南昌县昌南新城文山三路以南，文山四路以北，东祥路以西，银湖中路以东；地块面积133.05亩；商业居住用地；容积率2.0，建筑密度33%，绿地率25%；地块出让起始价310万元/亩，地块起始楼面价约2325元/㎡。

该地块东侧为在建的南昌县文化中心，地块核心建设内容为不低于7万方商业，同时5万方主体商业全部从开业之日起自持至少10年。也就是我们前期谈到计划投资30亿打造的唯客天街项目。

根据前期设计方案，项目建设内容包括知名商超、高级特色商务酒店(不低于四星装修标准)、影院、教育中心等，其中知名商超、高级特色商务酒店（北侧）为主体商业；配套住宅位于西侧。

建设总建筑面积270000㎡，其中集中商业9600㎡，街区商业46000㎡，高级特色商务酒店14400㎡。自持面积50000㎡。自持部分为集中商业(电影院、知名商超、教育中心、小吃巷)9600㎡，街区商业(街铺15300㎡，特色院铺商业10700㎡)，高级特色商务酒店14400㎡。

两宗地块毛坯限价均为10000元/㎡，普通商品住宅（144㎡以下）的建筑面积的比例不少于70%。同时对建筑装配率均提出要求。地块将于5月22日出让。

从整个象湖滨江土拍板块看，此次竞拍地块周边含有联发美的、煌盛、正荣等开发商建设的项目，今年将集中入市，且限价均为10000元/㎡，搭配装修约13000元/㎡的价格段位，但考虑到集中入市和后期源源不断的土拍资源，区域或将面临横盘期，同时或将受销量压力而降价走量。

同样新建区欣悦湖板块也不得不面临这样的问题。5月14日，该板块核心位置又有2宗地块合计166亩对外竞拍。地块起始楼面价分别为5172元/㎡、5220元/㎡。限均价14000元/㎡。

新建区近期刚发布文件，关于新建区优化中心城区产业布局支持工业用地“退二进三”实施细则，看来新建是妥妥的要和传统意义的新建挥挥手了，未来将腾出工业用地空间用于交通、能源、环保、学校、医院、公园绿地等城市基础设施、公益性公共服务设施，金融服务、商务服务、科技服务、信息服务、文化服务、健康养老和家庭服务等现代服务业，商品住宅、商住混合、加油（加气站）等第三产业活动。

那么你问我新建区的中心城市在哪？观爷只能说欣悦湖确实是中心之上的典范。同时板块北侧的厂房区和规划对比就能看出将撤离的端倪。

抛开欣悦湖板块的配套建设情况，区域除了存量盘待去化之外，今年金地、正荣、保利等多个项目将入市，而根据目前出让成功以及此次待出让地块，通过核算约115万平商品房将去化，推侧有九千套房源之多！板块供应量持续加大，未来到底是供大于求还是供不应求？

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