【房地产税筹72变16】成本项目的税会对比

房地产企业成本项目的税会对比

汪道平

除夕晚上写了篇感想，这注定是我们一生最难忘的一个春节了，那时候还没说要延迟上班，特别是延迟到正月十五后，这下子一个个关在家里，不管是大人还是小孩都要奔溃了。虽然在家，却难以闭关，因为还有一日三餐、陪娃、家务，加之缺乏运动，还有些腰酸背痛、脑袋发晕，以至于这个专题学习拖了很久。

从刚开始写这个系列，我就说成本核算这块是最复杂的，不仅是会计核算上，税际差异上也是。写的过程自己也学习了很多，看了很多会计核算方面的论文，却发现很多也是浅尝辄止，抑或是泛泛而谈。

我尝试着用个生活中的例子来做个解释。

我家是农村的，家里兄弟俩。除了供我们读书，父母最大的投资就是盖房子。父母用微薄的收入，东拼西凑，差不多十几年的时间，盖了两层半房子。先是用了自家的宅基地和千把块钱买的隔壁地块一起，打了地基。隔了好多年才盖了一层，有厨房、两室一厅、猪栏、柴房。又隔了好多年才在上边加盖了一层，顶楼还可以晒谷子、粮食。又隔了几年，才陆陆续续的作了装修、刷了漆，添置了家具。

这个过程当然用不上高大上的税会核算，可最基本的账还是要算的，如果要算仔细点，这几项是必须的。

一是成本对象。

算简单点，拿整个房子来核算，就是盖完了整个花了多少钱，折合到建筑面积每平米成本是多少？

考虑到房子两层间隔了蛮久，物价和各项成本差异有别，可以拿一层和二层来各自作为成本核算对象，算算一层花了多少钱，二层花了多少钱，各自每平米成本多少？

如果再细分，把厨房、住房（两室一厅）、猪栏、柴房等各自作为核算对象，算算分别花了多少钱，各自每平米成本多少？

二是成本核算项目。

成本支出很多，如果要记好账得要先分好类。分类错误可能会影响后续成本分摊。

比如土地成本（申请宅基地的费用、买临地的费用等）

比如建筑工程费（请建筑工人的费用、买钢筋水泥、砖头的费用等）

三是成本归集和分摊。

成本归集是先归集到成本核算项目，核算项目下会根据具体成本对象设置明细科目。如果属于应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

比如在盖一层时购买的各项建材可直接归集到该层成本。

而地基建设费用、土地费用等，则需要根据一层和二层面积做分摊。如要进一步细化到厨房等对象，则需要做二次分摊。

笔者理解大概就这么个意思。当然，具体到房地产项目则更加复杂，除了会计核算，还有所得税和土增税的成本归集和分摊问题。

本期先说说成本项目的税会规定。 

一、会计核算相关规定

目前关于成本核算最新的相关文件是《财政部关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知》（财会[2013]17号），但规定较为模糊，各地产企业都会有更加细化的成本项目分类表格。

笔者将相关内容列示如下，供参考。

以下是网传某房企自设的成本项目以及释义，供参考。这个每家房企都会有根据自身实际需要做相应规定，入乡随俗即可。

二、企业所得税视角的成本项目

31号文第27条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：　　

虽和会计核算有细微差异，但一般按企业内部核算规定处理即可。分类错误并不必然影响企业所得税处理，当然某些应该归在公共配套、待分摊共同成本项目的成本分类错误会导致后续核算和所得税计算的差错。

对所得税影响较大的主要有土地成本、公共配套设施的归集和分摊。

三、土增税视角的成本项目

结合土增税法实施条例、细则以及国税发[2009]91号（土地增值税清算管理规程）相关规定，土增税扣除项目主要有：

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

 土地征用及拆迁补偿费

 前期工程费

 建筑安装工程费

 基础设施费

 公共配套设施费

 开发间接费用（注：需剔除会计上资本化利息费用、项目营销设施建造费、管理人员费用等）

3.房地产开发费用

 利息支出　

 其他房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金等

5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除=(1+2)*20%）

6.代收费用

对土增税影响较大的主要有土地成本、公共配套设施、开发间接费的归集和分摊。

你怎么看呢？

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【房地产税筹72变7】增值税预缴税会处理及超税负率预缴的解决方案（上）

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