房地产开发企业整体购买未竣工开发项目后开发再转让土地增值税能否加计扣除？
关于房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目后开发再转让土地增值税加计扣除的问题
请问房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，再投资建设后转让的，在未来清算土地增值税时，对于购置未竣工的房地产开发项目的价款，是否允许作为房地产开发费用10%及加计扣除20%的基数？
2023年2月13日四川省12366纳税缴费服务热线：
您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。
由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。
以上答复仅供参考，如对该问题仍有疑问请联系主管税务机关咨询，如有其他疑问请致电四川省12366纳税缴费服务热线或您的主管税务机关咨询。
财税评论汪道平注：
相关问题我在购入在建项目再开发能否加计扣除？有过详细解释，在盘点房地产税收20个热点问题汇总（2022-5）也有论述。
购入在建工程项目再开发能否加计扣除？
实操上主要有四种做法：
1、以浙江税局等代表的不允许加计扣除的做法，如浙江省地方税务局公告2014年第16号，购买在建项目进行继续建设再转让的扣除：房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。
有同类规定的还有上海、天津、青岛、山东、南宁等地，算是多数意见。
2、允许加计扣除的做法（就不点名具体地区了，已所剩不多），比如规定，对于购入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产企业的房地产开发行为，可适用加计20%扣除的规定。
3、重庆规定，房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。
重庆土地增值税政策执行口径，明确三分法、转让在建工程、委贷利息等争议问题
4、部分地区规定，对取得土地使用权后进行房地产开发的，无论是转让方还是受让方均可进行加计扣除。其中∶转让方A加计扣除的计算基数为（取得土地使用权支付的金额A+实际发生的开发成本A）。受让方B根据转让方土地使用权支付的金额A与实际发生的开发成本A之和、购入价款孰低原则，确定取得土地使用权支付的金额B。加计扣除的计算基数为（取得土地使用权支付的金额B+受让方实际发生的开发成本B）。
以上种做法各自的理由，这里不再争辩，各有各的道理。
国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告(2012征求意见稿)中曾提到，八、关于企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让土地增值税的问题：企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除;后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。
可以看出这个最终未出的公告是目前多数地区的做法。
这个意见稿很有意思，比如七、关于非房地产开发企业取得房产改造后再转让的扣除问题：经房地产主管部门批准，非房地产开发企业取得毛坯房及其它存量房，进行局部改造、装修装饰后再转让的，计算扣除项目时，其取得该房产所支付的价款及税金、改造过程中发生的开发成本以及与转让房地产有关的税金允许据实扣除，但不得再按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条的规定加计扣除。这个问题在二手房计算土增税时就争议很大，如果明确了对多数企业确实是利好。
财税评论汪道平认为，根据现行土增税条例和实施细则，以及土地增值税宣传提纲等对立法原意的阐释，没道理不让收购方企业加计扣除。如果基于反避税考虑要对关联交易有所限制，那么对有合理商业理由的非关联收并购，政策上应该更加开放。
增值税上，收购在建工程还涉及到增值税的土地价款抵减，这块已经明确了。国家税务总局2018年第二季度政策解读中曾明确，“房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。”
另外，如果原建筑物推倒重置的，计算土增税时原建造支出或购置成本能否扣除？《中山市“三旧”改造税收指引》中有提过，原建筑物购置取得的，购置凭据未明确划分土地价格与建筑物价格的，应通过合资质评估机构取得建筑物重置评估价格，以总购置价减除重置评估价格后的余额作为土地价格。全面改造的，原建筑物推倒重置的，计算土地增值税时，原建筑物发生的建造支出或购置成本，列入土地开发成本，据实扣除；微改造的，改造后重新分割登记转让的，计算土地增值税时，原建筑物的建造成本或购置成本，按可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，分摊列入开发成本。
疑难：原建筑物推倒重置的，计算土增税时原建造支出或购置成本能否扣除？
请扫码关注财税评论直播间公开课：
1、新形势下企业在并购重组中的房地产税务处理和规划（汪道平）
2、房地产企业汇算清缴之收入确认的纳税调整和热点问题（汪道平）
3、房地产企业所得税汇算清缴政策解读和实务操作（姚家焕）