深圳旧改最新红头文件：以后更难拆了！（附最全解读）
千呼万唤，改了几十稿的深圳旧改暂行措施终于通过市政府同意，正式发布。
1月5日，深圳市城市更新协会官方发布了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，在各位童鞋的强烈要求下，楼校长简要将30多页的红头文件提炼了9个重点，方便大家阅读。
而对于购房者最关心的六大问题，楼校长也帮大家找出了答案。
Q1
旧住宅小区怎么拆？ 能否强拆，拆赔比多少？
A
首先，楼校长要忍痛告诉你，旧住宅不是你家想拆就能拆，也不是你家够老够破就会拆！特别原关内老房子拆起来更“艰难”！所以，先憋住眼泪，再看细则：
能拆的基础，是必须得够老。“旧住宅区申请折除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年。”
成片旧住宅区能改则改，不得不拆的须谨慎调研。“对急需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。
而成片旧住宅区确需通过城市更新实施拆除重建的，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作。”
零散旧住宅区拆起来很麻烦。“必须同时满足100%业主要同意；零散住宅区总用地面积不得超过拆迁范围总用地面积的1/2；零散旧住宅区部分和其余部分旧改意愿要分别计算，都需符合旧改相关要求”这三大条件。
人人都想借拆迁搏一把，政府当然也了然于心，因此尽可能避免纠缠，提高效率的办法也只有靠严格的政策了。
重点来了。如果幸运得到拆迁机会，拆赔比是多少？
零散旧住宅区的住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积1：1进行，其他类型合法房屋产权置换协商确定。
Q2
除了住宅，还有哪些项目会拆迁？
A
当然，除了旧住宅类物业外，旧厂房、旧商业同样有机会被拆迁，只要符合城市整体发展规划要求，条件相对于住宅还是有所放宽。
相比旧住宅，楼龄要求小了5年。“旧工业区、旧商业区申请折除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。”
符合产业发展导向，自身无法解决空间需求，只需近10年的楼龄。“符合产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求，在2007年6月30日前建成的旧工业区（更新方向为普通工业用地M1）”
未满15年的也可以拆，但是面积必须小。“旧工业区、旧商业区中部分楼龄未满15年的建筑物，占地面积之和必须小于6000平，且不超过总拆除重建面积1/3。或者公共利益用地面积不能小于拆除范围用地面积的40%，若不足则需落实6500平独立占地公共服务设施及轨道交通、次干道及以上道路、河道整治基础设施。”
满足苛刻要求，地块面积小也允许更新。“原特区内“工改工”、“工改商”或政府鼓励产业项目，拆除面积不足1万平但大于3000平，独立占地且总面积不小于3000平的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目，均可申请小地块更新。”
如果以上条件能满足其一，楼校长恭喜你很快就有机会被拆迁，至于多快，当然就得看运气了。
Q3
哪些区域旧改项目优先推进？ 有什么要求？
A
其实早在11月发布的《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》中就已明确重点更新区域，而此次文件则再次强调将优先推进“十三五”划定的重建区域。
此外，对于相对成片，拆除范围用地面积大于1万平的城市更新单元，也将优先推进。
楼校长先给大家复习下，“十三五”规划中重点推进的更新区域有哪些。
重点区域更新：
中国（广东）自由贸易试验区蛇口片区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等。更新统筹片区：
车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小梅沙、盐田河临港现代服务业产业带、铁仔山-碧海片区、阿波罗未来产业城、光明中心、坪山中心、北站周边片区、葵涌中心等。虽说以上区域已被列为重点更新区域，但若以为在区域内就能立马被拆，只能说你还是太年轻。楼校长发现，最新细则显示，还必须满足以下几个条件才有望被拆除重建。
原关内更新项目，拆除面积得大于15万平，相当于15个标准足球场。“属于福田、罗湖、盐田、南山等区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平”
原关外，拆除面积得大于30万平，相当于37.5个标准足球场。“属于宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平。”
合法用地比例要求不能低于30%。“拆除范围内合法用地比例应当不低于30%。”
看到这，不少粉丝表示，这样的面积要求，原关内不少片区将无缘此次城市更新了。
然而，原特区内部分项目，拆除面积不足1万平依旧有“重生机会”，那就是“工改工”、“工改商”或政府鼓励产业项目，满足问题二中提及的小地块更新条件即可实现。
很多时候，总是“雷声大，雨点小”，反复纳入计划的更新项目却迟迟未推进，时间一长，购房者们都担心，到底拆还是不拆，到底还能不能拆。这一次的文件也明确给出了答案。
Q4
未推动更新计划的项目会怎么处理？
A
会被清理！
文件明确与政府落实了“城市更新计划”但迟迟不执行的项目，没有实质性的进展，就会被政府给清理，调出计划。
那么问题来了，哪些项目将被政府清理？
"城市更新计划"公告1年内，未完成土地信息核查和报批规划；
"城市更新计划"报批通过2年内，未确定项目首期实施主体；
"实施主体"确定1年内，未办理土地出让手续；
看来，有一部分购房者得空欢喜一场了。
Q5
人才住房、保障房跟安居房 的供应及配建有何要求？
A
意见稿反复修改均有提及保障房配建，而此次定稿则是首次提到人才住房配建，人才住房和保障性住房将享受同等政策礼遇。
文件显示，符合以下条件的工改项目，可配建人才住房和保障房。
位于规划保留的成片产业园区范围外；
已建成或近期规划建设轨道站点500米范围内；
原特区内：用地面积不小于3000㎡，原特区外：用地面积不小于10000㎡。
拆除重建类旧改包含商务公寓，按比例（一类地区：20%，二类地区：18%，三类地区：15%）移交政府，移交政府的公寓免交地价，建成后由政府按照公共租赁住房的回购方式回购，产权归政府所有，由住建部门管理。
Q6
开发商的机会在哪里？
A
对于“两房配建”的要求，一定意义上会降低开发者的利益点，但对于寸土寸金的深圳而言，少赚点钱又如何，更重要的是有地可开发，不然分分钟失去在深圳的市场份额。
细读文件，不难发现通过“两房配建”，开发商均可获得一定比例的商品住房。
配建公共租赁住房，可取得小于总建面45%的商品性质建面。“人才住房和保障性住房为公共租赁住房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积。”
配建安居性商品房，可取得小于总建面25%的商品性质建面。“人才住房和保障性住房为安居型商品房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积。”
虽然文件同时要求住宅面积需控制在90㎡以下，变相控制了开发商对于新房的溢价空间。但城市更新地价不计息，首付3成起，分期缴纳，也降低了开发公司的准入门槛。“城市更新项目地价可不计息分期缴纳，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清。”
不得不说，不计息对于一些资金实力不够，但是操盘实力比较强的开发公司来说，是具备吸引力的。
今天的解读就到这了，楼校长尽力了，若需要更多文件详细内容，请点击阅读原文查看，就酱~
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