北京炒房客一口气买16套！最近深圳这种公寓卖得很好？

眼下上海商改住政策闹得沸沸扬扬，深圳这类公寓却卖得火热。

最近，朋友圈里一则“北京80后美女秒定16套公寓”（也有中介声称是20套）的消息，成功引起了楼校长的注意。

据楼校长了解，该项目主打产品就是办公性质的LOFT公寓（为避免广告嫌疑，以下简称"A项目”）。

无独有偶，最近成交及宣传均抢眼的几个公寓，如华创云轩（办公性质）、峰荟时代中心（产研用房性质）也同样主打LOFT产品，各家中介大力推广。

在政府严查违规搭板和改变房屋性质的当下，开发商简直是“闻LOFT色变”，想尽法子把LOFT、复式等字眼用“灵动空间”、“多变空间”来规避掩盖。

户型图不敢印，样板间不敢开放，销售口径各种严谨。这几个公寓，着实是一股“清流”。

在探究LOFT公寓热卖背后的同时，楼校长也跟大家捋一捋这类型公寓到底能不能买。

壹

据深圳中原研究中心统计的五月公寓成交TOP10，华创云轩以332套拿下冠军，峰荟时代中心为季军。

抛开前期开盘备案数据，各方信息来源似乎印证了它们卖得还不错。

有网友透露，今年年初开盘的坂田华创云轩，卖了三个月只卖了几十套。从三月份开始加大推销，启动二三级联动，价格也有所降低，才开始慢慢卖起来。如今均价约5.5万/平，48平米以下的小户型早已售罄。

此外，光明的峰荟时代中心年初被广州奥园收购拿下，改名为“奥园峰荟”。2.2万/平起的价格吸引了不少投资客，但由于是产业研究用房，与普通的商业办公LOFT公寓不同，需要以公司名义购买，且税费较高。

而一周前各家中介宣传A项目还有11套37平复式、12套43平平层。就在几天之后，在售户型仅有51平复式3房和56平平层3房了。

“最近平均一天能成交20套。我们同事带了两个客户一下买了30套，网上传的北京美女秒定16套就是我同事的客户。”代理A项目的中介透露。

不少中介还声称价格很快会上调，目前均价在3.1-3.3万之间，而二期会上调到3.5万/平。此前项目3月份首次开盘时，当天的销售量仅几十套。

 中介朋友圈截图

然而据楼校长得知，同华创云轩一样，由于开盘销售结果并不理想，这几个项目都启动了二三级联动，佣金还给得很高，高达4-5%。因此这热销的背后，除了各家中介的合力推盘，也不乏“炒作成分”。

为了吸引购房者，各家中介不惜用尽法子突出楼盘的使用率和赠送率：loft高拓展低总价等字眼，再加以各种精装复式样板间图片。40多平2房已经不足为奇，甚至25平也给你做到2房。

以下为5月销售冠军及季军的宣传口径、户型图、样板间图片：

  

华创云轩宣传口径及样板间图片（左右滑动查看）

  

奥园峰荟宣传口径及户型图（左右滑动查看） 

贰

对于开发商来说，Loft产品虽然能实现利益最大化，却也很令人头疼。

据楼校长得知，自去年新政以来深圳严查楼盘，类似Loft商办项目有的被暂停销售，有的改为自持，有的无奈把精装交楼改成毛坯交楼。

为了通过消防验收，A项目LOFT产品是毛坯交楼。而华创云轩和奥园峰荟虽是精装交楼，但有购房者透露，第一次消防验收申报是毛坯，通过之后再由第三方装修公司搭板跟精装，不再进行第二次不申报。这的确也是市面上大部分精装LOFT产品的套路。

如此把赠送面积利用到极致的办公loft产品，购房者购买到底有没有影响？

5月12日深圳规土委发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，其中明确规定商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计。

Loft公寓的设计就很大程度地违背了此条规定。

深圳市房地产研究中心李宇嘉博士表示，深圳各类产品开发建设均是严格按照法定图则进行的，这类商业办公性质的Loft产品肯定是无法通过建筑规划。

“这种Loft公寓肯定是违规的，是政府严厉控制的类型。目前的问题就是，很多开发商都是按照常规规划报批，然后后期再改规划建成Loft。”

不过对于这种在建或建成的产品，李宇嘉博士表示政府暂时没有明确的一个处罚规定，如果要查处应该都是暂停销售，但建成后拆掉的可能性不大。

最后，楼校长再给大家简单地梳理下Loft公寓项目开发商及购房者所面临的风险。

①对于已按前期产品规划建设的项目，很可能面临整改风险，亦或在较难获批预售许可资格；

②如果前期妄想打擦边球，大面积拿下工改项目，想改做公寓的开发商或将难以按计划进行，成本将增加；

③若已承诺购房者以精装公寓形式交付的，属于违规销售，并且可能因为项目无法验收存在违约风险；

④购房者购买此类产品时，也面临着消防配套不过关的安全隐患。

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