冰火两重天：深圳楼市火热，东莞却量价齐跌，惠州房贷利率最高上浮50%！
冷清了许久的深圳楼市突然火爆，多个新盘入市均取得了不错的销售成绩：
25日，龙华玺园开盘，推出251套当天卖了176套；
26日，万科臻山府三期推出397套房，网上选房，半个小时，仅剩16套，几近售罄；
27日，华强城开盘，1240套房卖了1033套，去化83%；
28日，万科星城开盘，推出3337套房，网上选房，半个小时卖了约1900套。
如此亮眼的成绩，让许多人开始讨论“市场是不是回暖了？”
不过，与深圳市场购房者火热抢房截然不同的是，临深的东莞、惠州市场情况却并不乐观。其中，东莞最新成交量价均回落；惠州市场反应继续冷淡平稳，而房贷利率最高却上浮了50%！
资料来源：价值领地、企鹅财经、惠州世联行南方都市报
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① 新增预售：第47周，东莞市本周商品房新增供应套数12441套，供应面积23.84万平；其中，商品住宅新增供应933套，供应面积约10.39万平。从区域来看，水乡新城片区成本周供应主力。
② 成交状况：商品房成交面积16.03万平，环比下降9.64%；成交套数2299套，环比上升7.23%；成交金额27.91亿元，环比下降13.05%；成交均价17412元/平，环比下降3.81%。
本周东莞商品住宅成交量价均回落，市场整体低迷。成交面积11.54万平，环比下降18.96%；成交套数1041套，环比下降18.22%；成交金额20.33亿元，环比下降24.48%；成交均价17622元/平，环比下降6.81%。
东莞全市六大片区商品住宅共成交1041套，成交面积11.54万平，其中滨海片区西成交282套，成交面积约3.06万平，排名第一；价格方面，全市本周商品住宅成交均价约17622元，其中城区片区均价20403元/平，位列首位。
东莞六大片区商品住宅成交一览表
③ 各镇区成交：东莞全市31个镇区有住宅签约成交，共计1041套。其中沙田镇成交127套，排名第一，其余镇区成交量均不过百。价格方面，大朗以成交均价25489元/平排名第一。另外，值得注意的是，沙田和长安本周成交均价分别为11842元/平和9427元/平。
从各项目成交情况来看，海逸豪庭尚都、万科大中江南院子和保利海棠洋房成交情况突出，碧桂园兰亭成别墅成交量最好。
东莞各镇区商品住宅成交一览表
据惠州世联行数据，2018年第47周，惠州新增预售许可证20个，较上周增加6个，预售总套数1921套，环比下降约33%。
成交方面，惠州全市成交2630套，较前周有所下降，但相差不大。
其中，惠城区以1020套的成交量重登成交榜首；惠湾区域共成交993套，约占惠州全市38%。
① 新增预售：惠州新增预售许可证20个，较上周增加6个，预售面积共23.06万平、预售总套数1921套，其中住宅1746套、商业33套。
其中，惠湾区域供应5个项目、536套，占比约3成。
2018年第47周惠州房地产市场新增预售一览表
② 各片区商品房具体成交状况：
惠州商品房成交2603套，环比下降10.92%；成交面积23.50万平，环比下降15.42%；商品房户均面90.27平，环比下降5.06%。
注：商品房包括住宅、商铺、写字楼、其他。
大亚湾商品房成交套数为517套，环比上升56.19%；成交面积4.86万平，环比上升57.79%； 成交户均面积为94平，环比上升1.02%。
注：商品房包括住宅、商铺、写字楼、其他。
惠阳商品房成交套数为476套，环比下降38.97%；成交面积4.07万平米，环比下降47.28%； 成交户均面积为85.50平米，环比下降13.61%。
注：商品房包括住宅、商铺、写字楼、其他。
惠城区（含仲恺）商品房成交1020套，环比上升38.59%；成交面积9.40万平，环比上升41.11%；商品房户均面积92.11平，环比上升1.82%。
注：商品房包括住宅、商铺、写字楼、其他。
博罗商品房成交套数为241套，环比下降65.27%；成交面积2.45万平，环比下降66.29%；成交户均面积为101.65平，环比下降2.91%。
注：商品房包括住宅、商铺、写字楼、其他。
龙门商品房成交套数为64套，环比下降8.57%；成交面积0.46万平，环比下降15.16%； 成交户均面积为72.05平，环比下降7.21%。
注：商品房包括住宅、商铺、写字楼、其他。
惠东商品房成交套数为285套，环比下降8.36%；成交面积2.26万平，环比下降10.08%； 成交户均面积为79.38平，环比下降1.88%。
注：商品房包括住宅、商铺、写字楼、其他。
③ 成交排名TOP10：惠州住宅销售排名Top10的项目共成交782套，其中销量最高的项目是大亚湾区的丰谷天玺，成交152套。
上周，惠湾区域有3个项目上榜，共成交236套，占比约3成。
2018年第47周惠州住宅销售套数Top10
④ 年底新房供应情况：
第四季度，惠州全市的供应处于高位状态。相关统计数据显示，11月底到12月，惠州全市将有近万套新增供应入市。据南都记者不完全统计，11月份，预计惠州共有超过50个盘入市，但因客户数量减少，多个楼盘的推售周期延迟至11月下旬到12月。
惠城区是年底供应的主力区域。11月初，城区预计有10个新盘发售、推售房源近3000套，但是截至11月22日，只有隆生金山湖中心集中开盘发售，其他的都在蓄客期。
金山湖片区的方直星耀国际还有100余套尾货，奥园誉山湖本周即将开放示范区，水口片区的合生上观国际、新城鹿江风华富盈公馆都有新货发售。嘉逸园、蓝光雍和园两盘有近600套房源。大江北片区的御豪庭、领地兰台府、东旭千江月、东璟华府、东奥苑预计都有新货推出。物业类型几乎全覆盖，从最小39平方米的公寓到230平方米的别墅都有。
仲恺片区，预计有5个以上项目推新，其中隆生仲恺花园、奥园天翔誉峰、龙光玖龙台是最主要的供应楼盘，货量都比较大。
粤东世联行惠湾片区总经理程笑说，现在惠湾每周的新批预售是1200-1500套。按照这个进度，年前惠湾片区还有6000-7000套房源入市。
① 贷款额度逐渐正常，但首套房利率最高上浮50%。
虽然近期惠州市场楼市成交放缓，但部分银行的首套房贷利率有上调趋势。从银行的信贷额度来看，11月相比此前，部分银行的按揭额度回归正常。
从近期盛泽按揭发布的11月惠州8家银行的按揭房贷利率情况来看，除了兴业银行和中国邮政储蓄银行的额度紧张外，其他六家银行的按揭额度显示正常。而10月份，仅有华润银行和建设银行的额度显示正常，其他均为紧张状态。
除此之外，此前一直停止接件的中国农业银行在11月份重新受理房贷，并且显示额度正常。
市场反馈显示，放款速度并没有加快迹象，依然需要等3-6个月。
盛泽按揭的数据显示，各大银行额度回归正常的同时，房贷利率依然高企，8家银行的首套房贷利率均上浮30%-50%，其中中国银行、兴业银行、平安银行、光大银行、农业银行的首套房贷利率上浮幅度30-40%，邮政储蓄银行首套上浮45%，华润银行首套上浮区间在45%-50%。
11月份，建设银行的首套房贷利率相比于10月份的35%-40%，直接上浮至40%-45%。
② 二套房利率普遍上浮35%-50%
二套房的银行利率，邮政储蓄银行上浮50%，中国银行、兴业银行、平安银行、光大银行、农业银行的上浮比例均处于35%-45%之间，华润银行二手利率上浮45%-50%，建设银行上浮40%-50%。
深圳资深地产评论人侏罗纪认为，惠州的利率高，源于此前的紧缩按揭贷款，这对投资客而言是吃掉了未来数年房价上涨的预期，对于刚需客户来讲，购房的成本增加了不少。
惠州楼市持续两年多的上扬态势，可能即将画上休止符，进入震荡期。
预计12月市场分化将会进一步加剧。
① 新盘销售放缓 ，影响二手房市场。
惠州五东联动总经理黄华表示，二手房去年的价格比现在贵，而且很好出，现在二手房价格受新房市场影响，有不同程度降价，“每个区域的笋盘都很多。”
粤东世联行副总经理胡光宇称，二手房市场一直受新房市场的影响，上半年新房市场供应量不足，多个楼盘传出喝茶费、加价的消息，导致选不到新房的客户转向二手房市场。惠州是新房和二手房市场倒挂的市场，当前新盘销售放缓，新房供应量充足，部分此前的二手房客户转向新房市场。
② 二手房市场走低 ，部分房源开始降价。
惠州新房市场的下行趋势，让二手房市场有了明显变化。上半年基本挂出来都遭抢的盘，部分现在降价还找不到客源。
东江新城片区的刘先生有一套109平方米的房子，上半年挂160万有多人来看盘，但现在已经挂出去3个月了，“这套房子卖不出去，降到150万也没人看。以前中介老板还打包票说没问题。”
惠州隆塬地产江北区域经理梁晓鹏说，市场是从9月底开始走低的，现在和上半年相比，已经淡了一半，“上半年在鼎峰国汇山挂230万可以卖出去的房子，现在200万问的人都不多。一些急着用钱的业主，会选择性地把房子价格调低。”
水口一家中介的营业经理称，上半年上观国际的二手别墅230平方米350万以上，现在都在300万-320万之间，“因为看的人少了，价格还是降了一些。”