当深圳变“小”之后，这个趋势却日益明显！
如果在夜晚穿梭深圳湾大桥，往来香港、深圳，会发现香港高楼林立的住宅区，灯光特别密、特别亮，而深圳后海一带的豪宅区，灯光似乎暗淡了许多。一湾之隔，灯光的不同，其中一个原因是房子面积的不同。香港的房子户型绝大部分是五、六十平米甚至三、四十平米，家家户户的灯火也挤成一团、密密麻麻。
一个坚硬的现实是，深圳和香港将越来越像，更多更高的楼，城市密度越来越高，而大家住的房子将越变越小。即将公布的粤港澳大湾区规划将推动这一趋势。世联行董事长陈劲松分析，粤港澳大湾区规划带来的一些主要的特征是：大湾区交通同城化，真正实现一小时生活工作圈；普遍调整核心城区容积率，与香港相同……
深圳在变“小”，跟邻居香港一样，大多数深圳人的居住空间越来越小，是必然的。由三种力量将持续推动这一趋势。
1深圳住房拥有率和人均面积远低京沪
深圳个人住房拥有率低是一个不争的事实，按照2018年的不完全统计，深圳常住人口2100多万，接近70%的人没有属于自己的产权房，而北京、上海个人住房拥有率达到70%以上。不光是大部分常住人口没房子，即便有房子的，人均居住面积也远低于京沪。据统计，深圳人均住房面积只有21.6平方米。同期北京统计的人均住房面积达到32.38平方米，上海达到36平方米。
随着深圳户籍政策的逐年放松，近两年每年增加人口四、五十万人，根据“十三五”规划，到2020年深圳市管理人口将达到2400万人，人多地少的现实还会让住房面积逐年缩小的趋势更加凸显。
2深圳房子总价高导致户型变小
2015年以来，深圳房价大幅上涨，增速远远高于居民收入的增幅。因此，在家庭总存款和支付能力变化不大的情况下，要买房子，只能降低标准。从数据上看，也反映了这一趋势。
一项对2018年从住房成交结构的分析显示，刚性需求主导深圳楼市，70-90㎡的刚需中小户型为深圳市场的成交主力，成交套数合计占比57.24%，从价格段来看，总价600万元以下的住宅成交为深圳市场的占八成，套数合计占比79.97%，中小户型住宅占主导，300平米以上的大户型市场供应量不足0.5%。小户型越来越多的同时，大户型变得越来越稀缺。
图：2018上半年深圳市商品住宅成交结构对比
按照面积分段的成交套数占比情况
按照总价分段的成交套数占比情况
数据来源：CREIS中指数据
3保障房大量供应使中小户型比例加大
2018年，深圳继续坚持“房住不炒”的定位，在持续深化之前各项调控政策的基础上，出台“三价合一”政策、棚户区改造意见、住房供应与保障体系意见等一系列新政，目的无疑是为了能让更多的人居者有其屋。
根据深圳市住建部8月《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》通告文件指出，深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、是公共租赁住房三大类。
《意见》指出：市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主；人才住房，占住房供应总量的 20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。保障性住房的面积大多在35平方米到65平方米之间，最大不会超过85平米，伴随着保障制度的逐步完善，未来深圳人均住房面积呈现减小趋势。
住宅户型变小，小户型成主流，将成为深圳未来的一大趋势，改变很多人的生活方式。更重要的是，也将改变投资规律。按照供求关系来看，供应量稀少的大户型特别是大平层显得更有投资价值。
当然，也不是所有大户型都能取得好的投资回报率，关键还是看所处地段的发展前景。比如，传统豪宅区银湖的别墅，目前即使降价都很难成交；一些旅游地产的大户型产品，也不易转手。从今年的深圳楼市成交情况就能看出这一趋势。今年成交最好的南山华润城、蛇口双玺、福田臻山府、红树湾壹号，都位于城市核心地段，在限价的助推下，成交最为火爆，其中大户型成交反而最好。因此，在市场低潮期，更应该买稀缺产品，特别是最有发展潜力核心地段的稀缺产品。
毫无疑问，深圳最具发展潜力的区域在西部，未来，前海、宝中区域则是重中之重。2017年，前海实际利用外资44.48亿美元，同比增长16.9%，约占全市的六成。前海每平方公里注册企业增加值达到100亿元！到2020年，前海GDP将达到1500亿元，为香港居民提供超过10万个中高端就业岗位，吸引1万家香港企业落户，前海将产生巨大的高端居住需求，但前海合作区并不承担居住功能，前海周边的居住价值将是深圳最重要的投资机会。位于宝中-新安的前海观一，就是为这些高端居住提供的空间和服务。
前海观一实力打造成为前海高端居住定制化的产品，因此，特别注重对空间美学的追求和顶层社交的营造。他们提出“私人行馆”这一国际化理念，以满足文化理念和财富积累到达一定圈层后的生活诉求。打造基于居住和商务之上的“第三空间”。倡导Stay Different理念，主张为空间提供更多可能性。为此，前海观一获得2017年曾亚洲十大超级豪宅季军，
前海观一的产品比较纯粹，有670m²超大平层空间和335 m²艺术定制生活馆。加上开发商提供的专属服务，这使得前海观一的居住功能具备多种附加值。在家里或艺术会所，可以举办一场高端商务的私享会、一次晚礼服鸡尾酒派对，或者是某位大亨的私家艺术品私藏馆、一个品酒师的世界各地红酒收藏馆，还可以播出即将上映电影大片的试片会…… 自住、圈层、社交，有机结合。
前海观一周边，正在形成宝中、新安片区全新的商业、文化和教育齐备的高端生活圈。楼下是6万㎡商业中洲πmall，过天桥可以去12万㎡灵芝公园，推开窗眼前是公园、城市、海景三重景观。项目引入五星级圣廷苑酒店物管，提供金紫荆国际物管服务，为业主提供商务、生活、金融、法务等六大服务，满足高端人士商务需求。
目前，投资前海观一的客群，正在基于一种全新的投资观——深圳变“小”了，到前海来发掘“大”的价值。这是基于对深圳这座城市未来趋势判断基础上形成的投资共识。