房屋分割—夫妻婚后购房的分割

Original 雷莉陈立彤睿和瑞家族办公室

2024-08-25

房屋分割—夫妻婚后购房的分割

在之前的文章中，我们讨论了婚前购房的几种情况，而在现实生活中，婚后购房离婚分割的情况也十分常见，主要包括夫妻一方用婚前财产出资购房、夫妻双方用共同财产出资购房和父母出资购房三种情况，在这些情形下，怎么认定房屋的归属？以及如何进行分割呢？下面，本文将对婚后购房涉及的三种情形的房屋归属及离婚分割问题进行分析。

婚后夫妻一方用婚前个人财产出资购房

在实务中，夫妻一方用婚前财产出资购房的，房屋的归属要视房屋登记主体的不同来具体分析，包括房屋登记在出资人名下和房屋登记在夫妻双方或夫妻另一方名下两种情况：

（1）房屋登记在出资人名下

夫妻一方用婚前个人财产出资购房，如果房屋登记在出资人名下，且出资人支付了全部房款，该房屋是出资人的个人财产，房屋权属并不随婚姻关系的变动而改变；如果出资人仅支付了首付款项，剩余购房款由夫妻共同财产还贷的，那么在离婚分割时，房屋首付款应该视为出资首付款一方的个人财产，而婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。

在离婚分割时，法院一般会将房屋判给登记方所有并由其继续支付剩余贷款，对于婚内共同还贷部分及其对应的因房价上涨所产生的增值部分，由取得房屋的一方对另一方进行补偿。

（2）房屋登记在夫妻双方或另一方名下

如果房屋登记在夫妻双方名下或另一方名下，在没有约定的情况下，出资人的出资行为将视为对夫妻另一方的赠与，此时房屋属于夫妻共有财产，在离婚分割时按共同共有处理。

律师提示：作为以婚前财产出资的一方，应保留出资购房凭证表明资金来源，以证明所购房屋为个人婚前财产出资而非夫妻共同出资，从而避免证据不足导致该房屋被认定为夫妻共同财产的风险。

婚后夫妻双方用共同财产出资购房

婚后使用夫妻共同财产购房的，无论房屋登记在哪一方名下，该房屋应当属于夫妻共同财产。在离婚分割时，根据房屋是否已支付完全部价款，可以分为以下两种情形：

（1）夫妻双方全额出资购房

如果该房屋已支付完全部房款，且双方约定了共有方式是按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定份额进行分割；如果双方没有约定份额或约定不清的，则一般视为共同共有，实际获得房屋的一方应根据房屋现有评估价值的一半对另一方进行金钱补偿。

（2）夫妻双方部分出资（或付首付）购房

如果该房屋仍有贷款未清偿完毕，且双方约定了共有方式是按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定份额进行分割；如果双方没有约定份额或约定不清的，则一般视为共同共有，实际获得房屋的一方应根据房屋现有评估价值减去剩余房贷后的一半对另一方进行金钱补偿，没有还清的贷款由实际分得房屋的一方继续还贷。

婚后父母出资为子女购房

婚后父母出资购房，根据出资方是一方父母还是双方父母，是登记在夫妻一方名下还是双方名下，是全额支付房款还是仅支付了首付款，可以分为以下几种情形讨论：

（1）婚后一方父母出资为子女购房

① 婚后一方父母全额出资为子女购房

婚后一方父母全额出资为子女购房，如果房屋登记在出资方子女名下，根据民法典1062条、1063条及民法典婚姻家庭编司法解释一第29条的规定，除非父母在赠与合同中明确表示该房屋赠与其中一方，否则应认定为夫妻共同财产，而非个人财产；如果房屋登记在夫妻双方名下，一般推定父母为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，这也符合社会常理。

② 婚后一方父母部分出资（或付首付款）购房，夫妻双方共同还贷

婚后一方父母部分出资（或付首付款），婚后双方共同还贷的情况下，如果房屋登记在出资方子女名下，在离婚分割时，尽管房屋登记在出资方子女名下，一般推定该出资属于对夫妻双方的赠与，按照夫妻共同财产处理；如果房屋登记在夫妻双方或夫妻另一方名下，除另有约定外，同样按照夫妻共同财产处理。

需要注意的是，前面两种情况适用推定的前提是父母在出资时意思表示不明，如果有证据证明父母在出资时具有清楚的意思表示，则仍应以父母当时的意思为准，而不适用此种推定。

律师提示：如果父母明确表明该房屋仅赠与夫妻一方，务必要签订父母表示赠与的书面材料，如赠与合同，同时还应注意保留任何能证明父母是实际出资人的资金来源凭证，避免房屋被认定为夫妻共同财产的风险。

（2）婚后双方父母出资购房

婚后双方父母出资购房的情形下，无论是双方父母全部出资还是双方父母部分出资，并且无论是登记在夫妻一方名下还是夫妻双方的名下，一般都视为父母对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产。在离婚分割时，双方应按照1:1的比例分割房产。同时，夫妻两人无须向双方的父母承担还款义务。

结语

在现实生活中，离婚时涉及的房屋分割还有其它特殊情形，比如房屋属于房改房、集资福利房、拆迁安置房等情形，这些不动产如何分割具有很大的政策性调整空间，在法律中没有直接规定，需要根据具体情形加以处理。在婚姻关系存续期间，建议购房的出资方保留出资证据，最大限度地争取自己的合法权益。

陈立彤律师

大成上海办公室高级合伙人，国际风险与合规协会副会长，福特公司前亚太区合规总监，中国律师、美国纽约州律师

邮箱：henry.chen@dentons.cn

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