南昌文旅产业过剩！这种模式究竟是为了圈地还是为了造福百姓？
热点一：未来的热点！扬子洲地区、南昌高铁东站周边地区启动概念控制规划采购！
热点三：南昌华润中心还“有戏”！住宅地块启动设计招标，定位于高端改善型住宅。
| 南昌文旅产业半壁江山
近些年，南昌的文旅产业发展的相当迅速，从第一个半途而废的文旅产品茵梦湖（如今被泰禾接手），到2015年九龙湖新城万达文化旅游城风风火火开业运营，再到2016年华侨城71.29亿元朝阳新城拿地要建设大型城市滨水生态文化旅游综合体，2017年绿地拿下儒乐湖新城土地首拍要打造健康文化小镇，未来还要多个签约的文旅项目将落地，南昌文旅产业有点过剩了。但是，从这些文旅项目的拿地到开工以及规划方案相继公开，无一例外，最后文旅产业真的只是项目的冰山一角了。
住宅60%&商业30%
万达文化旅游城总占地面积约4169亩，其中住宅用地占比约55%、娱乐康体占比约30%、酒店占比约10%、教育占比约5%。注：具体数据以官方公布为准
南昌万达城是从2014年4月开始建设，到现在已经有了4个年头，这4年里面万达给南昌贡献了一座万达乐园、海洋公园等，但是同样也获得巨大的地产收益，从拿地楼面价500左右，到现在卖13000左右，作为南昌首个文旅项目，为城市发展做出来贡献，几十倍的收益也是理所当然的。不过项目目前地产地块还在进行开发。而更重要的是，万达将项目转手给了融创，落下一摊子未完成的规划，而这种状况，损失最大的便是万达城业主。
文旅占比约25%
南昌华侨城项目总占地面积约1500亩，从目前的规划来看，住宅用地占比约65%、娱乐康体占比约30%、教育占比5%（不包括象湖西堤内玛雅水公园用地）。注：具体数据以官方公布为准
从华侨城2017年年报中可以获悉，南昌华侨城待开发土地面积98.82万㎡，待开发计容建筑面积146.08万㎡。
项目预计总投资131.50亿元。而从其他地区的华侨城项目报告来看，华侨城的地产业务分为普通地产和旅游地产两块，两者本质一样，但项目获取方式不同。旅游地产主要是以主题乐园配套建设和文旅项目的名义获取，通常获取成本都非常低。从公司公布的数据看，普通地产占收入比重53%，旅游地产占31%，其他16%主要是主题乐园的运营收入。
而南昌项目也就是旅游地产，获取的楼面价在4000-5000元/㎡之间。从公布的最新整体规划手绘图来看，九洲大街以南基本上无商业，核心商业只有350亩左右，整个项目为1500亩左右，商业占比只达到了25%左右，也就是说，这个项目住宅的比例也真的很大。但是目前，项目还未成形以及所打造的文旅板块最后呈现出来的效果还未知。
住宅90%&商业10%
这基本上是一个房地产项目，只不过是有了文化旅游的属性，给人多了一份理想感。再简单想下，泰禾似乎没有文旅相关产业，对于打造文化旅游也只能借助外力，而对于打造更为重要的地产板块，泰禾似乎更得心应手。
而除了这些项目以为，包括恒大养生谷、绿地文旅项目等旅游地产项目也正在来的路上，这些文旅项目基本都是先与政府签订数百亿元的文旅城开发协议后，再以底价购买数百亩甚至上千亩的土地资产，其中住宅地占比可观且价格低廉，如万达城项目拿地平均楼面价500元/㎡，华侨城项目拿地平均楼面价4970元/㎡，泰禾18.9亿元收购原茵梦湖项目约1058亩地。实际上，对于众多地产商而言，其介入文旅地产通常采取“大盘+综合开发”模式。房企通常不真正依赖主题公园盈利，而是借助主题公园实现低价圈地以及快速提升住宅溢价部分等方式实现综合盈利，主题公园则只是房企在综合开发过程中意外获得的附属品。
据原国家旅游局统计，2017年全年我国旅游直接投资超过1.5万亿元，同比增长16%。其中全国已有144支旅游产业投资基金，总规模超过8000亿元。其中既有恒大、万达、华侨城、中青旅等巨型企业，也有华强方特、长隆、华谊兄弟等中小企业以及大量的文旅小镇。文旅项目越来越多，有信念的还有几个？
逐利是企业的先天特征，这无可厚非。但是除了圈地以及卖房，房企在介入文旅地产时也更需要潜心长期经营和精细化运营的诚意，反观迪斯尼、长隆这种并非依赖房地产发展的产品，在据中国历史悠久的文明以及大量的文化宝藏，相比世界级的迪士尼并不缺少内容，只要企业有诚意经营文旅地产，这也将成为房地产下半场的“美好生活”。
文字图片部分来自网络
由洪城时刻新媒体平台编辑
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