最全美国买房流程指南
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很多没有买过房子的小白会不太熟悉买房的流程，不知道应该从何开始，也对各个流程要注意的事情不甚了解。这一期内容，我们就带大家了解一下在美国买房的流程是什么，帮助大家尽可能地避坑。
01
要不要找经纪人？
首先，在买房最开始的阶段你要决定要不要找经纪人、找哪位经纪人。房产经纪人这个职业相信大家都不陌生，他们能帮助客户处理在买房过程中遇到的方方面面的问题，让客户省去很多烦心事，更轻松地买房。当然，房子过户成功之后，客户要付给中介一笔佣金，一般是房价的6%。很多人可能会问，那我买房到底需不需要找经纪人呢？
菊子认为最好找，除非你已经对流程非常熟悉了，也有很多可利用的资源。因为买房是个很繁琐的过程，也需要考虑很多细节问题，如果对这件事不熟悉，自己做比较容易踩雷。
很多人对房产经纪人的印象都来自于国内的房产中介，并且或多或少地都听说过一些“中介真坑”的江湖传闻，如果你不幸被某些不靠谱国产电视剧的角色荼毒过，可能对房地产中介这个职业的感受就更微妙了一些。
电视剧《我的真朋友》剧照，女主角剧中职业为一名房产中介
但是美国的房地产经纪人行业有很完整的行业管理系统，对从业人员专业素养的要求也比较高。在成为房产经纪人之前，他们需要参加法规、建筑、房地产买卖等专业知识的培训，通过考试之后才能拿到房地产代理执照。在拿到执照之后他们也要继续学习，每年要修够一定的学分才能继续维持执照的有效状态。除此之外，房产经纪人必须挂靠到一个房地产中介公司才能营业，公司负责监管经纪人的工作，地区经纪人协会负责监管这些公司的工作。所以行业从业人员的整体素质都是比较高的，没有执照的人不被允许从事任何房地产相关的业务。
要注意的是，在美国无论是买房还是卖房，房地产经纪人都采用独家代理制度。买家和卖家都要和自己的经纪人签订独家代理合同，只有合同期满或者中止之后才能找别的经纪人代理。经纪人的佣金一般是房价的6%，如果买家卖家各有一名经纪人，那么2位经纪人各自拿到房价的3%，这部分佣金一般要由卖家出。
02
如何挑选合适的房子？
在找了房产经纪人之后，你要尽可能全面地向经纪人告知你的买房需求，比如房型、所在区域、学区要求、价位、社区环境、交通情况这些。经纪人会很详细地向你介绍整个城市的房市情况，并且根据你的要求推荐合适的房源。如果暂时没有合适的房源，还可以要求经纪人发送系统邮件给你，这样每当市场上有新的符合你要求的房源出现，邮件就会马上通知你，进而大大节省买家花在浏览和搜集房源信息上的时间和精力。
在初步确定了几个房子之后，你可以让经纪人帮忙调查每栋房子周边的社区、学校、交通、人口、收入、治安、物业管理这些你关心的问题，再看看房子的照片、年份、历史转让记录等。等到选得差不多了，你就可以让你的经纪人和卖家的经纪人联系，询问一下房子当下的出售状态。差不多都合适之后，你就可以让你的经纪人带你一一看房了。
经纪人可能会一次安排你看好几个房子，他们会提前和卖家预约好看房子的时间，以提升看房的整体效率。中介会有一把“万能钥匙”，能够打开所有在售房子的门。当然，卖家会在第一时间收到通知，知道哪个公司的哪位经纪人进入了待售房子，所以不必替卖家担心房子的安全问题。
在实地看房子的时候，你对房子的任何问题都可以问你的经纪人，如果从经纪人那里得不到答案，就让经纪人去联系卖家。除了你要买的这栋房子，你还要去考察一下这个小区的整体情况，如果碰到了邻居还可以问问他们社区情况。如果你对这个房子有兴趣，就让经纪人第一时间和卖家的中介联系，表示你有可能会出offer。
03
如何出买房合同?
找到了心仪的房子后，你就可以向卖家给出你的报价。一般情况下，除非房子特别抢手，买家给出的报价绝对要比卖家的要价低一点，比如卖家要价20万，你可以报价19万，卖家一般会考虑你的Offer。如果有很多的买家一起竞争这个房子，卖家会要求所有买家给出最高的报价，也会给你一次机会来调整你的报价。
除了出价比卖家的要价稍微低一点之外，你还可以尝试向卖家要房价的3%作为过户费用。一般来说，过户费用是由买家承担的，这其中包括贷款的花费、税费、律师费等等，但在和卖家讲价的过程中你可以提出这个要求，帮你节省一些花费。另外，你也可以要求卖家先去修缮一些明显能看出来的问题，比如车库门坏了、后院的树死了这些。
给出Offer的时候也要给卖家一笔押金，大概在$500-$1000之间，如果你很喜欢、很想要这个房子，也可以提高押金的数额。押金只是用于表示买家的诚意，它受到贷款条文和房屋检查条文的保护，如果买家后来贷款没有成功或者房检之后发现很多问题，不想要这个房子了，押金都是可以要回的。
如果你喜欢原房子的一些家具，也可以和卖家商议留下这些家具，要求卖家在合同上保证过户时不拿走相关的家具。除此之外，还需要在买房合同上注明，卖家需要保证在过户时房子是干净整洁的、过户后水电煤气要多保留三天时间等等这些细节。总之，合同上列出的款项要尽可能地详尽全面。
04
买房合同被接受之后该做什么？
在卖家接受了你的offer之后，你就可以进入房屋检查期了。在接下来7-10天的房检期内，你要找专业的验房师来帮你检查房屋的隐藏问题。你要要求卖家保证验房师可以进入到房子的每个角落，所有的门都要打开，不能上锁。除此之外，还需要要求卖家在房检期内保证水电煤气的开通，因为一些房子的空调夏天制冷是靠电、冬天制热是靠煤气，如果煤气不开的话，就无法检测加热炉是否能正常工作。这些具体的要求也要清晰写在你的买房合同上。
拿到房检报告之后，可以把报告给一些专业的维修工看一下，这些专业的人根据房检报告就能大概知道问题有多严重、需要花多长时间去修、大概的花费是多少。针对这些问题，我们在之前的文章房检查出问题后，如何向卖家要补偿中也提过如何向卖家索要Repair Credit，这也是最后一次和卖家讨价还价的机会了。如果你房检之后对房子不满意，可以退出房屋的购买并拿回押金。
房检没有问题的话，买家就进入了申请贷款的时间。关于如何选择房屋贷款我们在之前的推送买房应该锁定哪种贷款和房产小白如何贷款买房中也讲过，大家可以点回去复习。在贷款这一阶段，买家还有放弃买房的机会。贷款退出条款规定了买家要在30-60天内决定贷不贷款、贷什么款、贷多少款，如果你这时候不想买房了，可以根据以拿不到贷款为理由来退出购买。
05
过户的时候要注意什么？
一切步骤都顺利进行之后，就可以和卖家约定过户时间了。
在过户前的几个小时，最好和卖家中介约好在房屋里仔细检查。因为之前的协议上写明了，卖家要给买家留下商量好的家具、一个干净整洁的房子，如果有任何状况和合同上要求的不一致，你就有权要求卖家解决，不解决就不过户。卖家如果短时间之内解决不了你提出的问题，可能再给你一笔赔偿款。
过户完成之后，这栋房子就终于属于你啦！撒花！
希望这一期推送能对想买房的人有所帮助！
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