投资房产如何能合理避税？
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在之前的推送如何通过买房实现财务自由和人在中国，如何在美国买房中，我们曾多次提到，美国的税收可以说是无处不在、无法避免，工资收入、房租收入、利息收入等等任何进到你银行账户的钱，都需要向美国政府交税。
与其他投资方式相比，房地产有一些税务上的好处，比如你的自住房如果在过去5年里住满了2年就会有50万的增值额是不需要交税的。
除此之外，房地产还能怎么合理避税呢？一起来听听菊子怎么说吧！
在投资房地产中，有两大避税手段：
不停Refinance
1031 Exchange
接下来我们就分别讲解一下这两种手段是如何帮助我们合理避税的吧！
01
Refinance
我们都知道，向银行贷款得来的钱是不需要交税的，那我们就可以利用这一点，对自己的房子不停进行refinance来达到合理避税的目的。
在这里，菊子用自己的亲身经历来做一个讲解。在2012年，菊子买入了一套价值18.5万的房子，付了20%的首付也就是3.7万，向银行贷款了80%也就是14.8万。到了2013年，房子的评估价格就已经变成了31万，这时候菊子就申请重新贷款，又贷出了当时房价31万的80%，也就是24.8万。在还掉前一年14.8万的贷款后，就拿到了10万的现金。但是在第一次过户的时候，菊子也投入了3.7万，再去掉这一部分投入，这一年之内菊子大概赚了6.3万。也就是说菊子只是在单纯持有这个房子一年之后，就cash out了6万块钱。
这6万块钱需要交税么？不需要！因为这属于贷款。
当然，有了贷款之后，你也需要每个月去还贷。在亚特兰大，如果你处理得好的话，你的房租收入是可以覆盖掉你贷款、持有这些费用的。
现在到了2020年，这一套房子的价值已经达到50万了，如果这个时候菊子再做Refinance，可以贷出50万的80%，也就是40万。从2013年开始，菊子每月也在还房贷，当时24.8万的贷款现在只剩下17万多。那么用这贷出来的40万还掉17万之后，还剩下23万。这样，菊子又能cash out 23万左右。接下来，只要房子有增值，你可以一直做refinance，通过refiance取出的现金也不需要额外交税。
如果有朋友觉得这种方法挺好的，也想尝试一下，那么要注意这两点：
要持有一个增值很好的房子
要保持良好的信用记录以满足贷款条件
首先，毋庸置疑的是，Refiance的前提是你的房子有良好的增值空间，才有可能不断Cash Out。这个条件好满足么？应该是容易满足的。毕竟在1940年，亚特兰大的新房平均价格仅仅是1000美元一栋，到了2020年，新房的平均价格已经达到了35万。按照这种增长趋势来看的话，我们买入新房之后也是会拿到增值的。当然我们也可能遇到这种情况，今年花35万买的房子明年跌到33万了，甚至后年也没有增值，这个时候你就不要过分关注这件事，做好长期持有的准备，持有期间就继续收租金。相隔5年以后，价格总是会上升的，因为建筑材料、土地、人工成本也都在上涨。当你的房价有了增值之后，你就可以考虑去找银行做refinance取出现金。
当你找到银行要求贷款的时候，就会需要一个可以满足贷款条件的良好信用记录，银行会查你的信用分数、收入情况、报税情况、家庭每月固定支出等等。所以你在想贷款之前要保持一个良好的信用记录，不要有很高的每月固定支出、不要不报税、及时还信用卡等等，不要因为你的信用记录不达标而导致贷款失败。在房产小白如何贷款买房？中，我们也教给了大家一些贷款买房的小建议！不熟悉贷款的朋友可以阅读参考。
02
1031 Exchange
除了Refinace，另一种很受投资者欢迎的避税方式就是1031 Exchange。
1031 Exchange又被称为同类财产交换法，仅适用于在美国境内用于投资和商业用途的房地产。如果没有1031 Exchange，你在卖出自己的房产后需要缴纳房产的增值税，但如果你的买卖只是为了转换资产，就能考虑应用1031 Exchange。你需要在指定的时间内，用不低于卖价的价格去买一个房产作为转换。比如你当初2万块买入了一套房产，现在已经增值到了10万块，如果你这时候想售出的话就要缴纳房产的增值税。如果你不想交这个税，你可以考虑去买一个不低于现在10万块的房子，就可以做1031 Exchange了。具体如何操作大家可以去网上搜索一下，有很多热心的朋友进行了分享。这里我分享2个Youtube上播放量比较高的视频，以供大家学习参考。
All About 1031 Tax Deferred Exchanges - Real Estate Investment Tips：https://www.youtube.com/watch?v=taYaLYZk6S4
投资房 (非自住房) 如何省税：什么是1031交换 (1031 Exchange)？：https://www.youtube.com/watch?v=bRgYo8t-Bus
一些朋友可能会想，我就一直做Refinace、不停Cash Out就好了，为什么要去做这么复杂的1031 Exchange呢？
这是因为有时候情况可能会发生变化。你现在待在一个你觉得欣欣向荣、蓬勃发展的地方，想买一个长期持有的房子然后不停Cash Out。但可能有一天你会发现：这个房产的周边发展其实并没有你预料得那么快，这个州的政策突然发生变化了，这个房子的增值和你预想的并不一样，或者你退休了想搬到另一个州去生活等等。当这些情况发生了，你不再想继续持有你的房产，你就可以考虑使用1031 Exchange。
总而言之，Refinace和1031 Exchange是菊子个人认为最有利的两大避税方式。所以你可以找到一个蓬勃发展的地段，挑一个位置好的、你喜欢的房型长期持有，在你需要钱或者房子有增值的时候，你就cash out；如果你持有了很长时间，想要卖掉或者换一个地方生活，你就去想想1031 Exchange的事情。
希望这一期的内容对你有所帮助！
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