投资亚特兰大西南部“战乱区”房产是什么体验？
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在上一期推送亚特兰大“好莱坞”附近值得投资房产么？中，我们介绍了位于亚特兰大西南方向Tyler Perry Studios附近房产市场的投资前景。因为那片区域黑人占绝大多数，治安又比较差，有一些朋友就有点害怕和担心。
那么我们这一期就和大家唠一唠菊子在这附近区域买入、装修、管理24家战乱区公寓的经历。
故事还要回溯到2014年，这是菊子做住宅房地产的第5年，但当时已经没有那么多的好房源了。菊子这时候就把目光瞄准了Short Sale，并且通过自己的中介拿到了一个Short Sale的清单，然后很兴奋地一个个去考察。
这些房子周围的治安一般都挺差，周围可能会环绕着垃圾，邻居还不时地在大声吵架。房子一空下来，就会有当地帮派的年轻人进去搞破坏，墙上也有洞，灯也被偷走了，电线也被扯没了。所以很多人因为害怕并不敢过来看房子。
菊子一次和家人一起去考察，一下车就发现空房子里有个人在偷东西，一家人吓得赶紧上车回去了。还有一次是菊子一个人去看房子，下车正好碰到了两个帮派的青少年在吵架，吵着吵着突然其中有个人朝天开了一枪，这是菊子第一次亲耳听到枪响。
但是菊子从小是在东北农村长大的，东北人有多虎大家可能也都知道，一言不合就干架也是个常事，毕竟这是一个连多瞅别人一眼都会挨揍的神奇地方。
所以下次去东北，别人再问“你瞅啥？”，记住标准的保命回答是“大哥，你这金链子挺粗啊！”
总而言之，菊子来考察过这些房子之后，不但没害怕，反而觉得挺好的，感觉自己貌似回到了家乡。
而且这里的房子非常便宜，最贵的大概也就在2万块钱左右，空置率高的地方一套公寓才5千块钱。租金也挺好的，一个月能租到650-750块钱。
当时菊子去看了一个238家公寓，这里外观很漂亮，招租办公室很宽敞豪华，出租率也有90%左右。菊子询问了招租工作人员，他说这里的房客收租情况也不错，平均月租金有700刀。出售报价是2万3一家，打折以后是1万8一家。但菊子觉得自己搞不定这么多房子，并没有买。
于是菊子又把目光放在同一条街上稍小一点的公寓区。为了检测自己到底能不能在这里做出租房，菊子做了3个测试。
首先是招租测试，菊子把房子的大致地址放到了招租网站上，结果收到了很多人的问询，其中有很多人在附近的飞机场有稳定工作。然后菊子又问自己的装修团队，这个地址的房屋装修他们能不能做，他们看过之后表示只要有活都愿意去做。第三个测试就是物业，菊子询问了一个附近的物业管理公司愿不愿意帮忙管理，也得到了肯定的答案。最终，菊子买下了其中的3栋楼、一共24家公寓。
这个公寓位于两条公路的交叉路口，有两个进出口，老是有人从这个院里来来去去抄近道。
所以菊子买下来之后第一件事就是在其中一个进出口安装一个简易木门。每次人不在的时候从外面把门锁上，有人去的时候从里面把门锁上，因为害怕别人看到房子里的情况。
关于这扇门还有个小插曲。有一天，帮菊子做房子管理的Hilda给她打电话，说如果要找她老公问装修的事直接联系她。因为她老公在下车开门的时候，不小心把手机掉在地上了，马上被旁边一个黑人抢走跑了。
这些房子买过来的时候没有人住，全部封着木板。把木板拆下来后发现有的房子里堆满着生活垃圾，虫子到处爬，二层楼的地板站上去踩感觉就快塌了。
有一次装修的时候，有个工人站在二楼厨房，突然一转头人不见了，原来是整个人直接掉下去了，幸好人没什么事。
房子也没有电路，只能租来发电机，装修期间一直用的就是发电机的电。
因为买了很多装修材料堆在院子里，菊子又雇了一个专业的保安在院子里巡逻。但是因为保安实在太贵了，一天几百块，菊子决定雇住在附近的一个人Harry。结果换人的第一天公寓就遭贼了，新买的马桶、油漆、工具全都不见了，但是门锁毫无破坏痕迹。菊子猜测就是这个Harry做的，把他辞退以后在院子里装了8个摄像头，以便随时观测到院子里的情况。
装修大概持续了半年时间，菊子在这期间基本两天跑去一次，不去也会看摄像头里的情况。装修的成本大概是每间公寓2.3万。
装好之后的房子很受欢迎，很快就都租出去了，租金是$645一个月。但是菊子真正提心吊胆的收租生活才刚刚开始。
有一天，菊子正好看到电视里播报有个逃犯跑了，直升机在追踪那个逃犯，结果那个逃犯跑着跑着就逃到菊子公寓那条街。菊子在心里急死了，祈祷他千万别跑到她那个公寓院里，结果还没看完新闻就眼前一黑、晕倒在地了。醒来以后发现逃犯并没有到自己那个公寓里，才松了一口气。
除了经常担心自己的公寓出现在社会犯罪新闻里，菊子还有别的苦恼。因为那个公寓没有洗衣机，房客都只能去附近加油站的干洗店洗衣服。菊子觉得这样房客不方便，就把一个储物间改成洗衣房，又买了两套洗衣机放进去。两套洗衣机花了4000块，买保修又花了1000块。菊子每隔两星期就得去取洗衣机里的硬币，结果突然有一天发现自己有一套洗衣机的盖子被人撬走了。调监控才发现是有个人半夜2点开着铲车进来，直接把门铲开，把装硬币的洗衣机盖子铲走了。保修公司也甩锅他们只管修，不管偷。
洗衣机折损了一套还有一套。一天有一个房客给菊子打电话问为什么把洗衣机拿走，说是有人正在搬洗衣机并称房东卖给他了。菊子很奇怪，自己根本没有卖洗衣机，打开监控发现那个搬洗衣机的人就是某一个房客的男朋友，他就大白天的公然把洗衣机卸走了。从此，那里的房客又只能去加油站的干洗店洗衣服了。
就这样出租了一年，到了2015年12月，菊子以64万的价格卖出了这24套公寓，年收益率大概是15%。
希望菊子的分享能对你有帮助！看完以后觉得自己顶得住的朋友就可以考虑去Tyler Perry Studios附近发财啦！
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