南京现全款买房首例！河西开盘首付的可能性……

8月24日上午，六合雄州中心区热门楼盘荣盛华府，推出该项目最后108套房源，这批收官房源全部为洋房，面积144㎡-203㎡，销许均价14220元/平，是六合普通商品住房历史房价新高。

荣盛华府这批收官洋房，对买房人付款方式要求异常严苛，只能全款或纯公积金贷款，且开盘无优惠。然而尽管如此，还是有373组买房人，获得公证摇号资格并参与摇号，中签率仅29%，当天卖完！

荣盛华府全款或纯公积金贷款这一要求，是公证处摇号新政发布以来首例！

由此看来，河西也不排除全款的可能性。关于河西首付比例问题，是大家尤为关心的，前段时间官方是这样说的：相关部门从未对外发布过河西必须首付3成的信息，但对热门地段的楼盘销售过程的监管也将更加严格。

南京市住房保障和房产局相关人士还表示，开发商不得故意抬高门槛筛选客户，限制买房人的合理购房需求。

总而言之就是还没定，3成、5成、8成、全款都是有可能的！

最可怕的是，即使到时要求全款，还将有一大帮购房者蜂拥而来，凑不满全款只能无奈放弃？其实，还有这样一个好办法！

这种贷款方式知道吗? 但也存在风险

“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”卖方市场买房难，甚至形成了所谓的买房“鄙视链”。一些过热的楼盘或区域，为了让市场在正常范围内，很可能提高买房门槛。

换一种贷款方式，买房概率大大增加！

这是杭州的一个真实事例：

吴先生想买杭州一楼盘，但只能准备出7成首付，但KFS要求一次性付款的购房者优先，当吴先生以为自己买不到房子时，机会来了！

他经过一位从事金融业的朋友点拨，顿时茅塞顿开。“我现在住的房子没有贷款，朋友让我去把房子抵押贷款，贷出来的钱不就可以凑齐全款了？他说投资买房的人很多都这么干的。”

某银行工作人员：“一般来说只要购房者自己名下有房，就可以将这套房子抵押给银行，从而贷到一笔钱，有些银行甚至接受这套房还没有还清按揭的情况（该套房贷在同一家银行办理），也会愿意做抵押。比如说一套100㎡的房子，市场评估价是2万元/㎡，抵押的时候按照6折来算，就可以贷到120万元。”

目前这种“房抵贷”的业务很普遍，不少银行都在开展。

虽然有明文规定通过“房抵贷”贷出来的钱，只能用来经营和消费，不能用于购房，但因为监管难度大，银行也很难确定借款人到底拿钱去做什么。

“以消费的名义贷出来，然后先把这个钱打到一个目标账户，比如熟人或亲戚，对方再把这笔钱返还给你，你再拿着这笔钱去买房，就很难监管了。”某业内人士表示，这种做法早就有了，“因为这种抵押得到的贷款是可以用于消费或装修的，最常见的就是在合同上标注，向银行抵押贷这笔钱是要用来购买价格昂贵的红木家具。”

但值得注意的是，此种贷款方式也存在一定的风险性，第一是利率较高，第二是万一断供的话，那么前面抵押的第一套房将没有了。此种贷款方式要保证自己收入充足的前提下再操作。

河西全款可能性 最坏市场下还能买吗？

河西要求全款的可能性到底有多大？

5月初，我们曾统计过南京有这些盘要提高首付比例加推的，其中河西为华新城、五矿崇文金城和升龙天汇；城南有和昌湾景；城北有华润幸福里。

截至目前仅城南的和昌湾景于6月份加推，但是首付比例严格按照南京市最新购房政策执行！

如此看来，想要提高首付比例是极其不容易之事。

但是，河西有提高首付比例的先例，加上河西板块的特殊性，政策也很可能因地制宜。

1、去年11月仁恒江湾天成收官，要求首付八成；

2、去年11月华新城收意向客户资料，当时也要求八成首付，但至今还未加推

3、今年4月正荣润峯加推，首付五成；

4、今年4月金地中心风华和海玥名都加推，首付均要求八成；

在提高首付比例的前提下河西都能达到千人抢房，若首付比例严格按照南京市最新购房政策执行，加上很长一段时间来积累的客户，河西任何一个楼盘开盘的场景都是十分壮观的。但这样的场景并不是ZF想看到的，所以河西首付比例提高的可能性很大。

当下，可以说是买房最坏的市场，一方面是银行利率在不断提高，另一方面是你想买的盘能买到的几率渺茫。

①、利率上浮！最高上浮20%

南京目前这12家股份制银行，多数银行的首套房贷利率还保持在5%—10%期间，仅有渤海银行实行基准利率。

其中招商银行上浮20%！房贷利率上浮20%是什么概念：相比基准利率，每个月多还1060元/月，总利息多还了38万。

②、开盘时间迟迟不定 别盲目买买买

外界常有传言称河西下半年都不会加推了，但未有什么官方说法。

目前河西还剩15家楼盘约7000余套房，库存量上不算少，但相对于想买河西的人群来说，还处于供不应求状态。

从数据上我们可以看出，河西现有新房库存量约有7000套左右。从数量上来看，河西南最多，有6盘约4183套；其次是河西中，有6盘约1258套；再者是江心洲有2盘约1132套，河西北有1盘约480套。

不少购房者想买河西的原因就是限价！但是我要提醒的是，你要考虑一点，未来有没有人给你接盘？！

就以河西中部为例，一大波高价二手房，但是成交的普遍都是3万/㎡左右的，真正高价的那种5-6万/㎡能成交的少之又少！

目前河西南限价3.5万/㎡，二手房价格层次不齐，3.8-5.8万不等！挂牌价挂的再高无成交又有何用。河西南成交价一般在4.2万/㎡，价格再往上成交就难了，而且目前河西南仅三家楼盘交付，二手房数量不算多。

河西下半年将有11家楼盘交付，8月仁恒绿洲新岛率先交付。届时，河西二手房数量上将再增一批。待几年后河西这些盘统统交付了，届时，二手房市场还会如此美好吗？

分析了这么多，我要提醒的是，如果你是纯投资我建议你考虑再三，如果你是自住我建议你立马下手。

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