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2018,大湾区置业的风口在哪里

2018-02-21 珠三角房产第一资讯 珠三角房产第一资讯

春节期间阿方被问得最多的问题还是珠三角买房买哪里?换句话说未来存在哪些价值区域。阿方在新年开篇《2018,给自己定一个小目标,买套房》里说道:不要与趋势为敌,要找准风口。

那么2018,粤港澳大湾区的风口在哪里?

这个问题可以从很多维度来解答,阿方认为产业与交通是构成地产价值最重要的两个因子。

这篇文章分析粤港澳湾区城市“产业”/ “交通”发展趋势,回答大家粤港澳大湾区买房买哪里的疑问。(部分数据和图表来自于合富研究院)

1

  产业与交通 是促进区域市场价值的最关键因素

  影响区域市场价值的因素多种多样,包括公共配套、自然资源、产业发展、交通连接、土地供应、市场供求、客户构成、政府调控等各个方面。

  然而,如果从更为宏观的角度入手,对不同区域的市场价值进行横向比较,则很容易发现“产业”与“交通”是影响区域市场价值的最关键因素。

  产业发展水平差异

  珠三角城市以“世界工厂”闻名,普遍产业规模庞大,但不同区域由于产业类型及发展阶段差异,产业效能不尽相同。下图为粤港澳湾区城市不同区域产业效能对比(使用人均GDP衡量),不难看出:城市内部第三产业(尤其金融、商贸、现代服务业)水平更高、或高新产业规模效应更强的区域,其产业效能显著高于城市其它区域。

  交通通达水平差异

  粤港澳湾区各城普遍路网完善,轨道交通及跨海桥梁是未来发展重点。下图为珠三角城市现状有地铁通达的区域,广州、深圳两大都会城市地铁网络覆盖最为完善,佛山、东莞亦有部分区域实现地铁连通。2018年内,广州的地铁网络将快速延伸至增城、花都、从化三个远郊区域。

  港珠澳大桥是近年最为重大的跨区域桥梁工程,将于2017年底实现贯通,伴随相关工程逐步落实,珠海市场于近年快速发展。

  

2

由“产业” /“交通”两大因素差异,形成现状市场格局

  将产业与交通因素结合,得出下图。通过与现状区域市场价格比对,不难发现产业与交通两大因素对区域价值的影响:产业发展水平高、交通覆盖完善的区域,其市场价值高于其它区域;同一交通辐射圈层内产业水平更高的区域,其市场价值亦相对更高。

  为何“产业”与“交通”足以影响不同区域市场价值高低?

  答案是:上述两者均是“综合因素”。

  举例而言:

  ①公共配套最为完善的区域,其土地供应空间有限导致市场供求紧张,资源集约要求下普遍以第三产业为支撑,经济效能与造富能力自然高于其它区域 → 因而,产业效能高的地方往往其市场价值亦相对更高;

  ②城市拓展与交通网络延伸高度重合,政府资源与社会投资向相关区域倾斜;购买力因应不同区域价格差距,依路桥/轨道向相邻区域扩散 →因而,交通连通(或即将连通)的区域往往其市场发展空间亦相对更大。

  ……

3

  粤港澳湾区城市“产业”/ “交通”发展趋势

  各城重点发展的产业区域如下图所示:

  粤港澳湾区未来轨道连接如下图所示:

  总体而言,由于“产业”与“交通”进一步发展,未来市场格局亦将出现相应变化。

  基于“产业”/“交通”发展趋势

  未来各城优势区域如下:

  【说明】本次分析主要建基于现状可以确认的发展趋势。

  不可估计的因素包括:未来政府规划变化有可能对区域价值产生更大影响,另外,政府调控措施、房企走货、买家心态等因素变化亦会对局部市场带来明显影响。本部分内容仅供参考。


4

  大湾区买房看这里!

结合各区域现状房价、政策强度,依未来“产业”及“交通”利好程度,得出下表:

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北大硕士方晓春,地产界人称“阿方”,先后在地产公司、咨询机构、政府部门等多个单位工作,珠三角地区房产领域摸爬滚打二十余年,发表多部关于珠三角房产著作。珠三角十强房产公众号《珠三角房产第一资讯》创始人兼总编辑。



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附:

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