【U•作品】应对住宅新规 打造独享天地——四层及以上墅类产品创新实践
随着“禁墅令”的不断升级，国家对于土地使用的调控又一次成为墅类产品开发的紧箍咒。独栋、联排、合院等墅居类型渐渐退出一手市场的舞台。而与此同时，以中产阶层为主的墅类购房客群基数，却随着城市经济结构的优化及进程发展不断扩大。
显然，受土地高效利用的规划导则及房价不断走高的楼市现状限制，利用多层高密的叠院产品提升地上土地利用率、保证项目货值最大化，已然成为高压新政下墅类产品的必然出路之一。
▲叠院——营造有天、有地、有花园的私密生活空间
但叠墅并不等于真正的独栋洋房，在传统的叠墅产品中，诸如私密性、中叠“夹心层”等尴尬痛点仍是亟待更多创新性的解决。本文即以杭州联发·藏珑大境与郑州绿地·香颂（西区）2个项目为例，探讨如何通过“微创新”打破层层桎梏，实现叠墅产品力的提升。
在本项目中，垂直式庭院以退台与地面庭院共存的形式落位在户型产品上，将平面的院墅变成立体的院墅，无论是上叠、中叠、下叠，都能享有满院盎然生机，真正做到每户都带地面花园，上层住户还可在宽敞露台上，上寻穹宇之美、下观郁郁葱茏。
▲“乐高积木式”的创新叠院
在合理配置户型的前提下，产品打造了一院一户、一梯一户的全独立入户系统。
▲全独立式入户系统
一院一户 ▷ 为提升入户空间的私密感，叠院为每一叠都开辟了私家入户花园，令步行入户成为更为完美的私密体验。
一梯一户 ▷ 没有独立入户体系的墅类产品，虽然能通过梯控方式控制共享电梯，却难以真正实现住户对私密感的全面要求。创新叠院为中上叠开辟的独立电梯空间全套系统，让住户不必再与邻居共享入户梯载空间，而是达成自地下停车入库、地面步行入户到露台全过程都能尽享独梯独院的极致格局。
▲私家入户花园 ©玖鹿景观
传统叠墅产品的叠加方式多为上下两层整跃，这种方式导致大户型面积多超过市场所需户型面积，超出购房者需要的住宅总价，同时降低了潜在的客群数量。
▲传统叠墅产品叠加方式
为扩大产品市场，杭州联发•藏珑大境通过“微创新”，使产品配比在传统叠墅基础上做了进一步改进：利用错跃方式，将叠院下叠户型缩小，进而控制总价，克服底层户型难销售的问题。
▲叠加方式微创新
同时，保证所有户型都拥有合适的南向开间数，降面积同时不降使用感，以宽阔的使用尺度和采光格局，使产品溢价率均衡提升。中叠C户型面积约144平方米，却拥有双层4间南向开间，在实现“有天有地”梦想的同时，以更适宜的面积，达成了一层内就有11.5米南向面宽的舒适生活。
▲“乐高型”的叠加方式，让每一叠都享有真正的大面宽、大尺度
考盘Tips
项目地址：杭州良渚大道和良平路交叉口
开发业主：联发集团
建筑设计：UA事业二部
建筑面积：218 214平方米
项目以院落空间为出发点，强调院落中心的重要性，从而反向塑造住宅形态。通过构建更完整的围合式院落，让住者享有更具私密度假感的生活情境。
▲七重院墅
在七重院墅产品中，建筑的中上层体量前后拉开，留出院落空间，从而形成建筑与院落充分交互的空间结构。产品吸纳传统院落生活与现代人居理念，营造了更具交互度和宜居感的“PLUS”多重庭院体系。
层层退台构建的阳台与露台多呈分散使用的布局，集中式庭院更集中、更完整、更方正的内向型构造，提供开阔怡人的露天活动空间。七重院墅中叠的南向独享空中花园将交互的建筑串联起来，形成紧密的L形公区关系；同时，外部花墙的设计有效阻隔了叠与叠之间的视线，形成安静的独享天地，提升入住感受。
▲集中式庭院形式
▲传统中叠庭院形式
为提升只有少部分房间能够与庭院形成互动的状况，互交式庭院或以延展交互面的方式，或以设置内向式花园的方式，令更多起居空间与院落充分交融。上叠的合围空中花园为上层住户营造了更为私密而完整的院落氛围，良好互动的内外活动空间，多个活动公区与私密的起居空间得以与庭院形成更为灵动的交互感。
▲互交式庭院形式
▲传统上叠庭院形式
地面庭院与空中露台与建筑形成单面相连的关系时，只有少部分房间能实现对自然景观的利用。延伸景观延展面，让院落与建筑形成L形、C形的嵌套，能够在视觉上给予活动空间更充分的展示，让更多房间享受庭院的自然景色。下叠三边院设计形成34.9米超大景观延展面，极大增强庭院生活的体验感。
▲延展式庭院形式
▲传统下叠庭院形式
考盘Tips
项目地址：郑州中牟县雁鸣大道与高尔夫路交会处西北角
开发业主：绿地控股集团中原事业部
建筑设计：UA事业三部
建筑面积：267 505平方米
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