【U•作品】复杂地势高差下多元业态城市级TOD的开发——青岛华润辽阳东路地铁上盖项目

Original UA UA尤安设计 2023-09-13

如若地铁上盖项目区位良好，却未能进行开发，

将成为城市未来不可修复的“伤疤”。

早期TOD开发

加速城市扩张和城镇化进程的利器

总体上利用轨交的便捷性，将城市多种职能向城市外围延伸或搬迁，以时间换空间，疏解市中心拥堵导致的多种城市问题的同时，吸引周边站点的人流导入和彼此联动，进一步加强站点的实际辐射效应，以实现沿线整体发展形成走廊。

【广域策略】

疏解城市中心压力

【近地策略】

站点沿线城市走廊式发展

当代TOD开发

城市更新中低效用地价值再生

当土地外向扩张日趋饱和，城市开发重点从量转向了质——对原有城市衰退、低效甚至是消极空间予以重新塑造，赋予地区新的发展动力。

TOD开发核心

步行连续性的差异

纵观过往TOD开发模式的应用，其本质在于如何处理轨交与土地的关联性。而轨交开发与城市开发的节奏往往是非同步性，导致其与城市用地之间出现多种空间关联模式，究其核心是步行连续性的差异，也是TOD发展模式和效益分化的关键。

弱关联

轨交位于城市道路，靠通道与地块相连但未直连建筑。

步行非连续——常见模式，伪TOD

中关联

轨交位于地块内部，靠通道与地块上的建筑连接。

步行单向连续——常见模式

强关联

轨交位于地块内部，靠垂直交通与地块上的建筑连接。

步行零距离对接——仅限一线超一线城市

而在对原有轨交终点站车辆段用地的TOD开发处理上，存在极端消极的情况：处理手法几乎粗暴地切断了用地与周边城市的所有联系。如果这种手法处理的用地处于城市重要地段，那轨交反而成为城市空间负面要素本身。

尺度巨大，土地资源浪费

城市肌理破坏

交通拥堵

噪音和环境问题

青岛TOD开发的新机遇

随着青岛城镇化进程的加速，地铁开发线路日趋远扩，原本偏远的终点站区域开始变成城市发达地区，而车辆段用地则无奈成为城市中心挥之不去的伤疤。

项目区位

项目位于青岛市崂山区地铁2号线和4号线辽阳东路换乘站西北侧。辽阳东路地铁站2号线B出入口位于基地内。全区占地面积约26.7公顷，其中地铁车辆段加盖区域用地占15.6公顷，地铁用房上盖区域占据大片用地, 同时带来多层高差的地形条件。

因车辆段上盖等形成的多高层地形

宗地庞大的规模和复杂的条件，长期以来成为妨碍区域整体发展的老大难问题，直接影响区域功能的多元化发展和活力值的提升。

周边城市更新进度反映了用地发展的滞后

场站用地的逆袭

作为青岛市第一个地铁上盖物业开发项目，设计团队以轨交站点为起点，以车辆段上盖为载体，进行集购物中心、零售、办公、公寓、住宅等复合业态为一体的TOD混合开发设计，并分四期进行规划落实。

整体鸟瞰效果图

一期鸟瞰效果图

二期鸟瞰效果图

三期沿街透视效果图

连续步行系统的城市之链

面对因地铁车辆段造成的场地不可忽略的地形高差，设计以“土地集约利用，功能立体复合”为出发点，利用场地特性，以“绿色核芯”为驱动理念，顺势而为打造轨交与土地的关联性，延伸出“私有的生态活力轴、开放的生态艺术轴、休闲商业轴”等多维轴线组成的串联式交通体系，加强地块联动关系，构筑复杂地形中保持步行连续的有机交融城市空间。

功能立体复合

“绿色核芯”驱动关联

相较传统模式优化了通行时间并给予场所更多活力

由于不同的场地标高，给串联步行系统带来实操上的巨大障碍，因此设计采用步梯、电梯、自动扶梯、下沉广场等适宜的联动手法联通地铁，实现多种交通“零换乘”的魅力空间，缩短地铁人流通达的心理距离，形成特色新街区。

5大高差解决策略

剖面分析图

利用阶梯打造深圳路沿街富有节奏的台地商业界面

自动扶梯与连廊串联商业裙房

空中廊桥串联标高不同的两期住宅

车辆段上盖裙房侧边垂直电梯直达社区

道远且长行则将至

以公共交通为导向的土地开发，是一个相对庞大的工程，涉及相关行业的方方面面。我们在优化项目基地现有条件的基础上，转劣势为设计亮点，融入全局规划的思想，并在持续完善中做到思有所成、工无不尽。未来，我们仍将秉承匠心，在TOD模式开发上，有更多的研究与建树。