分享| 债权纠纷裁判规则执行篇——案外人如何阻却人民法院对未过户不动产的执行？

文 |稼轩律师  翟孙斌律师

焦点问题
不动产本身存在权利负担或过户存在政策限制的，是否属于“因买受人自身原因未办理过户登记”？

裁判要旨
买受人与出卖人签订买卖合同购买案涉房屋时，出卖人尚未取得房屋产权证，故买受人在签订房屋买卖合同时就应当预见到出卖人向其办理房屋过户登记存在障碍。并且，该房屋由出卖人通过办理按揭贷款购得，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前，买卖双方仍无法办理过户登记。

案情简介
2016年11月18日，刘路朋与王献召签订的《郑州万家乐房产营销策划有限公司买卖合同》《补充协议》约定，王献召将其购买的案涉房屋（期房）以110万元出卖给刘路朋，首付款85万元。合同签订当日，刘路朋支付首付款85万元。此后，刘路朋共向王献召支付了105万元房款。
2018年5月22日，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院因王献召存在的其他纠纷预查封案涉房屋。
2018年6月30日，案涉房屋开发商河南省美景之州地产开发有限公司通知王献召办理房产证。刘路朋遂向人民法院提出异议。
另查，剩余5万元房款，刘路朋在二审开庭中明确表示愿意替王献召支付。

法院判决
本案中，刘路朋于2016年11月18日与王献召签订买卖合同购买案涉房屋时，王献召尚未取得案涉房屋的房产证。直到一审诉讼时，王献召仍未取得案涉房屋的房产证。故刘路朋在签订房屋买卖合同时就应当预见到王献召向其办理房屋过户登记存在障碍。案涉房屋由王献召按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记。刘路朋与王献召约定契税票满两年后进行过户，则在契税票满两年之前案涉房屋还不能办理过户登记。综合上述事实，原判决认定系刘路朋自身原因未办理过户登记，并无不当。刘路朋提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

案件来源
刘路朋与王献召、中原资产管理有限公司及河南省省直机关住房资金管理中心、郑州万家乐房产策划有限公司案外人执行异议之诉案[（2020）最高法民申1100号]

相关规定
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2.《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019）
127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】......一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

延伸阅读
案例1：最高人民法院在中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司申请执行人执行异议之诉案【（2017）最高法民终690号】中认为：
本案所涉房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于耿昊名下。虽然本案所涉房屋上存在抵押权，但该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。耿昊购买该房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件。买受人耿昊基于对东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务，对房屋不能办理过户登记并无过错。一审判决认定非因耿昊自身原因不能办理本案所涉房屋过户登记手续并无不当。
本案中，在重庆高院查封本案所涉房屋之前，耿昊与中坤锦绣房地产公司就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了购房款，耿昊在重庆高院查封之前已经实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因耿昊自身的原因。根据《执行异议和复议规定》第二十八条关于之规定，耿昊就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
案例2：四川省高级人民法院在毕欣、曾熙案外人执行异议之诉案【（2019）川民申5311号 】中认为：
本案中，因案涉房屋被新津县人民法院查封，至今未分户登记至何易魁、刘星名下，何易魁、刘星未取得其所有权。虽然案涉房屋和车位的商品房买卖合同已备案至何易魁、刘星名下，但签约备案并非物权意义上的登记备案，其仅具有债权合同的公示效力，并不发生物权效力。故毕欣、曾熙购买的并非已登记在被执行人名下，被执行人享有所有权的不动产。由此可见，毕欣、曾熙在该案不具备取得物权期待权的前提条件。就《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件分析，毕欣、曾熙在明知何易魁、刘星尚未取得房屋、车位的物权登记，甚至未取得对车位的合同备案登记，过户存在较大风险的情况下而仍然购买该房屋和车位，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，对于诉争标的未过户存在一定过错。因此，即使毕欣、曾熙在查封前签订了合法有效的书面买卖合同并占有诉争不动产，也愿意将剩余价款交付执行，但因诉争不动产未办理过户登记的后果可归因于毕欣、曾熙，故该案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项规定的条件。
案例3： 安徽省高级人民法院在泗县交通运输局与汪潇波、严作涛案外人执行异议之诉案【（2019）皖民申3321号】中认为：
泗县交通运输局于1998年9月10日与泗县龙庙严瑞面粉厂签订面粉厂转让协议，根据当事人原审所举证据，案涉房屋、土地已办理产权登记，具备办理过户登记条件。泗县交通运输局提交的该局于2000年8月23日出具给县土地局的《关于泗五大桥稽征站购房建站情况的函》（泗交字[2000]038号），针对案涉转让的房屋、土地，称将尽快补办有关转让手续。本案中，并无证据证明泗县交通运输局主张办理过户登记，至本案起诉时仍未办理产权过户登记。原审法院认定泗县交通运输局怠于行使权利，由于其自身原因未办理过户登记，符合本案实际。
案例4：吉林省高级人民法院在延吉市依兰镇北大村村民委员会与延吉市众邦小额贷款有限公司、延边东和房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉案【（2019）吉民申2011号 】中认为：
本案中，北大村委会在购买案涉房屋时，案涉房屋已设定抵押权，其应当知道此种情况下该房屋是无法办理过户登记的，但仍与东和公司签订房屋买卖协议，即在主观上放任了自身民事权利处于存在一定风险的状态。东和公司于2009年12月28日还清银行贷款后，案涉房屋的抵押登记已经具备解除的条件，但东和公司直至2015年10月才办理了解除抵押的手续。北大村委会虽主张其已经尽到注意义务，并约定在抵押权解除后办理过户登记，且东和公司亦自认其隐瞒了解除抵押登记的事实，但北大村委会作为主张权利的一方，应当对东和公司是否按贷款期限清偿、是否及时办理解除抵押登记手续等问题进行预见和关注，并充分行使民事权利，而不是放任权利风险状态延续。此外，案涉房屋的抵押权解除后，至被人民法院依法查封时，其时间间隔长达一年，在此期间案涉房屋办理过户登记并不存在任何客观障碍，但北大村委会仍未能办理。
案例5：辽宁省高级人民法院邢玉霞与营口市鲅鱼圈区正大小额贷款有限公司、陈富尧、姜岳娟案外人执行异议纠纷案【（2018）辽民再379号】中认为：
邢玉霞与第三人陈富尧签订了《房屋买卖协议书》，协议约定房屋变更手续由邢玉霞自行负责，邢玉霞给付了购房款并实际居住，但双方未办理过户登记手续，邢玉霞在2014年3月17日曾出证证实，只因购房时房产交易税过高，而没有更名过户，可见，邢玉霞在购买诉争房屋后办理过户登记是不存在障碍的，仅是其个人原因怠于办理过户登记，因此邢玉霞对于诉争房屋仍然登记在第三人陈富尧名下存在过错。
案例6：最高人民法院在关池与海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵水黎族自治县农村信用合作联社等申请执行人执行异议之诉案【（2020）最高法民申1860号】中认为：
根据原审法院查明的事实，尽管关池与永丰公司就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故关池关于其对案涉房屋享有的物权期待权应优先于房产调控行政管理需要的主张，于法无据，本院不予支持。而原审法院以关池购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，无法请求出卖人永丰公司为其办理不动产转让登记为由，认定关池对案涉房屋没有物权期待权，并无不当，本院予以认可。此外，根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策并不需要特殊的法律专业知识，因此，关池认为其在购房中已尽到充分的注意义务，不存过错的主张，不能成立。
根据原审法院查明的事实，关池签订购房合同及支付购房款的时间均在《海南稳定房地产市场的通知》发布之日即2018年4月22日之后。而根据该通知内容，关池因其购房行为不符合海南省有关限购政策，无法办理房屋过户手续。原审法院正常履行审判职责，查明案涉房屋所在地商品房限购政策，并无不当；而关池关于原审法院适用法律错误、原判决超出诉讼请求的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认为关池基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权，并作出准许继续查封位于海南省文昌市清澜新区房屋的处理意见，事实和法律依据充分，本院予以支持。

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