南宁土拍“完全松限”？或由5月揭牌的空港52亩地块开始
文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良
CRIC广西南宁土拍预告
今年以来，南宁市新增供应含住宅用地的竞价方式均未设置“限房价”，而是“限地价、竞配建产权移交房”；而近日公告将于5月9日揭牌一幅吴圩空港52亩商住地块，其竞价方式“完全松限”，回归两年之前普遍的竞价方式“价高者得，但不低于底价”。土地竞价方式的调整，无疑是点燃南宁土拍“完全松限”的导火索，势必影响房企拿地策略、未来项目营销策略、房价走势等。在此，小克通过CIRC投资决策系统，快速了解地块分析、土地市场、住宅市场，并作出初步预判。（文末投票，记得投噢）
【地块分析】家门口即是空港学校，面粉价格可期
以下为吴圩空港52亩商住地块的基本信息一览表：
CRIC投资决策系统的地块分析相关页面截图
（图中圆点为地块附近3公里的楼盘小区位置，
地块距离经开区核心区约12公里，距离朝阳市中心约21公里）
综合地块信息一览表、CRIC投资决策系统的地块分析，以及实地看地后，小克在此划重点，来看它有何亮点：
1
单宗地“L”形，或建低密小高层
吴圩镇光明路东侧、6号路北面GC2019-034地块，占地52.555亩，其中住宅体量达8.5万㎡（此外含约0.26万㎡商业），单宗地呈现“L”形，可布局7-8栋小高层商住楼（限高50米，预估楼层最高在16层左右）。其容积率＞1.5且≤2.5，或建低密住区。此外，项目特定地区限高建筑的海拔高度满足机场限高要求。
2
近邻一站式教育配套，板块商住氛围日趋加强
地处吴圩空港新区，南面距离友谊路700余米，受临近道路噪音影响较小。地块北面紧邻规划建设的空港学校（涵盖小学、初中），规划54个班级教室、1个合班教室、办公楼、地下停车场、两栋学生公寓楼、学生食堂、风雨球场、教师周转房及相关配套设施。在项目北面还有在建的空港幼儿园，规划24个班，预计2019年8月投入使用。
地块方圆3公里内，在售的商品房项目有云星钱隆御园、盛天领秀府、精通瑞城、空港新天地，即将入市新品的有绿港云海湾（约200亩）、雅力富御珑府（约122亩）、振业启航城（约56亩）等，待推新品的绿港阳光里等，板块商住氛围日趋加强。地块附近还规划建设空港医院、环绿城南宁森林旅游圈重点项目——七彩森林，板块居住业主未来可就近享受，并且可快捷通过友谊路、机场高速路来往吴圩国际机场和经开区。
3
板块 “面粉”和“面包”均是价格洼地
地块竞价方式为“价高者得，但不低于底价”，起始价168万元/亩(折合楼面价1008元/㎡，总价约0.88亿元)，增价幅度为人民币1万元/亩。
克而瑞数据显示，2019年1季度南宁市主城区商品住宅用地成交楼板均价3616元/㎡；空港板块近五年“楼板价天花板”是2190元/㎡，是于今年3月14日由云星竞得37亩地块所拍地价。即将揭牌的GC2019-034地块“面粉”起始价，与板块“楼板价天花板”、今年1季度主城区的地价相差的溢价空间达117%-259%。
空港板块当前“面包价”（房价）“5”字头为主，在南宁市主城区各大板块中是相对最低的，同类产品略高于武鸣区的部分楼盘。克而瑞数据显示，2019年3月南宁空港板块商品住宅成交均价5362元/㎡，由于板块内在售住宅多为毛坯交付，该房价与江南区以及南宁市的价格相差较大（其他区域板块成交均价含装修），每平米分别差距了4020元、6369元。
4
交通红利激发置业活力，产品结构随市场变化调整
据南宁日报相关报道，目前，南宁吴圩空港经济区逐步形成以机场为核心，发展空港物流、空港商务、临空高新、航空维修制造的“一核四组团”产业定位，具备了一定的招商引资优势。从2018年开始，南宁经开区持续推进吴圩空港经济区的近20条道路的建设，吴圩镇1-3号路、6-10号路、17-18号路及纵三路、纵四路等园区核心道路建设。今年3月，吴圩镇5号路工程完工。
南宁国际空港综合交通枢纽工程建设（在建）、南宁轨道交通机场线（规划，具体待批建设时间待官宣），将助推空港新区发展，更好发挥自身地理位置和交通优势，构筑北部湾城市群核心城市重要门户之一，同时也将带动空港经济区就业、居住、办公等；相关的中长期规划已规划至2035年，置业、就业在此，可能需要更长远的眼光。
随着基础设施配套设施完善、置业价格洼地和价值洼地优势凸显，购房者对于空港置业产品的选择或将转变，不再单一集中是刚需户型的小高层住宅，以及一味的造联排别墅、天地楼等产品。房企更应关注市场的变化和购房者需求的变化，未来几年的吴圩楼市，住宅产品定位或愈加明晰，和其他板块具有差异化。
分析师点评
当前空港板块“面粉”和“面包”均是价格洼地，未来几年还有一定价格上升的空间。这次住宅用地的竞价“完全松限”，更被看作一块“试金石”地块；土拍规则或将重回两年前，但市场已不同以往的背景下，房企应当做新的思考和相应策略。对于“完全松限”的南宁房地产市场，投拓拿地、新房营销等方面如何抉择，以及随着“二套及以上住房满两年方可转让”的首批解限后，二手房市场是否加大供应和成交，会给对一手房市场带来怎样影响等等。
【土地市场】空港板块供求量放缓，成交楼板价上升
小克从CRIC投资决策系统里，快速了解各城市土地交易的土地量价、土地明显、土地排行的可视化大数据。
从空港板块商住用地供求走势，区域成交楼板价1947元/㎡（截至2019年3月）。其中，2016年土地供应和成交量井喷，合计42万㎡，主要来自绿港云海湾（约200亩）、雅力富御珑府（约122亩）。
楼板价方面，回顾板块近十年的成交地块中，从2017年开始出现明显跳涨。其中，2010-2015年仍是白菜价580元/㎡左右（成交地块主要有八桂凤凰城、绿港阳光里等项目），2016-2017年涨到955元/㎡左右；2018年破1500元/㎡（主要有云星钱隆御园、盛天领秀府、振业启航城等）；而到了今年1季度达到板块天花板价——2190元/㎡（排名近五年区域成交楼板价第22位），相对十年前的增长了277%；但与同区域的其他成交地块，其天花板价仍有较大提升空间。
近三年空港板块商住用地走势，2016年7月至2017年7月有近一年空档期，而后，断断续续供地，从2018年8月开始加大板块供应，中小型房企为补充土储、积极参拍，相对其他城区和板块的“两限一竞”，空港拿地成本相对更低，竞争力也较小；吴圩空港土拍市场升温，成交地价也随之提升。而此前几年板块的住宅市场份额较小，以及购房客群的不稳定性等，大牌房企在此拿地的积极性不高，少有全国房企销售TOP30的关注和参拍。
【住宅市场】空港板块住宅需求加大，刚需为主
小克从CRIC投资决策系统里，快速了解各城市住宅交易的供求走势、成交结构、项目开盘、项目排行的可视化大数据。
从空港板块商品房供求走势，2018年12月的供应量价都达到全年峰值，主要集中在新盘盛天领秀府、精通瑞城；2019年以来持续3个半月0供应，成交具有波动性，1季度成交约4万㎡。
2019年，随着云星钱隆御园、振业启航城、绿港云海湾、雅力富御珑府陆续面世、推货，以及其他项目顺销、加推，吴圩楼市成交或迎来年度小高峰，普通小高层住宅毛坯售价或继续维持在5字头。产品方面，目前空港板块成交住宅主力面积段位80-120㎡二至三房为主。
最近半年（2018年10月至2019年3月），空港板块住宅供需两旺，其中盛天领秀府成交建面达6.16万㎡，位居江南区商品住宅成交面积TOP1。空港置业热度升温，或将改变房企对于此前空港布局的观念。
分析师预判
将于5月9日揭牌的空港新区52亩商住地，回归两年前的竞价方式——“价高者得，不低于底价”，很有可能接近或突破当前板块“楼板价天花板”2190元/㎡。而参拍房企或将有新面孔，全国房企销售TOP30参拍的机率会加大。
你希望哪家企业参拍，并最终拿下该地块？你预估成交楼板价是多少？……欢迎你在文末投票和写留言，分享你的看法和观点。
写在最后，本文中的可视化大数据图表均来自CRIC投资决策系统，它还有实现“一键报告”的功能，大大提高企业研究土地市场、住宅市场的效率，与及时了解市场动态。
CRIC投资决策系统的地块分析“一键报告”页面截图
在此，小克为本家的创新产品做个广而告之：
克而瑞为政府及企业提供全广西城市进入研究、供地计划分析、地块研判、招商引资与土地推介等服务，欢迎垂询。
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文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局官网公告信息，
部分图片来源已在图片下方标注。公众号“南宁微楼市”（cricgx）编辑，转载请注明出处。
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