【柳州置业小红书】大数据揭秘柳东新区“上位史”

文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬

2007年，柳东新区正式挂牌成立。当时的柳州人或许不曾想到，这片城市东拓的区域发展会如此迅猛，十年后便成为了柳州楼市“一哥”。

优胜劣汰，强者恒强。随后的2018年和2019上半年，柳东新区继续霸占柳州商品住宅成交“头把交椅”，成交面积占比也逐步上升，“江湖地位”愈发稳固。

十余年弹指一挥间。作为一个城市新区，柳东新区究竟是如何上位的？克而瑞分析师将用大数据为你揭秘柳东新区的“上位史”。

供求2017年首次登上榜首

2007年，柳东新区正式挂牌成立。随后几年间，柳东新区楼市一直处于酝酿期。2013年以前，柳东新区楼市成交几乎为“0”，直到2013年才出现明显上涨。

2015年，随着恒大、盛天等品牌房企涌入或深耕，柳东新区开始呈爆发式增长。克而瑞数据显示，2014年柳东新区商品住宅成交17.47万㎡，2015年增至24.53万㎡，同比上涨40.41%。2016年和2017年，柳东新区商品住宅成交量分别为42.56万㎡和72.82万㎡，同比涨幅都超过了70%，并在2017年开始领跑柳州商品住宅城区成交量。

在这个过程中，柳州的楼市热点区域也逐渐从城中区、鱼峰区等发展较早的城区转移至柳东新区。2014年，城中区是柳州商品住宅成交面积最多的城区，占比为37%，达到历史峰值，此后的4年里一直呈下降趋势。反观柳东新区成交占比，从2012年的5%一路上涨，到2017年，成交面积占比已达到21%，超越城中区。

2018年和2019上半年，柳东新区分别以97.13万㎡和43.45万㎡继续占据柳州商品住宅成交榜首，成交面积占比也逐步上升，从2017年的21%逐渐升至2019年上半年的31%，占比比第二位高出将近10个百分点，“一哥”地位稳固。

柳东新区的供应走势与成交相似，从中同样能窥见柳东新区的“上位”轨迹：2013年开始明显上涨；2015年进入快速增长期；2017年以72.75万㎡首次登顶，并且持续占据首位。

房价近8年平稳涨至“7”字头

纵观近8年的供求量价走势，柳东新区虽然整体均呈上升趋势，但相比于“大步朝前进”的供求，区域的价格走势相对平稳，呈现稳步上涨的态势。

克而瑞数据显示，2012-2016年，柳东新区商品住宅成交均价在5455-5664元/㎡之间，上涨缓慢。

 2017年，也就是柳东新区供求首次领跑柳州楼市的这一年，碧桂园、龙光、联发等品牌房企进驻开发的碧桂园帕克诺雅、龙光·玖珑府、联发滨江壹号等项目价格达“7”字头以上，部分项目价格突破“9”字头，一定程度拉升区域均价，使得柳东新区出现了罕见的跳涨，当年商品住宅成交均价一举突破“7”字头，达7102元/㎡，同比上涨25%。

随后的2018年和2019上半年，柳东新区房价再次回归平稳上涨的态势。2019年1-6月，区域商品住宅成交均价为7639元/㎡，同比上涨0.62%。

这样的价格与柳州其他城区对比，柳东新区仅高于柳江区，是低于全市商品住宅成交均价的城区之一，仍是价格洼地。另一方面，从区域近年来供求持续上涨的态势看，价格上涨有一定支撑，未来仍有较大的上升空间。

库存去化周期仅5.1个月库存压力较小

持续走高的成交量，使得柳东新区库存压力较小。

克而瑞数据显示，截至2019年6月底，柳东新区商品住宅库存面积为40.93万㎡，按照区域近12个月的去化率计算，去化周期为5.1个月。

与柳州其他城区相比，柳东新区虽然仅次于鱼峰区位列第二，但去化周期最小，且低于8个月的安全警戒线，市场发展较为健康。

库存压力小，于购房者而言，不必担心购房选择面的问题。从存量结构来看，截至2019年6月底，柳东新区商品住宅库存量为3346套，主要集中在100~140平方米的三至四房户型。其中120~140平方米四房户型占比最大，存量为1092套，总占比达32.64%，去化周期7.4个月，该面积段产品对于刚需、首改和部分再改购房群体都有可以选择的产品。

另一方面，下半年柳东新区还有不少新盘上市，如荣和公园墅、碧桂园未来城、融创金成九阙府等，产品涵盖高层、小高层、多层、别墅，进一步丰富柳东新区的产品结构，让购房者可以有更多选择。

土地房企抢滩，平均楼板价直逼“3”字头首

今年以来，品牌房企抢滩进驻，让柳东新区再次成为柳州市场焦点。今年5月29日，柳东新区3幅住宅用地集中出让，吸引了招商、碧桂园、大唐、大都、龙光、阳光城、金翰、华发、彰泰、光明、丰泽等数家房企参拍，最终被招商蛇口、碧桂园和大唐分别斩获。其中，首次进驻的招商蛇口拿下的地块楼板价达到了5766元；同样是首进柳州的大唐以及深耕柳州多年碧桂园拿下的地块楼板价也都突破“3”字头。

其实从近10年的数据来看，柳东新区的住宅用地楼板价在稳步上扬。区域楼板价从“1”字头稳步涨至“2”字头。2019年1-6月，柳东新区住宅用地平均楼板价为2974元/㎡，逼近“3”字头。

随着品牌房企持续抢滩柳东新区，区域平均楼板价破“3”预计只是时间问题，这也为房价的上升空间带来了支撑。

另一方面，柳东新区商品住宅市场成交持续攀升，库存却没有告急，离不开土地供应和成交的支撑。

克而瑞数据显示，2010年至2019年1-6月，柳州住宅用地（包含纯住宅用地和商住地）合计成交3567万㎡（建面）。其中，柳东新区成交1018万㎡，占比最大，达29%。

供应方面，柳州住宅用地在2010年至2019年1-6月合计供应总建面3948万㎡。其中占比最大的依旧是柳东新区，共供应1087万㎡，占比达28%。

柳东新区作为柳州的“供地大户”，随着品牌房企新盘的陆续上市，将为区域楼市热度的上升带来更多动力。

活动预告

由广西日报传媒集团南国今报携手易居企业（中国）集团·克而瑞，举办的“2019柳州房地产大数据与金融创新暨年中权威榜单发布会”即将盛大启幕。本次活动，得到碧桂园、恒大、融创、华润、金科、绿城、荣和、中辰、龙光、彰泰、阳光城、香颂、浙商大厦等多家房企的大力支持。在房企的共同支持下，即将在柳州市场掀起一场具有高度和深度的行业解析潮流。

【本文互动话题】

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文章来源：CRIC广西

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