一锤定音！交投5.11亿拍下南宁三塘151亩地块，仙葫百亩滨江地块“流拍”

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文/易居企业集团·克而瑞 分析师 黄锦良

CRIC广西南宁土拍战报

相比昨日五象湖地块7个小时的“持久战”，今日（12.26）可谓“闪电战”，参拍房企数量以及拍地过程和结果，可谓“冰火两重天”。兴宁三塘151亩商住地块吸引广西交投地产、兴进集团等3家竞买人报名，仅一轮报价即一锤定音，广西交投地产5.11亿元斩获。而位于青秀区仙葫半岛127亩纯住宅地块，尽管其低容积率和一线江景，但申请竞拍房企数量不足3家，根据出让规则未在现场举行拍卖，即“流拍”。

我们在回顾今日南宁土拍之前，这里先插播一则昨夜南宁市国土资源出让服务中心公众号发布的《GC2019-130地块公开出让活动现场的情况说明》。

土拍相关公告插播

公告截图

昨日圣诞南宁土拍中，备受关注的五象湖南面129.5亩地块遭遇了“焦灼激战→首次“成交”→成交异议→暂停核实→继续拍卖→二次“成交”→再度成交异议→确定成交”的一波多折，22轮竞价+近400轮竞增减挂以及耗时7小时终成交；这“剧情”千回百转，让围观吃瓜的小伙伴咂舌。（关于这场土拍的分析推文→点击这里阅读）

何谓“增减挂钩节余指标”？

广西实行城乡建设用地增减挂钩制度，即城镇地区新增建设用地的同时，农村地区也通过拆旧复垦等手段补充等量的耕地，保障耕地面积在总量上不减少。在一些用地指标宽裕的地区，往往存在复垦的耕地面积大于自身需要的建设用地面积的情况，也就是出现用地指标节余。2016年起，为“消化”节余，并为扶贫攻坚筹措资金，同时缓解用地指标紧张地区的指标不足问题，原自治区国土资源厅出台相关政策。

根据南宁市自然资源局发布的相关答疑通知，“限地价，竞增减挂勾地节余指标”的土地竞得人将作为南宁市政府的受托代理人，代为缴纳购买节余指标的相关费用（目前暂定的指标单价26万元/亩），增减挂钩节余指标的使用地优先邕宁区，其次是马山县、上林县、隆安县等。这对于参拍房企来说无疑增加了拿地成本，但也为南宁市贫困地区的脱贫攻坚战，作出相应贡献。

交投拓土兴宁东，国企资金实力雄厚

2019年12月26日上午，南宁市自然资源局现场出让兴宁区1幅商住地块（两宗地组成，地块一和地块三），地块编号GC2019-135，地块位于兴宁区甘泉路以北、那况路以南，总占地面积150.578亩，总计容建面约17.77万㎡。该地块吸引广西交投、兴进等3家竞买人报名，现场交投地产率先应价，而后3轮倒计时结束，其他竞买人未报高过该地价，最终地块竞得者：广西地产集团有限公司（交投地产），成交总地价51076.10万元（底价成交），平均成交单价339万元/亩，平均成交楼板价2875元/㎡。各宗地的建设指标和成交信息具体如下：

地块一（住宅、商业）：容积率>1.2且≤2.0，计容建筑面积中，零售商业建筑面积比例占3%-5%，其余为居住用地，建筑密度≥20%且≤30%，绿地率≥35%，限高≤36米，须设置一处建筑面积不少于300平方米的社区居家养老用房。成交总价26832.4502万元（底价成交），成交单价330万元/亩，成交楼板价2475元/㎡。

地块三（商业）：容积率>1.0且≤1.5，建筑密度≥30%且≤50%，绿地率≥25%，限高≤15米。成交总价24243.6495万元（底价成交），成交单价350万元/亩，成交楼板价3500元/㎡。

地块成交海报（克而瑞广西制图）

据了解，广西交投集团与铁投集团已于去年9月完成战略性重组，合并为广西地产集团（交投地产）；集团曾与绿地、碧桂园、保利、融创、阳光100等品牌房企有过合作开发项目。今年10月下旬以来，交投地产相继在南宁、柳州、桂林、贵港等地积极拿地补仓，新增项目7个，拿地金额共计达34亿元，占地面积合计达937亩，计容建面合计达125.25万㎡。

今日交投地产所拍下的南宁三塘地块有近7万方独立商业，对开发商资金实力和商管运营有一定要求；而住宅产品或打造低密多层、小高层产品。

地块航拍实景图（来源南宁楼盘网）

地块周边以及所在片区项目（部分）分布

企业档案交投地产，隶属广西交通投资集团有限公司，大型国有企业，实力雄厚。据广西交投集团官网披露公开信息显示，集团拥有经营性土地权益超过9000亩，土地开发集中于广西南宁、桂林等中心城市，涵盖写字楼、住宅、酒店、城市综合体等业态。集团与绿地（香港）、碧桂园、阳光壹佰等企业开展合作，成功开发多个土地项目，打造互利共赢的合作典范。

广西交投集团官网截图

小克点评：从昨日和今目前三塘片区已汇聚了兴进、万科、中鼎、联发等品牌房企，主打低密改善产品；加上今年将要完成三塘2万亩土地的征收，据相关会议报告显示，这2万亩的片区大概需要建设20年，相当于在这2万亩的土地上重造一个埌东新区。建设提速、区域升级、政策利好的推动，吸引更多优质企业进驻。

仙葫百亩滨江地块为何流拍？2019年12月25日上午，南宁市自然资源局原计划现场拍卖出让青秀区仙葫半岛1幅低密滨江纯住宅地块，因申请竞买申请日期截止时统计报名人数不足3家而取消拍卖活动。以下为地块基本信息：编号GC2019-136，位于仙葫大道东北侧、仙合路南侧、仙德路北侧，占地126.756亩，容积率＞2.0且≤2.86，计容建面约24.17万㎡；建筑高度≤80米，其中距仙葫大道东北侧道路红线平行线100米范围内限高60米，沿江首排建筑小于等于24米。此外项目须配建一所6班幼儿园，用地面积不少于3060平方米，建筑面积不少于2340平方米，需独立占地，不纳入出让范围，并与市政道路相邻。

地块位置示意图

地块采用“限最高地价，竞产权移交住房”，起始总价约9.66亿（折合楼板价3996元/㎡），限最高总价约27.19亿（折合楼板价11250元/㎡）。

地块航拍实景图（来源南宁楼盘网）

上图为后期裁剪后制图，原图为南宁市青秀区长塘镇控制性详细规划修改方案公示
（土地使用规划图）

仙葫这幅滨江百亩地块为何流拍呢？

小克总结以下几点：一是位置较偏远，距离埌东商圈、会展商圈、五象新区核心区都有一定距离；路网有待完善，仙合路、仙合大桥待建，目前通行还是比较单一；

二是所建住宅体量较大，超24万方，拿地成本和开发成本较高，同板块内有中海、荣和大地块项目的竞争，销售走量或有压力；虽然南宁向东拓发展是大方向，但目前规划蓝图有待时间有序铺开。

三是地块本身目前现状是有较大土坡，土地平整费用较大。

综合来看，房企目前对该地块持谨慎态度，不敢冒然拿地或“试水”。

小克点评：从昨日和今日土拍的过程与结果“冰火两重天”，我们从侧面可看出房企对于区域板块的关注度正在加剧分化，同时，也反映了尽管岁末各地密集土拍盛宴陆续登场，但现融资环境收紧，短时间内房企手中资金有限，都集中火力、瞄准各自认可的优质地块上，好钢用在刀刃上。

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土拍预告

明日（12月27日）南宁土拍继续

江南区五一立交旁24亩综合地块

地块编号GC2019-122：位于江南区锦富路北面、壮锦大道西面，占地23.987亩，住宅、商业、旅馆等综合用途，容积率＞2.0且≤4.0（住宅容积率≤3.24），计容建面约6.40万㎡，建筑限高≤100米。计容建筑面积中不同性质建筑面积比例的控制要求：零售商业占比为3%-4%，旅馆占比为16%-17%，其余为住宅。

地块起始总价约1.92亿元，起始楼板价3000元/㎡（限最高地价4999元/㎡）。

小克点评：南宁浮法玻璃厂旧址又将新添项目，这幅地块有要求配建一定体量的旅馆（酒店）。此前地块西南面两幅地块吸引多家房企参拍，这幅地块虽然小些，但或吸引多家品牌房企，以及中小型房企参拍。

【本文互动话题】

2017-2019这几年
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文章来源：CRIC广西；
地块信息来源南宁市自然资源局网站、南宁市公共资源交易中心网站等，相关图片来源见注释。

公众号“ 广西地产大数据“微信号（gxdcdsj）综合整理，转载请注明出处。

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