置业小红书| 过往三年楼市大数据，见证 “新柳江时代”的到来

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文/易居企业集团·克而瑞分析师

2017年1月6日，柳江区正式挂牌，柳江建设进入新的发展期，柳江楼市同样开启新的时代，房企进入新的赛道。过去三年，柳江楼市发生了怎样的变化？房企布局、项目产品定位特征各是怎样的？当前置业柳江，哪些楼盘值得出手？南国今报携手克而瑞联合发布的专刊《置业小红书聚焦柳江区》本期透过大数据分析，将给出相应答案。

土地市场

土储丰富，区域土地仍处价值洼地

1682元/㎡，柳江区楼板价处于低位

2017年撤县设区后的柳江亟待房企加盟，革新区域居住品质，供地节奏开始加快；2018年，柳江区土地供应达到近5年最高点，成交量及楼板价稳步上涨；2019年1~11月，柳江区土地供求有所放缓，楼板价同比上涨，但仍处于低位。

克而瑞数据显示，2019年1~11月柳江区经营性用地供应数量8幅，比去年同期少7幅；供应用地面积236亩，同比下降67.64%；供应计容建筑面积累计28.22万㎡，同比下降75.60%，仅2月、4月、8月有土地供应。

成交方面，成交数量7幅，比去年同期少6幅；成交用地面积218亩，同下降64.69%；成交计容建筑面积累计25.10万㎡，同比下降74.46%，地块主要集中在3月、5月、9月份出让；成交土地出让金额约4.22亿元，同比下降68.37%；成交楼板价1682元/㎡，同比上涨23.81%。

本土房企占主导，外来房企逐步增多

近几年，柳江区凭借新发展、新规划，赢得不少房企的青睐，吸引了启迪、毅德城、碧桂园、晨华、云星、兴佳等多家房企拿地进驻。

2017年，启迪、毅德城、晨华等纷纷入驻，而碧桂园则继2015年在柳江布局首个项目柳江碧桂园后，于2017年再次出手拿下柳江新城片区3宗住宅用地。

2018年，柳州市兴佳房地产、柳州雍龙房地产、柳州市中雅房地产、柳州嘉元投资等多家本土房企集中拿地，云星集团也在这一年拓土柳江。让人关注的是，2018年柳江区推出的G-2018-1~G-2018-2六宗地块遭到房企“疯抢”，历经1个多小时，132个回合“博弈”后，最终由柳州市兴佳房地产以10.085亿元总价斩获，楼面地价为1635元/平方米，溢价率达77.71%。至此，柳州本土实力房企兴佳首入柳江。

2019年，柳州市远锦房地产开发有限公司、广西健乐房地产开发有限公司、柳江江洪房地产开发有限责任公司等本土房企也相继在柳江拿地，所拿地块的成交楼板价均在1200元/㎡左右。

综合看，目前柳江区仍以本土房企为主，外来房企逐渐增多，恒大、碧桂园、启迪、毅德、云星、雅居乐、保利等，区域土地价值待进一步挖掘，目前仍处于价值洼地期。

土地资源丰富，新盘将陆续面市

手里有地，心中不慌。柳江区作为柳州市人口最多、面积最大的城区，拥有大量待开发的土地资源，土地储备丰富。

据相关统计，2016年至今，柳江区共有10宗已成功出让但未上市的涉宅地块，出让面积约449.594亩，规划建筑面积约74.91万㎡。未来，将有多个新盘陆续面市，如：中雅学府、启迪科技城等，以及东桂、健乐、江洪等本土房企储备的体量较小的新项目。

商品房大数据

2017年成交量爆发，近两年量跌价涨

2016年3月，国务院批复同意柳江撤县设区，至此柳州市区面积增至3555平方公里。这一改变，也给一直以来“默默无闻”的柳江楼市注入了一针“强心剂”。

柳江区商品房市场的“分水岭”在2017年。2017年前，柳江区鲜有商品房项目销售，年成交量不足万方，商品房均价仅为“4”字头。2017年，柳江商品房迎来快速爆发，这一年里，恒大雅苑备案卖了近2000套房，本土兴柳桃源、天悦华府、柳西新城等项目热销，柳江区成交量暴涨至68.29万㎡，同比上涨21241%；成交均价也跳涨至6247元/㎡，一年涨了1439元/㎡。

随后两年，受限于新增供应的缩减，年成交量下滑至33万㎡左右，但房价保持稳步上涨态势。2019年1-11月，柳江区商品房均价突破“7”字头，达7121元/㎡。

横向来看，柳江区成交量价与其他各城区相比仍有一定差距，但是作为柳州市未来土地出让的“主战场”之一，柳江区将吸引更多房企进驻。随着品牌房企项目的陆续入市，区域成熟度以及城市界面均会有明显提升。

克而瑞数据显示，2019年1-11月，柳江区成交量在柳州市总占比为9%，商品房均价为7121元/㎡，与柳州市商品房均价9334元/㎡相比，相差2213元/㎡。

从成交结构来看，建面约90~100㎡面积段、单价7000-8000元/㎡、总价70万~90万元产品在柳江区成交最热。截至2019年11月，柳江区商品房库存量为22.70万㎡，去化周期为7.9个月，库存压力较小。

商品住宅大数据

房价突破“7”字头，成交量仍有上升空间

近3年来，柳江区商品住宅的成交轨迹与商品房基本一致，都是在2017年迎来爆发期，随后受限于供应缩减，成交大幅回落。2019年，柳江区商品住宅则保持量微涨、房价稳步上升的态势。

克而瑞数据显示，2019年1-11月，柳江区商品住宅成交量31.86万㎡，已经超过上一年全年成交量，同比上涨16%；年度均价首次突破“7”字头，达7070元/㎡，同比上涨12%。

从月度走势来看，成交分化明显：1-2月成交低迷，3-8月成交不温不火，“金九银十”以来楼盘推货节奏加快，成交走高。房价走势整体平稳，保持在“7”字头，6月和8月因部分“5”“6”字头房源集中备案，拉低区域均价。

以普通高层为主
欠缺高端住宅、商办综合体项目

普通住宅市场

住宅类市场中，柳江区主要以普通住宅为主。柳江区楼盘多集中在原县中心以及与柳南区交界一带，目前主要在售项目约18个，除合景云溪四季、恒大雅苑、柳江碧桂园、云星钱隆御府外，其余基本由本土中小开发商打造。其中仅柳源居一个项目有洋房产品，其余主要以高层住宅为主。从近三年情况来看，柳江区普通住宅成交量有所下降，2017年为成交高峰，年度成交量为55.59万㎡。

随着旧项目逐渐售罄，近两年成交量下滑，亟待更多高品质的新项目填补市场空白。受柳州楼市热度传导影响，柳江普通住宅均价不断走高，2017年，柳江普通住宅均价仅5724元/㎡，2019年1-11月柳江普通住宅均价7085元/㎡，同比上涨11.84%，但均价仍处于洼地，在柳州各主城区中均价最低，价值上涨空间较大。

别墅市场

柳江在售别墅鲜少，目前柳江区仅四方新桂园一个别墅项目在售，均价仅为5889元/㎡，市场成交走量缓慢。

商办大数据

办公产品较少，大型商场仍需补充

柳江区目前大型综合体项目仅启迪（柳州）科技城，项目位于兴柳路西面、沙子河南面，占地面积约625亩，总投资约46亿元。物业涵盖写字楼、工业园及商住楼。该项目也是柳江区目前唯一有写字楼产品在售的项目。克而瑞数据显示，启迪（柳州）科技城写字楼2019年均价为6035元/㎡，整体价格水平也低于全市8908元/㎡。

区域在售商业主要以项目住宅底商为主，2019年1-11月柳江区商业成交共88套，总建面为6687㎡，成交均价为9609元/㎡，其中多个项目均价在8000元/㎡左右，兴佳城、柳江碧桂园、兴柳桃源等项目商铺均价过万。

目前区域商务办公区建设尚未成型，大型高端商场欠缺。柳江是柳州人口大区，同时产业园区聚集，具备人口、产业支撑，而区域内欠缺高端项目、大型综合体项目，市场存在一定的机会。  

预告一下

看过本期《柳江置业小红书之大数据篇》，直观了解过去近三年柳江楼市的商品房市场，各物业产品，以及土地市场的大致变化。之后还将有两期推文，聚焦柳江楼市房企特征、产品特征，以及克而瑞分析师进行相关分析，给出当前置业柳江区的置业建议，敬请继续关注。

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文章来源：CRIC广西；
部分图片来源见注释。

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