自由港的未来是什么？海南的房子还能买吗？

一

今年的3月7日，海南省悄无声息的发布了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。除了重申“房住不炒”外，有一个重磅级的政策：自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

什么意思呢？就是全面抛弃“期房预售制”，全省100%一律成品房交房。

本身，全面取消期房预售就是全国第一个。此外，因为疫情原因，3月份其他城市或多或少放松了房地产调控，而海南是全国唯一一个收紧房地产调控的省份。

这两件事，加在一起就耐人寻味了。奇怪的是，当时并没有引起媒体的重视。

我的本能反应是：不愧是全国改革的排头兵，拼命三郎，海南省！

紧接着，4、5月份，海南又紧锣密鼓出台了一系列房产调控政策。主要内容如下：

1、升级版的经济房——安居型商品住房。此类房子向无房户，或者人均面积未达到标准的家庭销售。主要是向基层教师和医务人员倾斜。

2、严禁将纯商品房项目纳入省重点项目。

3、精装修房，分户进行工程质量验收。

4、推进装配式方式建造商品房（像搭积木一样搭房子）

其政策落地之密，政策的独特，全国少见。海南，在下一步很大的棋。

果不其然，6月1日傍晚，《海南自由贸易港建设总体方案》全文公布，靴子终于落地。原来这一切，都是为了建立海南特色的”房住不炒“制度。

当然了，很多大佬提示：说是两会结束，海南会有大消息传出。我等是后知后觉，那都是马后炮了

二

海南的房子能不能买？回答这个问题之前，首先要回答，海南能够走多远？海南的未来是什么？

那么我们先来看下自由贸易港优惠政策。

1、零关税。除了特殊商品外，只要在海南对该商品进行30%的加工，实行零关税。放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元，扩大免税商品种类。

2、减税。2025年前，对鼓励类企业按15%征收所得税，对高端紧缺人才按15%征收个人所得税。2035年前，所有企业、个人所得税不超过15%。

3、其他。包括简政放权；放宽外国人申请免签入境；支持建设国际能源、航运、产权、股权等交易场所；率先在海南自由贸易港落地金融业；加快发展结算中心等。

有实质意义的是第1、2条。特别是，目前我国企业所得税率高达25%，高收入人士最高所得税率达到35%以上，海南的减税政策可以说是大大的利好。

至于第3条，有待后续落实，目前还需要观察。

对于海南建设自由贸易港，我是十分十分支持的。虽然亮点不是十分突出，但如果海南能够按照中央文件要求执行的话，我认为海南的前途很光明。

三

那么，是不是海南的未来就是今天的香港、新加坡、迪拜呢？且慢，再等等。

唯一觉得遗憾的是，海南这次没有放开博彩业。如果博彩业能够放开的话，相信海南可以一飞冲天的。就在我无限惋惜的时候，等来了自由港“六不准”。

其中一条就是不允许搞黄赌毒。好吧，我的格局太小了。

接着，又等来了海南要严控房地产，这个是意料之中的。

就在我觉得这个管控力度已经够严密的时候，又等来了禁塑和禁燃油车令。

2030年，海南不再销售燃油车。2020年底，海南禁止使用不可降解的塑料制品。

保护环境，我双手赞成。但环境污染最大的问题在于产权不明确，造成公地悲剧。保护环境的当务之急，是对产权模糊的地带进行确权，保护环境前提是保护私有产权。

比如，燃油车问题。我们之所以发明汽车，是为了更舒适快捷的生活。现代的汽油车，工艺水平在不断提高，实际上对城市空气的污染已经很小了。

如果换成电动车的话，首先电动车的能源80%以上仍然来自于火力发电，换句话说，电动车本身不环保，只是把污染源转移了。这还不包括电池报废造成的污染。

其次，电动车目前续航能力不足，充电等待时间长，电池安全性不够，是一个制约电动车发展的大问题。

同样是加油和充电，加油加满只要2分钟，快充最快的也要30分钟，加油的速度是充电的15倍。我们假设，一辆车子要加油，或者充电，前面有5辆车在等待。加汽油最多等待15分钟。但是充电的话，就算一切顺利快充，最起码等待2-3小时。这个时间是人不能忍受的。

也有人会说，可以增加充电桩和充电站。那么充电桩和充电站用地面积又会是加油站的15倍，同样也造成了土地资源的浪费。

此外，所有汽车充电的话也要考虑一个负荷问题。

所以，考虑到现实问题，我们是不是不需要一刀切的封杀燃油车？全面禁止销售燃油车是不是可以有商榷的余地？

再比如，房子问题。房子绝对是用来住的，它能给人一个幸福的家，给人安全感和归宿感。

海南目前实行的限购政策，较之一线城市，有过之而无不及。比如非户籍家庭买房，需要有5年的社保。5年的时间，实在是太长太长，如果人们在海南工作生活，却不能购买一套属于自己的房产，那么建设美好自由港的决心和信念将会打折。

所以考虑到实际问题，海南的限购政策，能否稍微宽宥一点呢？

自由港，自由港，落脚还是在”自由“两字上。

自由，是充分的尊重私有产权，让人们在自己的产权范围内，自由的做出各种选择。这也是自由贸易港建设方案中着重强调的。

海南的起点很高，政策也一直很充足。1988年，海南就已经是经济特区。全国的经济特区还有4个，分别是深圳，珠海，汕头和厦门。

但是海南后来怎么样，也不用我说了吧。

海南的崛起，不能走lao路，更不希望出现霍尔guo斯那样的反zhuan。

四

那么，我们再来回答海南的房子还能不能买？

这里面，最大的前提是，海南事实上已经构建了中国第一个“房住不炒”示范区。

在中国，任何一个利好落地，都能引发一轮房地产的热潮或热炒。小到一个城市一条地铁的规划，大到国家级战略公布，无不应验。所以，海南政府未雨绸缪，防患于未然，做的滴水不漏。

我们知道，房子之所以能炒起来，是因为房子可以“买来来去”。此外，房子还可以作为抵押物，具有金融属性。而在这么严格的限购条件下，可以很负责的告诉你，海南的房子是吵不起来。

海南还是一个有炒房黑历史的城市。

远的是上个世纪90年代。从1991年到19993年，全民嗨炒，海南房价疯涨。两年多时间，海口的房价从1000多涨到7000多。一时间海南遍地都是房地产公司，超过两万多家。到94年，95年，房产泡沫破灭，海南房价下跌，出现大量烂尾楼。可以说是一地鸡毛。

近在眼前的是2018年。2018年，海南宣布成立自贸港。各大房企争先恐后“跑马圈地”，雅居乐、富力、融创、碧桂园等开发商在此重仓。随后，海南宣布实施“最严全域限购”。因为购房者主要来自于岛外，海南交易随之降至冰点。为此，多家房企重创折戟。

既然政府都不要你去了，那你还去干什么？

去了你有购房资格吗？有贷款资格吗？买了你能卖出去吗？有接盘的吗？

如果有自住需求的，那就买吧。或者有购房资格，能耐住寂寞的，那也随意吧。

如果你不是，最好不要凑热闹。

五

如果你还是不死心，那么我问问你，明明有更好的选择，为什么要在一棵树上吊死？

海南最有代表性的两个城市：海口和三亚，目前也只是混到三线城市的水平，但房价却不低。三亚均价在24000+/平，海口均价在15000+/平。

这个价位在很多强二线城市，都有选择。譬如成都，重庆，长沙、武汉...

海南的成长尚需等待，而这些都是千万人口以上的特大城市。

有什么理由，放着甜美多汁的水蜜桃不吃，非要咬一口青涩的毛桃子？

一句话，海南的房子只能用来住，绝对不能拿来炒。

六

说到底，房子只是一个引子，并不是本号关心的内容。

特别是对于海南的房地产，本号毫无兴趣。

一个城市的崛起，乃至一个文明的兴衰，关键在于“德”。

“德”就是理念，就是你信仰什么。

我仍然十分希望，以及祝福，海南的明天是真正的自由港。

参考文献

1、听说，你想去海南买房？

2、改革，在海南重启

3、中国第一个“房住不炒”示范区，昨日上线！