商业资产如何在轻重间平衡

王雷欣 中房报记者 陈淑亚 北京报道

2019年11月29日下午，由中房报、中房网、中房智库以及COMIN中国联合主办，来自绿地集团、绿城集团、远洋集团、大悦城、世鳌国际、亿达置业等知名地产开发企业，以及产业链上下游的相关企业界代表，近40人齐聚北京西单大悦酒店会客厅，围绕“轻重间的商业资管平衡”这一沙龙主题，呈现了一场精彩纷呈的思想盛宴。

目前，中国房地产市场进入了一个新的周期，从“增量时代”向“存量时代”切换。市场融资环境的逼仄，让商业地产人不得不思考，轻重间的模式到底该如何平衡，才能实现自由资产的保值增值目的？在资管层面，轻资产模式可能前期投入较小，风险相对较小。而采取重资产模式可能意味着总投入比较大，资金沉淀时间比较长，对运营能力都提出更高的要求，但整体收益空间也更大。具体到微观产品运营层面，轻重模式平衡又表现为可能是另一维度。那么轻重资产到底应该如何理解，两者之间的转化逻辑是什么？轻重平衡的误区有哪些？

主持人刘淼 中房报商办物业与产业园区事业部总经理

在沙龙活动上，COMIN中国院长刘永、西单大悦城运营部总监张海涛、中房智库研究院院长柴铎、世鳌国际创始人刘天飚、亿达置业总裁吕沙等与会嘉宾，分别就上述议题，站在各自视角与大家做出了相应的分析与判断。

以下是主题分享嘉宾的精彩发言，节选出来以飨读者。

刘永 COMIN中国建筑运营管理研究院院长

没有重资产何来轻资产

作为承办方之一的COMIN中国，刘永在致辞中对于大家的到来表示热烈欢迎。他指出，关于重资产、轻资产，就是首先得有重资产以后，才能去做轻资产。“现在在市面上可以看到很多的团队做轻资产，他们都曾经有过很重的资产，非常有经验。”

而对于如何做好资产管理，他认为至少有三点：第一，好团队。人才非常关键，有很好的重资产经验，才能做好轻资产。第二，服务要好，包括租赁、运营、物业等等。第三，要和现在的科技相链接。

基于以上三点，还可以再延伸一下，第一是服务品牌化，十年如一日做一个事情，就会有很强的品牌效应。第二是产品科技化，要用科技的力量帮我们去做好资产管理，未来怎么通过数据分析找到租户，测算未来的租金策略等等，这些产品化都是非常关键的。第三是资产证券化，要让资金流动起来。

张海涛 西单大悦城运营部总监、大悦酒店副总经理

精细化运营，构建轻资产基础

大悦城的24小时模式，就是要突破传统，打造全场景体验，延长所有消费者的停留时间，实现产品闭环。“经过我们大数据的提取，大数据的测算，主力客群定位就是18—35岁的客群，拿什么样的资源吸引他们到店，我们想到了一些词，脱口秀、商业资源对接、业主群、攀岩、德州、现在也是在积极寻找这些资源，嫁接到酒店上，我们跟这些资源谈合作。”张海涛表示。

比如老书虫，一个看书的地方。酒店有共享空间，把酒店的共享空间跟老书虫这样的俱乐部去打造，定期在共享空间办一些活动，把这些资源给到酒店现在的客人。

客人的来源，一是从大悦城来的购物人群，导流到酒店。第二就是传统模式，线上预定等，提取客人的画像，上面会有不同的属性标签。18—35岁的客群，可能喜欢脱口秀、读书、夜跑、德州扑克等，按照不同的标签开发资源，这些资源开发以后，全力释放到目标定义客群当中。酒店可以借助外部的资源做族群。通过精细化运营社区，做好社群搭建，搭建好以后，社群会继续裂变。

比如大悦酒店的红酒群，起步的时候10个人，现在500人一个群，通过裂变，把酒店的活动宣传给周边有相同兴趣的人，给到他们信息。比如西单大悦城每个星期三做一个脱口秀的节目，每个星期五会有一个相声表演，每个礼拜日会组织大家夜跑，稳定给客人做宣传，通过宣传吸引远端客人，通过不同属性的群的裂变，从10个人到100个人、到500个人。40个属性的群，一个群500人，总人数可达2万人，如果每天外地客人占比50%，1万人都有需求，因为活动吸引你到店，再在这上面做一个收益增加，通过传统的模式，加上自有渠道的开发，每天自有渠道的占比都在20%—30%。

随着人员数量的增加，选择酒店自有渠道的人越来越多，可能我们面对500个人的时候，这300间房平均房价可以做到800元、900元，如果现在有5000人抢300间房，社群不用吸引，场景空间会吸引你来到我的酒店。所以我们再做收益统领的时候，从600人、到800人再到10000人的裂变，不只是房间收益会提升，我们的门票、打包的资源都会提升。

刘天飚 世鳌国际创始人

轻重资产的本质在于运营

刘天飚指出，不管是重资产也好、轻资产也好，最终都会回归到本质—运营。重资产需要运营，轻资产更需要运营，两者都是在为资产赋能的。过去地产开发，大面积的空间、存量的增长已经结束了，现在土地的稀缺、大量的粗放型存量在城市中很多，太多的低效资产，开发出来了，资产也有人买了，但是并没有运营起来，效率很低，很浪费。

一个曾经掌管重资产的人干轻资产的时候，他的思想意识是到位的，资金成本很高，怎样让资金成本从空间中腾挪出来呢？你如果没有这个意识，而只是想仅仅去挣轻资产输出的管理费，很多运营品牌，尤其像酒店品牌，都是轻资产，比如万豪，到今天为止，没拥有一块面积，所有的都是输出运营。他旗下有数十个小品牌，收购了欧洲、美国的一些品牌，拿各种各样的管理费，最终实现轻资产的输出，他的品牌影响力比较强、系统化影响力比较强，是多年的积累。

对于资产持有者来说，运营问题非常重要，比如世鳌在成都做办公时，发现一个50层楼的项目，其中有20层做了万豪，世鳌在里面拿了2层，业主委托万豪管理，是因为万豪是大品牌、安全、踏实、可靠、简单、没风险。但是有一个问题是，运营投资太大了。每一块地毯、每一块大理石，万豪做的是镶金镀银的感觉，包括集采、定向采购，业主投了很多钱，最终的收益要靠分成，万豪会拿管理费，但是业主会发现收益跟楼下的商场、办公楼比，差太多了，最终无法驾驭这么大一个盘。所以，重、轻结合在今天，如何正确运营就是非常重要的。

吕沙 亿达置业总裁

资管时代 产品为王

吕沙表示，亿达置业的共享办公品牌，打造的是一种生活状态，让人们的生活、娱乐、购物还有休闲能够达到一个平衡的状态。无论是将轻资产输出也好、复制也好，应该以产品为导向，把每一个产品做强。无论单独拿出来某一块还是以综合体的形式展现给大家，都要能强有力地生存下去。

目前，产品的需求者主力是“90后”和“00后”，要以他们消费的理念为主导，现在城市更新的内动力变迁，就是需求的变迁，新生代城市群体的需求发生了颠覆性的变革，他们关注消费多元化、个性化、对优质生活的需求，对文化、休闲、体育、艺术有自我的追求，新的生产方式要综合工作、居住、购物、娱乐、出行、沉浸式体验各个方面，线下线上融合在一起。

城市更新是以后的内动力，过去我们认为城市更新只是对空间的更新、功能的更新，现在无论是运营者还是开发商，更应该关注的是认知的更新，认知的更新包括客户认知的更新和运营者认知的更新，最终实现项目的社会关系发生一个巨大的更新。城市更新从最初的换装到化妆、最终到共生，应该创造一个共融。

柏文喜 中国企业资本联盟副理事长

轻重模式没有优劣之分 适合自己的就是好模式

柏文喜指出，从财务、从投资的角度来讲，资产负债表加起来的数字大，就是重资产，小就是轻资产。另外看资产是在表内还是表外，如果进入了资产负债表，就是重资产。反之就是轻资产。

传统的资产，比如说不动产，在报表上是重资产。现金虽然流动性很好，只要在表内，还是重资产，银行也是重资产。进入报表的工业产权，包括专有技术、商誉，只要物化了进入报表里面，量化入表了，都是重资产。传统的不量化入表的资产，比如管理没有量化，品牌如果没有作价出资，就没有进入资产负债表。还有技术，没有作价、没有进入资产负债表，还有资源的组织能力，这都是表外的，这些算是轻资产。

银行和保险公司都是重资产，虽然管理的钱是从储户那吸收过来的，但这是用他自己的信用负债形成的资产，他经营的风险是由他自己承担的，形成了资产负债表上的资产，就是重资产。资产管理公司这类的公司是轻资产公司，因为他管的资产不是他的，这类的资产管理公司、商业管理公司、基金管理公司，才是真正的轻资产公司。

轻资产玩法的典型代表，第一个是万达，先是重资产，然后向轻资产转型，用它自己的筹资、开发、招商、运营的管理能力，包括他的品牌，由重转轻，而且这些年轻资产这块发展的速度非常快。第二个是凯德，凯德轻资产的玩法类似于一个资产管理公司，在开发和培育阶段，大量的使用私募基金的钱，用别人的钱来搞开发、搞培育。项目成熟之后，用资产证券化的方式进行脱表，他玩的是资产管理的概念，不是像国内的这些开发商，是一个全能的开发商，他就是一个资产管理的角色。第三个是美国的投行模式，一个典型代表是西蒙基金，一个是铁狮门，刘永总讲到他之前服务的铁狮门，铁狮门的模式大家都知道，我用我的这种资金管理能力、项目策划能力、项目开发管理能力、运营能力，我可能只投了5%的钱，我要分40%的收入，这就是铁狮门和西蒙的模式。全产业链其他都是外包的，玩的是投行的模式，就是用服务去做的。这是三种比较典型的商用物业轻资产的模式。

李瑞 朝阳大悦城总经理

大悦城的小股操盘轻资产路径

李瑞表示，投资人在估值过程中认为，如果大悦城走轻资产道路，不受重资产的限制，不受拿地的风险或者进入新城市的拓展风险，可以纯粹用品牌和操盘的运营逻辑，不断地通过管理费的形式、收取管理费、品牌费，以及做基金的利润分享模式盈利，就可以认为大悦城在可期的情况下一年输出十个品牌。

不过从实操层面来看，轻资产虽然有优势，但也有自己的问题。为了避免效率不高，大悦城最近探索的模式是小股操盘。比如大兴的项目——王府井百货，这个项目是纯粹真正意义上搭建了一个金融产品，用一个基金去收这个项目，整个项目持有30%的股权，从前期定位、工程改造，到后期的运营都是大悦城来操盘。大悦城在“5+2”的退出周期，当一个成熟阶段的运营商，做小股操盘同时把金融端做好，这是大悦城目前探索的模式。

责编  陈淑亚

摄像 剪辑 熊家乐

审读 戴士潮

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