商业人 | 郭增利：商业地产未来怎么变？资本力说了算

本期人物：郭增利  中购联购物中心发展委员会主任

【人物简介】

郭增利，中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会轮值主席，同时兼任中国城市商业网点建设管理联合会副会长，中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会主任。

他是中国大陆最早专注于购物中心和商业地产研究的专业人士之一，具有超过10年的从业经历，推出了诸多商业房地产理论与专业文著，主持编撰《中国购物中心年度发展报告》，2006年和2009年分别编写完成《购物中心研究与实践》、《购物中心探索与发展》等书。

文｜陈艳艳

“现在，中国的购物中心大而不强，多而不精，精品项目不足20%，中国的购物中心还没到成熟期，更谈不上衰退。未来是资本竞争力决定中国商业地产发展总格局。”12月4日，在“绿中国·芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”上，中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示。

01

购物中心“大而不强，多而不精”精品不足20%

还未到衰退期

如果认为中国的购物中心已经到了衰退期，那么何时是购物中心的成熟期？判断中国购物中心的成熟期有两个依据。

一是，中国的购物中心数量虽然庞大，但有品质的精品项目数量不足20%。整个行业的特征是“大而不强，多而不精”的发展局面。

一个成熟的市场，成熟的购物中心体系，要发展到一定的高度。现在中国有330多个地级市，2800多个县级市，假如中国的购物中心非常成熟、稳健，中国至少有3000个优质购物中心被市场、被消费者拥护。事实上，中国的优质购物中心项目还远远达不到这个数字。

 二是，目前为止，上海、深圳的购物中心总体营业额占其城市社交总额的比重15%至20%，这个比例较发达市场的购物中心数量差距明显。购物中心释放给全社会的消费动能，远远达不到成熟市场的要求。

购物中心是具有金融属性的特殊行业，大量购物中心是养老金持有。从这个角度看，中国的购物中心还没有达到和资本融合的发展高度。中国的购物中心直到今天，还没有到成熟期，更谈不上衰退期。

02

未来“商业+资产”融合

资本竞争力决定商业地产发展格局

2008年是购物中心经历的第一个发展周期，主要体现在提升城市以房地产开发商为主体。第一周期中，很多项目做的非常艰苦、惨烈，意味着商业地产不能用房地产开发的方法运营，这就驱动中国购物中心进入到第二个发展周期。

2008年-2020年进入到商业地产第二个发展周期，第一阶段强调商业运营能力；第二阶段强调资产管理。

第二周期的第二阶段， 2020年以后是商业管理和资产管理的融合，推动商业地产发展。这就意味着，第三周期的核心竞争力体现在资本方面——资本竞争力决定下一步中国商业地产发展总格局。

从这个角度上看，中国的购物中心以及商业地产要探讨城市更新、探讨房地产和其他产业融合式发展。在这种大的环境下，中国商业地产是资本化发展属性。

 一个成熟的市场，商业地产一定和资本市场对接，养老金对接，这样行业才能成熟发展。

今年出台的两个政策，《关于加快发展流通促进商业消费的意见》发了20条促进商业消费的意见，商务部等14部门联合印发《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》，从整个战略方向确定经济增长的核心驱动力。

《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》明确提出，培育建设国际消费中心城市的重点任务。推动实体商业转型升级，打造一批商旅文体联动示范项目。促进传统百货店、大型体育场馆、闲置工业厂区向消费体验中心、休闲娱乐中心、文化时尚中心等新型发展载体转变等等。可见，商业地产从过去的投资转向消费，购物中心、零售经营会比以往面临越来越强大的发展机遇。

在未来中国消费型经济时代，企业所做的产品服务要与市场、大消费相融合，与新服务相融合。市场发展红利还可以让房地产企业分享市场空间和机遇。

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