今天原计划聊聊政策和产业发展的，看到昨天文章的留言后，临时调整下。
昨天在《政府买单，全民掏钱》，说了很多逆耳的话，反响也确实如预期一样，颇多对小镇不满的，比如说小镇高高在上、不接地气、过于冷酷，对普通民众没有同情心等等。
这就是小镇要达到的目的，就是要硬生生撕破很多人的幻梦，告诉大家现实到底是怎么样的。倘若为了流量那太容易了，就像很多看热闹的自媒体那样，比如什么打响了第一枪，只要团结起来政府一定管，等等。总之爱听什么说什么，从点赞、分享、赞赏等数据看，确实很受欢迎。
但是这有什么意义呢？能解决问题吗？作为作者本人无所谓，阅读数据到手了，至于有的人看完之后继续沉迷在幻梦里苦盼的，又不可能过一两年回来找作者算账。
但这是不对的，小镇会坚持目前的行文方式，就要把现实说清楚，让大家尽可能了解决策者是怎么想的、如何权衡的，了解一个政策为什么出台、出台后的影响是什么，帮助大家避坑，再谋发展。倘若这些不好听的话能让几个人在某一时刻多想一下，那就足够了。
在昨天分享中，小镇回复留言时说：期房本质就是期货。
有很多朋友不理解，不是说“房住不炒”嘛，怎么期房还成了期货了？其实很类似，比如期货是“包含金融工具或未来交割实物商品销售(一般在商品交易所进行)的金融合约”，约定某时某刻以某价格交付某商品，而期房不就是约定某时某刻以某价格交付一套房子？为了理解这点，需要进一步讨论一个问题：房地产到底是实体经济还是虚拟经济？
房地产作为人类有文明以来就出现的古老产业，无论做什么都要有个房子，就算搞金融、搞互联网甚至搞诈骗的，也得待在房子里吧？再加上与房子有关的种种配套，比如建筑材料、装修、家具家电等等，这些全部都是实实在在存在的。
房子还有这些关联产业，确实是实体的，但是这不代表房地产开发也是实体的。在小镇看来，房地产开发有实体的一面，但是过去几十年，更是金融产业的延伸，具有典型的虚拟经济特征。
比如极高的杠杆率，比如多重抵押，又比如极高的资本流动率等等。
在商品房时代之前，中国长期处于住房供给严重不足阶段。在上世纪很多城市家庭三代人挤在小房子里非常常见，1990年人均住房面积不到8平方米，到2000年也不过达到11平方米。正是在商品房大发展之后，中国人的居住条件才得以迅速改善，到010年达到了30平方米，2019年48平方米，基本达到发达国家水平。
与此同时，中国的城镇化率也迅速提升，城市发展极为迅速，有力支撑了中国经济发展。这是房地产行业的功劳，不能因为问题就抹杀掉。
在过去供不应求的时候，人们对于房价的上涨预期非常坚定，对买房子极为热情，于是开发商就可以更加大胆一点，只要现金流撑得住，就尽可能扩大规模，抢更多的地、开工更多的小区、卖更多的房、赚更多的钱。
到了后来，很多开发商可能连买地的钱都是凑出来的，一拍到地就直接抵押贷款，一边施工一边大量售卖期房，然后拿着期房的钱去拍新的地、盖新的小区，再抵押、再售卖、再买新的地，以此类推。
这种模式有一个非常关键的点，必须有一个刚性预期，一旦预期打破或者某一个环节出现问题，比如新开的某个小区开发失利没卖出去，那资金链就会出问题，于是之前的各个小区也会受到影响，甚至被迫停工。
政府确实察觉到了这个问题，比如2003年央行出台了“121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对开发商的自有资金比例、商业银行发放个人住房贷款等进行了限制。
但一定要明白，这只是部门规范性文件，从法律效力上讲，上面还有部门规章、法规、法律，面对巨大的利益，很多人面对刑法都能铤而走险，更何况一个规范性文件。
大家自己也应该清楚这一点，从现实讲，对很多银行而言，房地产商开发商就是大客户，在过去房价预期稳定的时候，房地产开发那是银行特别抢手的业务，有稳定上涨的房子做抵押，还有比这个更稳定的放贷业务吗？
所以，监管账户又如何？照样有铤而走险的，毕竟出事的比例极小，何必得罪大客户呢？
当然，违规一定是错误的，必须要纠正。但小镇讲的是现实，自己身家性命相关的事情，就不要把全部信心放在所有参与者一定依法守规的基础上，自己一定要多留心。
虽然开发失败的事情一直屡见不鲜，但在预期“涨涨涨”的时代，还不算什么，毕竟人性如此，都觉得这么倒霉的事不可能让我撞上。
从2016年开始，房地产开发进入新的高潮，大量中小城市卷入，开工的房子数量远远高于完工的，市场渐渐饱和，空置率上升。人口流动也越来越自由，导致城市间发展差距拉大，前天发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，全面取消城区常住人口300万以下（I型大城市以下）城市的落户限制，城区常住人口300-500万的I型大城市落户条件也要全面放宽。
人员流动之下，越来越多的中小城市成了人口净流出城市，再叠加2020年以来的全球疫情、全球经济危机冲击，形势就严峻了。
一个不断膨胀并且注定要爆炸的泡沫，是继续等直到压制不住彻底爆破，还是在有能力的时候选择合适时机主动引爆？
但一定要明白，无论什么时候爆炸，一定有受害者，无非范围大小、是否可控，以及是谁受伤。
从2016底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，中国就一直在采取各种办法引导房地产健康发展，努力将房地产的负面作用压到最小，不能让其成为导致全国系统性风险的导火索。
去年更是主动引爆房地产债务问题，排掉中国经济发展最危险、也是最大的雷，避免雷曼时刻在中国出现。
如果从整体看，相比日本主动刺穿楼市泡沫结果迎来失去的20年、30年甚至40年，美国主动刺穿楼市泡沫结果导致次贷危机延绵至今。中国2021年的主动刺穿的结果要好得多，从总体看损失可控，中国也一直在动态调整房地产政策，确保房地产稳定，基本上达到了政策预期目标。
这一轮调整更打破了原本房地产行业的金融游戏，重新塑造新的房地产开发逻辑。
但是任何改革都不可避免的要伤害到一些人，圣母做不了决策者，“保大还是保小”“保多还是保少”，这些在伦理学上是非常难以抉择的事情，但却是治国的决策者必须把握的。
有轨电车难题：杀死五人还是杀死一人？
如果让过去的房地产模式继续运转，或许最近几年买房的人可能会好受一点，但是一旦到了极限，在没有准备的情况下爆了，会怎样呢？
去年政策调整的时候，就已经预见到今年一定会发生什么，但不可能因为必然会有人受损就优柔寡断。
改革一定要做，转型一定要发生，不是2021年就是2020年又或者2022年等等，但是一定有人受害，而且非常残酷的是，受害的往往是相对弱势的普通人。
他们就是纯粹的想要买一套安身的房，掏空六个口袋、背上房贷，就想着一家人好好努力，过上更好的生活。
如果是在社会维持惯性没有转型的时候，大概率是没问题的，跟着老人的经验走就行了。但是当时代转型的时候，遵循过往经验，不抬头看路、不了解时代大势、不领会政策的意图，盲目扩大风险，大概率就要成为那个受损者。
比如房子，去年各种政策如雷霆一般，几大房企纷纷爆发债务危机，信号已经明显的不能再明显的，但仍然有人抱着侥幸心理，在不合适的时候选择了风险最大的方式，比如在房贷利率最高点接盘、选择的还是已经被曝债务危机的开放商，又碰上了今年的失业和爆雷。
在后台，小镇经常看到有留言说：老百姓哪里看得懂政策，既然政策想要这么做，为什么不直白地说出来呢？
成年人的世界就是这样，不可能嚼碎了再喂下去，何况如果这样，岂不是对努力思考者的不公？
《政府买单，全民掏钱》这篇文章核心是希望让大家明白一个道理：政府不是万能的，政府也不会兜所有的底。
这些年改革一直在进行，有很多脉络，其中一个大脉络就是“简政放权”，政府尽可能退出市场经济领域，更多交给市场，交给法治。
兜底本质是“人治”，是通过调用他人资源弥补少数人。一定要明白政府的一切资源都来自公众，先不说政府兜底多了，会导致严重的依赖心理，不利于建立正常的市场经济和法治社会，还会损害更多数人的利益。
比如最近一些事，很多人尤其自媒体高喊政府应该为无辜的人兜底。的确政府出手可以大幅减少受损者的损失，但这个损失其实是全民均摊的，本来一个人受损100万，均摊给100万人每人摊1元，这听起来挺不错的，但有没有问过被摊派的100万人愿不愿意？
我们是有实践的，比如某宝的“相互宝”，执行“一人生病，众人分摊”的理念，符合条件的成员加入后，如遭遇重大疾病，可申请获得30万元互助金，费用由所有成员分担。
但是运行仅仅3年多，这个项目就于2022年1月28日停止运行了，原定当日扣款的分摊金及2022年1月的两期分摊金，全部由相互宝平台承担。
相互宝上线3年，1亿多成员在自身获得保障的同时救助了179127名患病成员。最终关停有很多原因，比如合规性、少数拒赔负面信息炒作以及产品本身的缺陷等等。但还有一个没有言明的重要原因：随着生病的人越来越多，分摊金越来越高，从开始的每月几分钱涨到近10元，上涨200多倍，更多人退出导致分摊金进一步增长。
相互宝也可以看作是一次“乌托邦”式的尝试，但目前看走不通，面临的是人性的挑战。
政策的调整需要时间，从中央全局主干调整，到各部门枝节变化，最后传递到城市末梢，不可能同步。放在房地产上，中央已经在主动刺破泡沫、引导房地产告别过去走上健康发展道路，但房地产利率调整要等到2021年底到2022年初了。
调整过程中，往往是很多人盲目入局、增加不必要的风险之时。
小镇想做的，就是在这个调整期，最起码把政策的变动以及可能的未来，告诉更多的人，至于各人看完是认真思考还是指责小镇冷酷无情，那是各人自己的事。
当然，这并不是说政府就不会出手，在从“人治”到“法治”转向的过程中，必要的扶一把、兜底仍然会有，出现的问题也一定会进行调整，持续推进国家治理体系的完善。但是一定要明白，监管体系的进化一定落后于问题出现的速度，再完善的体系也一定会出现漏洞，更何况还有人的因素。
所以，不要什么都指望政府，自己加强风险防控意识、主动避坑，才更加有效。
未来房地产行业变成什么样？普通人该如何买房？个人又该如何避坑？等等。
小镇之前分享了不少，零零散散的很多了，系统性的也总结了好几篇，比如一直挂在文末的《破局未来：2022年的中国经济与政策调控》对今年政策和产业发展搭了框架，虽然疫情影响导致二季度远未达预期，但不要紧，下半年还有机会，5.5%的年度目标不变。
不过现在感觉，还是有些概括性了，还是要讲的更加具体，比如期房、现房、二手房到底应该怎么选？为什么期房风险高收益高？如何避开二手房的坑？普通人如何购买第一套房？等等。
计划近期从政策理解、实践两个角度好好谈谈房子的事，大家也可以留言提问，比较集中的、有意义的小镇也会专门谈谈。