冤有头债有主，不为投机者买单

房地产转型带来了新一轮房地产危机，之前两篇铺垫的差不多了，今天来谈谈政府到底应该怎么办，又该如何破解这个复杂问题。

在《政府掏钱，全民买单》这篇小镇重点强调政府不是万能的，不要总想让政府买单，政府的钱不是天上掉下来的，而是来自于全体人民的辛苦工作，政府兜底本质就是让全民平摊少数人的损失。

昨天的《时代洪流下，有人上青云，有人堕深渊》则谈到房地产转型改革带来的冲击，在改革的调整期，一定会对某些人造成损失，无非是什么人、损害哪里、损害范围多大，改革是必须要进行的，这是房地产供需关系变化所要求的。对国家决策者而言，终究要下定决心不可能圣母思维，个人更需要看好时代大势。

这两篇文章一发，堪称“群情激愤”，认为小镇不接地气、不同情普通民众的留言颇多，更多的集中于认为政府既然收了土地出让金和税费、制定了监管规定，那政府就必须站出来承担责任；还有的说就要让银行和开发商负责，哪怕倾家荡产，等等。

需要强调一下：政府不能盲目兜底，但不代表政府不作为，恰恰相反，政府更应该主动作为，盲目兜底反而是懒政，只会便宜了那些假借国家公信力牟利的组织或者机构，挤出来的钱未必真正到老百姓手中。

现实是非常复杂的，倘若像某些人说的那样，国家或者银行兜底就能解决，那也太瞧不起房地产改革的难度了吧。

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在说政府应该怎么做前，我们需要简单了解下烂尾房到底是怎么产生的？

所谓烂尾，就是开发商停止开发，小区长期停工，预计在约定的交付期限前无法达到入住状态，最直接的原因就是开发商没钱了。

按照规划的体系，理论上不可能发生烂尾，即使在预售制度下，一般也要在项目达到建筑设计高度的30%左右，才可以拿到预售证进行销售，但销售获得钱款尤其是贷款会放在监管账户里，只有等到封顶之后，开发商才能从监管账户中获得回款。

因此就算开发商出现问题，那大不了另换一家，账户里的钱也足以完成施工交付。但如果这么简单，烂尾就不会成为几十年来始终解决不了的问题，在很多城市烂尾房屡见不鲜，就算在一线大城市也有烂尾长达20多年的项目。

从统计来看，大多数甚至90%以上的烂尾就发生在封顶之后，大家可能会奇怪都封顶了不就只差一点了吗，为什么不建完呢?

其实建筑物封顶最多也就完成了一半的工程量，后面还有外立面保温、门窗、电梯、水电暖、小区绿化等等需要进行，个个都是花钱的大头，这时候开发商已经从监管账户拿到了回款，继续完工的动力就小了，就容易因各种原因出幺蛾子。

有的比较简单，就是现金流出现了问题，具体在昨天《时代洪流下，有人上青云，有人堕深渊》已经谈到了，在过去房地产供小于求、房价上涨预期稳定的情况下，开发商摊子铺的很大，一旦有一个项目出现问题，就会影响多个项目的建设。一般来说在过去只要开发商现金周转过来了，一般延后半年左右也能完成交付，基本还能接受。

但还有些烂尾，就是开发商故意的，尤其是房价上涨的时候，而房地产行业不景气的时候也可能“持房观望”。比如说某项目，开发商把大部分房子已经卖出去了，但是这时候发现房价上涨很多，开发商觉得亏了，不太有“良心”的开发商就会故意烂尾，把小区环境搞得乱糟糟的，找几个人要干不干的，一拖就是好几年，逼着业主撤销购房合同。

如果开发商房子卖出去的少，或者还有很多楼还没建、也没开始预售，那就更好办了，就说没钱了使劲拖，拖到房价合适了，钱给足很短时间就能达到预售阶段，然后狠狠的大赚一笔。

这都是挺没有“良心”的操作，但显然房地产开发这行有“良心”的并不多。

所以，烂尾并不是简单的开发商没钱了，很有可能是开发商想赚更多钱，又或者想拖过不景气的时期。

比如去年房地产企业债务危机，很多房企对外说经营不好，但是如果仔细看看它们的财报，就会发现流动现金比往年多得多，甚至达到多了一倍以上，这就是典型的持币观望，想着抄底。具体不一一点名了。

近几年一些地方也在调整个人住房信贷管理，比如2021年1月，上海市银保监局印发了《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，明确要求只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放住房贷款。这个规定延长了开发商的回款周期，对开发商的实力和资金能力提出更高要求，相对降低了购房者的购房风险。

但是几十年的预售制度，不是这么容易改变的，这里面的风险仍然存在，并且基本由购房者承担，这也是小镇建议尽量不买期房的原因，期房价格相对便宜，但便宜就是因为承担了更多风险。

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正因为导致烂尾的原因非常复杂，所以盲目要求政府兜底并不合适。一是政府真的没钱了，现在不少央企都对国家抽调他们的资金表示不满，地方政府就更拮据了；二是所谓的烂尾，很可能是开发商故意作梗，政府如果不查清楚就兜底，那只会便宜了开发商。

更重要的是，理论上不会出现烂尾楼，但偏偏出现了；理论上监管账户的资金是安全的，但偏偏挪用了。这就说明这里面有违法违规的问题，也有相关机构履职不到位、责任缺失的问题。

这些违法违规、履职不到位，就把问题转嫁到了各级地方政府，而当大范围出现问题时，问题最终转嫁到了中央政府，兜底的声音就出现了。但是政府要做的绝不是为市场活动兜底，起码不能是首要选项。

政府最应该做的就是塑造并维护一个公平的合同履约环境，在合同履约出现问题的时候，要求合同各方承担相应的责任和后果。兜底看起来干脆利落，但只会让问题一直存在，遗祸无穷。

还是要再强调一次，政府的钱来自全体人民，让政府对市场活动出现的问题进行兜底，本质就是要求无辜的多数人对少数人的损失进行赔偿，而放纵导致问题出现的人，比如那些挪用资金、贪图额外利益的开发商以及某些勾结违规者。

去年是房地产正式调整转型的第一年，很多沿用数十年的逻辑被改变了，各方都有些无所适从，出现的新问题也是此前没有过的，转型带来的问题波及全国，再也不是过去局部存在，这就大大超过地方政府以及某个部门的职权，就需要更高一级确定新的规则，那只能是中央。

过去烂尾楼一直存在，但整个社会无论是监管部门、银行、开发商还是业主对于房子的预期都是稳定的，老经验是通用的，在一个保持惯性的阶段，一个买房者理应对自己的购房行为产生的结果有充分的预期，所以这时候出现的一些烂尾问题，并不需要最高层级出面裁定。

但现在不一样了，自2016年开始启动房地产转型改革开始，去年整整实现转型，从直线的惯性变成了弯道的离心力，逻辑发生了变化。虽然小镇一直强调个人一定要懂政策、看大势，这样对个人有很大好处，但是能够做到这一点的已经算是精英了，对于多数普通民众要求过高。

所以在调整转型过程中，普通民众因为过去的惯性思维产生了错判，因此遭受的损失，这与惯性时代有所不同，是需要国家进行特别关注的，国家也需要针对民众反映的普遍问题，对制度框架进行调整优化，以确保改革转型的成功。

这些问题也绝不是地方政府或者银行能够决定的，比如说：

第一个决策点：到底是保交房还是保企业？如何权衡？

去年房地产企业债务危机暴发后，我们选择的是“保交房”，维护最广大普通购房者的利益，要求房地产开发商为他们的盲目扩张行为买单。

不要急着为开发商们叫屈，开发商和普通民众不同，要求普通民众懂政策、看大势无疑是过高要求，但开发商有足够的人力物力智力资源，也有足够的信息获取渠道，他们非常清楚国家的政策规划，比如某大房企做出的向二三线城市逆势扩张，就是想赌一把。

愿赌就要服输，反正从资产上，这些房企还是有能力完成交房的，只不过要狠狠地割肉了。

但今年形势发生了变化，一是国内受到疫情的冲击，严重打击了普通民众的预期，越来越多的人趋向于保守，房地产销售骤降，比如2022年一季度商品房销售额同比下降22.7%；二是美元债危机比预期的严重得多，越来越多的房企美元债务到期，美元债要求债务主体稳定债务偿还，这就与原来的要求房企务必“保交房”的政策产生了一定矛盾。

商品房销售减少、现金流出现问题导致施工进度放缓，都加剧了房企回款期限，进一步恶化房企现金流，导致原本在极限运转的行业信用出现崩塌，房企供应链、融资链等出现断裂，施工方收不到钱更不愿意继续施工，于是恶性循环越演越烈，也导致“保交房”难度越来越大。

当然，我们不能贸然猜测，这里面是不是存在表面上积极拥护“保交房”，暗地里敷衍、拖延、“非暴力不合作”，搞阳奉阴违那一套，破坏中央确定的“保交房”要求，但不能不防这种可能。

但就算真的存在阳奉阴违又能怎么办？房子还是得开发商去建，重建一套体系根本不现实，还会牵扯到大量的产权、债权问题，就算各方配合，等梳理完恐怕也得几年后了。

所以，这种政策方向的调整只能由中央确定。

第二个决策点：烂尾楼业主的贷款是否可以展期，如何展期？

银行是国家金融安全的关键，美国“次贷危机”之所以发生，就是因为大量未经审查的购房者获得银行贷款，然后大量断供，导致银行出现严重的坏债，导致多家银行破产，在多米诺骨牌效应下，最终造成了席卷全球的2008年金融危机，这场危机一直到今天也没有过去。

中国不存在“次贷”问题，中国的购房者都是经过严格审查的，可以称得上“优质贷款者”，在目前的机制下，购房者确实承担了大部分风险，但好处是银行基本是安全的，就避免了国家金融体系出现系统性危机。

断供、烂尾楼的具体数据还有待确定，但即使按照保交付任务计算，涉及贷款总额大概也就3万亿元，占全部贷款的10%左右，实际烂尾、断供影响的房贷一定远远小于10%，风险还是可控的。而且这些风险也是阶段性的，随着经济面好转、房企现金流恢复，越来越多的小区完工，风险总会过去。

但是在目前的阶段，就会对银行的报表产生业绩，如果要对因烂尾和生活困难陷入困境的业主房贷进行展期，也就是讲月供延迟到交房后，银行的账目如何处理也需要国家层面进行明确。

更具体什么条件可以展期、展期时间范围等等，都需要有一个标准。

还有很多决策点，就不一一细说了，仅部分举例：

中央和地方责任如何划分？

相关资金从哪来来，风险预判由谁负责？

跨部门、跨地区如何协调？

等等。

再次强调，我们现在出现的问题，表现形式上都是烂尾，但过去往往是中小型房地产开发商的问题，现在则是全国性头部开发商，不说别的，这些头部开发商论规模和影响力，并不亚于一个副部级央企，相对弱点地省都不好协调，更何况现在明显是一个大雷，稍微不慎引爆了责任很大。

这些事情显然都需要中央来拍板，涉及全国诸多地区以及多个部门，成立一个类似于国务院联防联控机制综合组的协调小组都有可能。

而在定调之前，很多地方也确实只能做些小事情。

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先不说如何定调的事情，这需要非常专业系统的决策，远超小镇的能力，更不是小镇能够多嘴的。

但有些具体做法可以谈谈：

第一：分门别类，做好排查，逐一解决

现在有不少自媒体关注这个问题，动辄上升到很严重的程度，比如危及全国人民等等，提出的解决方法非常粗暴，动辄就要求银行、开发商倾家荡产，等等。

这些煽动情绪的看看就好，这完全不是决策的正确路径，不能脱离剂量谈毒性。

“没有调查就没有发言权”，决策更需要建立在扎实反映现实的信息基础上，所以我们需要先把全国问题进行排查，根据不同因素分门别类。

比如是全局性的还是局部的、是银行违规还是企业资金链出现问题、是业主确实无力还贷还是行有余力、烂尾项目的原因到底是什么、烂尾工程预计可能完工时间，等等。

把这些搞清楚了才好决策。现在一些金融机构紧急发布了断供贷款情况，这个看看就行了，不可能反映现实，比如有很多声明集体断供的业主，已经断供的未必有多少。但决策层手里的数据一定更接近真实。

第二：压实责任，各尽其责

虽然本轮有房地产转型的影响，但是其中一定有很多是过去的老问题，比如违规放贷、违规动用监管账户资金、开发商挪用资金等问题。

这些都属于市场经济活动，对这些常规问题，该谁的责任就谁的责任，依法办理即可，把各方责任压实了，也省得某些思维灵活的开发商，暗中撮弄逼政府兜底从而实现自己的目的。

更重要的是，国家的钱不是这么浪费的，从中央到地方都是有预算的，钱早就定好了怎么花，预留的备用金就今年的情况早就差不多了，又去拆哪道墙？

要把违规的银行、开发商再压一压，迫使它们放弃幻想，别指望国家兜底一笔抹掉，国家还是有定力的，责任跑不了。

第三：再想想办法，协调资源

比如之前推动的房企间合并重组，各方再协调沟通下，省内能不能再统筹下，等等，每个措施都不能解决所有的问题，但多少都有效，就像剥洋葱一样，慢慢把问题缩到最小。

第四：最后也是必要的兜底保障

到了最后，能想的办法都想了，如果还是压不住有可能导致系统性金融风险，或者哪个地方行有余力又或者有特殊情况，这时候政府再进行必要的兜底，才是有效的。

政府不是不能兜底，但一定要有效率，不能大水漫灌。

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小镇在《时代洪流下，有人上青云，有人堕深渊》中确实说，政府改革大趋势之一是“简政放权”，把市场活动更多交给市场这个“无形之手”，但这绝不意味着政府放手不管。

恰恰相反，踩踏一旦发生，所有人夺路而逃，最容易被推倒陷入危险的必然是最弱势的群体，这时候必须政府这个“有形之手”发挥作用，安抚民心、疏通秩序、抢救被推倒面临生死危机的弱势民众。

政府不能轻易兜底不意味着不能兜底，而是要先把最需要做的做到，确定新的运转规则，压实各方责任，实在不行了政府再出手，否则只会便宜那些违法违规的过错方。

有读者留言提到前几年的某壳公寓暴雷，当时也有很多人希望政府兜底，这很荒唐，公寓的出租与租赁就是市场经济活动，双方自愿签订租赁合同，市场经济存在波动，企业也会破产，合同也未必执行。总不能合同执行不了就要求政府赔偿，没这个道理。

政府要做的是出面调解，给责任方压力，最后也是某壳投资方出手买单，租户亏了一个月保证金或者少量房租，各方都受损，但终究可以接受。

现实世界就是这样，市场经济就是这样，每一个人都要为自己的行为负责，并承担自己的选择所带来的结果，总不能妄想永远不受损失，这就跟跌落悬崖还妄想不但生命无忧还能练就一身绝世武功那样不现实。

政府不会不管，但政府最重要的就是制定规则、调整规则、监督规则的执行，维护一个良好的秩序。如果什么都兜底，像一个圣母一样，那市场上各种主体尤其是掌握更多资本的一定会更加肆无忌惮，反正出了事就找政府，社会会变成什么样？真的有利于普通人吗？

三篇下来对这件事也聊得差不多了，接下来就该好好谈谈个人应该怎么办，比如如何避开买房陷阱，自己买的房烂尾了又能怎么办等等。毕竟屠龙术要有，实战法更重要。

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