假如不想那么多，直接推出房地产税？

小镇谈房地产比较多，毕竟这是一个普通人一生中可能最大的支出，也是可能影响一生的关键抉择，在昨天的《被打的草根夫妻返回老家，伤感又可叹》已经谈到了。

谈房地产就免不了提到房地产税，这是一个极少有的被征税人希望出台的税种。小镇一直以来的观点都是：这个税面临很多现实问题，3年、5年都不太可能出台。

其实房地产税立法有关工作早就开展了，提出“房住不炒”之后不久，初稿就向全国各省和各部门广泛征求了意见。每年全社会都在关注房地产税到底什么时候出台，也确实在研究到底能不能出。

但每一年都觉得条件不具备，不是好的时间窗口，觉得有各种问题和困难，想着要不要再等等，等到环境改善了再出台，结果是贸易战、疫情、国际大动荡。

小镇说几年内房地产税出不了，这是基于对决策和现实的理解；但从另一种理性上，有时候也在想，如果就是不管三七二十一，前几年直接就把房地产税出了，又会怎样？

现实世界是一个极为复杂的系统，难以判断，只能靠实践。这就是为什么任何经济学家都不敢尝试给阿根廷开药方，最终只有玄学的奥地利学派敢于回应，准备以对自由的无限信仰赌一把，反正国家都破产7次了，再来一次也无所谓。

但我们需要考虑的太多了。

不切实际的幻想就停了吧，对理性和现实的尊重让小镇没法继续。

但回望过去，在房地产上，有太多应该做的没有做，而且相比房地产税这样大改，这些改动甚至只是技术层面，效果又很明显。

起码有三件事：

一是中介费能不能废除按比例收费，改为固定收费。

万万不要小瞧房地产中介机构对房价的裹挟，二手房交易是非标品，同样一套房子对不同的人价值是不同的。

比如有的人就是喜欢高楼，而有的人就是喜欢住在矮处；有的人需要学区，有的人厌恶学区的溢价；有的人喜欢高大上，有的人喜欢市井的烟火气。

就拿小镇来说吧，因为还没有孩子，而且对未来人口变化还算有研究，很清楚就算明年有孩子，由于人口高峰刚过，按照高峰配套的资源不会短期削减，那从出生到幼儿园再到小学、中学等等，竞争压力空前的小，可能只有今年上小学人压力的三分之一甚至更低，完全不需要考虑学区房。

与继续购买学区房让孩子上学的不同，小镇就可以买没有任何学区属性加持的普通商品房，这就是二手房交易的特点。

买房子这件事太超出普通人日常生活了，对于几十万、几百万甚至上千万的交易没有概念，也很难找到系统学习如何买房的资料，甚至连靠谱的培训课程都没有，一锤子买卖不用考虑二次消费。所以房地产中介就实现了信息垄断，甚至可以说对房价有着近乎决定性影响力。

不同房子付出的劳动量其实是差不多的，那为什么都是一个比例？这种情况下，整个中介体当然倾向于推动房价整体上涨。

注意这里说的是整个中介体，如果具体到个案、某个中介员，他只有成交才能拿到佣金，所以会努力让买卖双方达成妥协，以小镇购房经历来看，给小镇服务的中介确实在帮着向下砍价，比小镇自己去谈效果更好。

毕竟大多数人一辈子可能也就卖一次房，也需要面对中介的信息垄断，就看买卖双方谁更坚决。

但从个体到整体，尤其站在整个公司、整个行业的角度，就不一样了，而网络技术的发展，以APP为核心可以实现“千人千面”，而二手房作为非标品，同样户型同样楼层可能价格都不一样，这就有了巨大的操作空间。

而且想要争取中介费优惠很难。就算给中介公司高层打招呼，也无非从2.7%降到2.5%，这已经是给了天大的面子。

如果从2016年开始，真正重视这个问题，拿出坚决的态度，要求整个中介行业必须把中介费从按比例征收改为固定收费，以这一条作为行业准入的必须要求，行不行？利大弊大？

并不是动不了的，前不久国内最大的中介，在国家调整存量房贷利率后，就主动下调的号称绝不松动的中介费，从2.7%降到了2%，而且从买方全部承担，变为买卖双方各承担一半。

而采取固定收费，就可以根据不同导向设定不同的费用标准，比如刚需户型、低单价的中介费可以更高一点，大户型、高单价的中介费可以更低一点，从利益的角度让中介从业者更愿意促成刚需户型、低单价的房子成交。

这要比采取各种行政命令要好得多，也能够实现价格稳定的目的，对地方财政影响也很有限，甚至让地方土地财政别这么快速的膨胀，反而是件大好事，因为土地财政也需要支出高昂的成本，收的土地出让金还得用于配套设施建设，真正能够用于其他方面的也就两三成。

有的原本发展很好的城市，就是眼红土地财政的巨大收益，结果偏离了原定发展路线，也去举债搞房地产，结果呢？

仅仅调整中介费从按比例到固定收费，合理合情合法，而且仅仅只是一个技术性调整，虽然也会面临一定的阻力，但阻力来源主要是各中介公司，相比房地产税这样的大改革，难度跟按下开关把灯关掉一样简单。

二是取消预售制，强制以某个时间节点为限，此后开工的项目必须是现房销售。

这就不解释了吧，现在房地产危机这么大，房企一个接一个爆雷，就是因为过于快速的扩张，在狂热的时候降降温会不会更好？

三是在房子售出环节，对增值部分征收重税，仅保留合理收益。

这一点稍微麻烦点，但整体仍然属于技术层面，而这种征税思路，其实在十几年前就已经讨论过。

至于合理收益，可以参考GDP增速，已经比人均收入增长更高了，让房东只能通过售房赚到略超过GDP增速的收入，杜绝炒房空间。

比如2022年GDP是2015年的1.76倍，那就按两倍作为合理收益，根据房价情况进行年度调整，合理收益以外用税收拿走，情况会不会更好点，也能够大大缓解财政问题。

这种调整，仍然是市场化手段，但效果要远远比出台各种限制性政策要好得多，也更有利于进行房地产调控。

房地产不仅仅是一个房子，而是一个宏观问题，需要站在宏观的角度去调控，而不是用微观解决宏观。各种限制性政策就是微观措施，而当金融与房地产走得更近，微观层面的限制是挡不住的。

复盘过去，是为了更好的指导未来。

这些看起来很小，甚至都不配称为改革的微小调整，却能四两拨千斤。

找到这些关键的微小调整，需要真正去了解普通百姓的生活，知道中介费按比例收费、预售的风险等等对普通老百姓的压力，这在精英阶层与普通百姓生活差距越来越拉大的情况下，尤其重要。

否则就像某女明星拍的短片，一名上海外卖员住在市中心月租近万元精装修的大开间，桌上有书、床头有吉他，还有大独卫，西骑着小巧的电瓶车，而最大的挑战是一天竟然要送30单外卖。

这日子实在“太苦了”，苦的让多少人羡慕。

然而这位女明星感动的哭了，或许在她想象中，这已经是生活的最下限了。

决策也是如此，需要真正去体验，冷冰冰的文字代替不了感性的认知。就像北京人社局副处长亲身体验送外卖，工作12小时赚41元，再跟着外卖员师傅到家里走访，看看一对夫妇只住在十几平的小房子里，一个月租金已经要1500元，晚餐也不过是简简单单的两个素菜。

仅仅12小时的感受要比看1万份报告更能体会外卖员的无奈。

那么挣扎着希望能够在一座大城市扎根的年轻人呢？更多普普通通的人呢？

不必成为他们，毕竟人总渴望过上更好的生活，但无论走得多远，起码要知道他们到底是怎样的。

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