有投资人亏损要撤资，梁建章站台的有家民宿蒙上“阴影”，他押错了赛道吗？

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有家民宿（已改名”“有家美宿” ，以下仍主要称有家民宿）的多位投资人自陈，投资有家民宿，是因为携程投资了，且梁建章担任董事长。但近期，他们“反转”寻求撤资，因为所投房源已有多月亏损，而据公开信息显示，执惠并未发现携程在有家民宿的股东名单中出现，但梁建章确实出现在有家民宿发布会上，并且发言。或许另有安排？截至发稿，有家民宿方面并未就此给到执惠回复，对所涉的其他问题也未回复。

民宿运营商有家民宿需要尽快交出更好看的收益成绩单。

这或将对携程的民宿布局带来影响。携程先通过途家整合民宿线上资源，形成“携程系”民宿短租版图，而以有家民宿切入民宿线下运营？这种逻辑是以期掌控更多房源形成“流量+房源”的闭环逻辑。但不知为何，梁建章亲自站台之后，携程却未公开出现在股东名单中，目前也未发现股份质押现象。

民宿业的想象空间还在被放大，但生意不易。途家多年亏损后如何盈利、部分有家民宿投资人撤资隐患，在今年内都需要有更多更好的解决办法和实质成效，尤其在寻求扩增规模的诉求下。

01

轻模式的拿房打法

据投资人提供给执惠的一份《有家民宿2018投资人合作计划》显示，“有家民宿”的投资合作模式为”合作经营+全程托管“，并通过打造民宿新零售场景提供增值收益。

“合作经营+全程托管”即民宿投资人只需提供资金，民宿托管运营过程中产生的水电等消耗，保洁、管家等人力成本以及品牌推广费用全部由“有家民宿”承担。

结合上述合作计划内容及投资人给到的信息，投资人承担的主要资金包括四块：履约保证金、品牌使用费、房源筹建费（合同中显示为“装修托管费”）、房租。

投资人房源签约数量主要分三种类型，10套、20套、50套。每套房源履约保证金3000元、品牌使用费5000元、房屋筹建费4万元，于此，项目合作款10套48万元、20套96万元，50套240万元。

根据《有家民宿2018投资人合作计划》，投资人的付款周期有三个细节：1、房源量的保证金、品牌使用费按总量一次性收齐；2、房屋筹建费以每10套签约为节点，每完成10套签约交10套的费用；3、每10套签约时，预收10套房源押一付三租金。

来自《有家民宿2018投资人合作计划》

比如投资10套，签约时投资人给到48万元+10套房源押一付三租金。

由此，投资人实际预付的款项需在48万、96万和240万基础上，加上每10套房源押一付三租金。

据多位投资人透露的信息，他们各自的房源分布在不同区域，平均租金基本在每月4000元左右一套，10套押一付三约为16万元。签约10套房源的投资人，首次要给到64万元（48万+16万），20套、50套由此类推。有投资人还透露，50套的品牌使用费有五折优惠。

这种付款模式，使得有家民宿“变轻”，可能拿着投资人的大量预付款滚动式拿下房源，资金压力大为减轻。

来自《有家民宿2018投资人合作计划》

这带有金融属性的似乎存有隐患。执惠掌握的信息显示，有些投资人的款项通过银行账户转账、刷卡等形式，进入有家民宿公司账户，而非第三方账户，谁来监管资金？

但有投资人表示，对于资金安全问题并不怎么担心，因为有家民宿背后有携程。

02

有人提出撤资

房源上线后一段时间，几个投资人发现亏损了，这让执惠接触到的几个投资人坐不住了，他们在近期向有家民宿提出撤资要求，这几个人生活的省份不同。

根据这份《有家民宿2018投资人合作计划》，房源上线运营后，“有家民宿”每套房源收取当月出租营收总额6%的管理费，之后剩余部分按三七分成，投资人七，“有家民宿”三。

投资人提供的合同显示，投资人每月最终收益是上述七成金额扣除房源房租、物业费和宽带费等。

投资人另可享受房源内场景营销增值收益（大致即民宿与合作方产品的销售收益），10套、20套、50套房源投资人分别享受该收益总额的30%、40%和50%。

上述合作计划的“投资收益模型”显示，按南京一套二居房源、月租金4300元，平均房价430元、出租率75%为例计算，合作5年、10套房为合作模型，回报周期1.7年，5年总收益387.27万元。

来自《有家民宿2018投资人合作计划》

一切似乎都挺好，为何这几个投资人亏损了？

多位投资人告诉执惠，有家民宿提供的房源租金整体基本高出市场价30%-40%。其中一位投资人表示，这是他将多个房源与所在同一小区、同一户型房源对比后得出的。

他们还透露，有家民宿未给到其和房东的租赁合同，就将房源上线，导致他们未能提前知晓房源的具体租金。后来有家民宿曾解释，租金高出市场价主要是有些房源通过中介拿到，要支付中介费；房源租金不同时间有波动，不好直接对比。

除了对高租金的质疑，他们认为有家民宿托管下，房源入住率不够高，影响了收益。

有投资人告诉执惠，当月所投房源的订单销售总额（预计）扣除管理费后，按比例分成得出订单分成收益（预计），再由订单分成收益减去应付费用，就是投资人当月收益（预计）。不同投资人对应付费用包括项目描述略有不同，但都说最主要为房租。若为亏损，可理解为其所投房源的当月收益不够当月房租支出。

其中一投资人提供的数据显示，2018年9月-2019年2月， 10月、2月收益（预计）5000多元、10000多元，其他月份（预计）都亏损，总计超5万元，其中11月、12月都亏了1万多。

另有投资人的数据显示，2019年1-3月预计亏损约7万元，出租率低至不足40%，高不到60%。

当然，出租率、正向收益或亏损，也和各月上线房源量、淡旺季及房源区域有直接关系。

《有家民宿2018投资人合作计划》描述称，作为携程旗下民宿品牌,“有家民宿”拥有在线民宿市场超过70%的客户流量资源。流量支持包括携程、去哪儿、艺龙、微信酒店、58赶集、芝麻信用、蚂蚁短租、途家。

从现有结果看，“有家民宿”在流量转化，提高入住率等方面还有更多工作要做。

执惠得到的转述消息显示，针对这些人反映的亏损问题，有家民宿CEO申志强近期对投资人表示，因为季节问题和房源处于早期阶段，以及有家（民宿）是新公司新团队，有些房源确实还有很大的提升空间。他表示今年的民宿收益会有提升，对接下来的收益有信心。

03

打造民宿短租“携程系” 

有投资人表示，投资有家民宿的一大因素是看中梁建章的背景。

有投资人提到，正式签约前，他们都在有家民宿办公室观看了2018年6月有家民宿战略发布会的视频。在这个视频中，梁建章大致表达了几个意思，包括更多家庭旅游住宿需求下，光有民宿平台不够，还要有民宿品牌提供高质量服务；民宿可能是和酒店同样量级的产业，到了开疆拓土的时机；携程特别需要有家民宿这样在中高端能建立起质量保障的品牌，希望通过这样的投资，和有家（民宿）一起来探索行业发展，让民宿成为家庭旅游一个更好的选择等。

上述这份《有家民宿2018投资人合作计划》中对“有家民宿”的品牌背景描述是：“中国旅游业龙头企业携程网领衔投资创立。携程网联合创始人兼董事会主席梁建章亲自担任董事长。”

有家民宿官网除了提到梁建章担任董事长外，还提到其获得携程、途家、58产业基金战略投资。该官网提供的36氪文章（2018年6月26日）链接内容显示，有家民宿获得携程、途家、58产业基金战略投资数千万美金。

天眼查中也有上述携程战略投资、梁建章担任董事长的信息，不过在有家民宿公司主体的股东结构中有58产业基金，暂未发现携程。

执惠致电有家民宿客服，其表示携程是有家民宿的股东。但其未透露具体信息。

不难发现，梁建章及携程对民宿市场的更多切入，对携程自有业务提升扩展，以及应对更激烈的外部竞争，都有助力。其进入民宿业已有几年。

2016年6月，途家宣布战略并购蚂蚁短租，蚂蚁短租成为其全资子公司，保持独立运营；10月，途家宣布并购携程、去哪儿旗下公寓民宿业务，携程及去哪儿的公寓民宿频道入口、团队和整体业务将并入途家，成为途家的一部分。

之后的内部整合起初并不顺利。媒体报道提到，梁建章在2017年七八两月，先后为途家站台、体验短租房源、走访蚂蚁短租，系列动作有推动民宿业务内部整合之意。

携程曾控股途家，后减持再增持，目前应仍可能是大股东。今年2月26日，途家发内部信宣布，途家原COO杨昌乐即日起担任途家集团首席执行官（CEO）。途家创始人罗军将卸任途家集团CEO，继续担任斯维登集团CEO及途家董事。

杨昌乐来自携程，2016年10月加入途家。2017年开始，罗军和杨昌乐分工，各自分管途家线下（斯维登集团）、线上业务（途家），这两个业务在2015年即已拆分，各自独立运营。

携程通过途家完成了“携程系”短租民宿平台的整合，为何还继续加码有家民宿？

可从两个维度来分析，一是竞争加剧，美团在2017年上线榛果民宿（预订平台），加上机票、酒店等业务，与携程几乎“全面对战”。而Airbnb、小猪短租等在国内也不断发力扩展市场，对携程包括民宿在内的商旅业务带来更多潜在威胁。

第二个维度，补足自营板块。途家是民宿预订平台，类同OTA模式，是流量入口，但对房源缺乏掌控。房源质量、服务，房东的运营能力参差不齐，对平台发展带来一定制约，在民宿业不断扩容的情境下，自己拿房源做运营，形成品牌，成为另一选择。

通过有家民宿，有助携程增加民宿房源库存，在民宿产品供给能力、供给范围辐射方面带来提升。

这样，一手民宿预订平台，一手民宿运营品牌，一个有流量，一个掌握房源，左右手是一个自洽的互补逻辑。

除了途家线上流量导入，携程、去哪儿、艺龙等携程系的线上流量也都有了更多的变现机会。类同微信，这也算流量赋能。

有家民宿也为携程系提供了更多的场景体验消费入口，以及线下流量入口。

人民网去年6月的报道显示，在当时主题为“新民宿 新美好”的有家民宿战略发布会上，申志强曾阐述了“新民宿”概念，其中一个重要特征是新民宿成为本地游重要的线下流量入口。

即民宿是向游客推荐本地游产品和服务的有效场景，有家民宿的本地管家将会向游客推荐量身定制的本地游方案。

这和携程正大量布局的线下门店逻辑有相通之处。携程已在23个省（直辖市）落地超过1700家门店，今年的目标是突破3000家。

有家民宿的区域扩张，有可能为携程带来更多的线下流量，并可能在部分区域与线下门店形成业务协同。

04

携程押对了赛道吗？

但是，携程押对了赛道吗？

有家民宿正式运营距今时间并不算长，此时臧否其优劣成败确实还早，但其间暴露的问题，以及民宿业所要应对的挑战，也不得不引起重视。

纵然“有家民宿”1.7年回本成立，这也是一个考验投资者耐心的时间，尤其目前已有投资者多月亏损，如果没有更好看的数据，寻求撤资的投资人或将增多。

民宿的市场渗透率还有不小空间，新的入局者不断进入，但这门生意并不好做。

从三个维度来看：

一、房源量及房源竞争。

不管是线上预订平台，还是线下运营品牌，房源多寡是市场话语权大小的直接指标。途家今年的首期目标仍然是扩张规模。执惠曾接触的一家民宿运营商，创业多年，模式类同有家民宿，也将规模扩张视为未来一段时间的主要目标。

但房源竞争也在加剧。

城市民宿对核心商圈、交通便利等条件要求，已将合适的房源范围缩小。这些民宿房源的不少房东又因民宿的“灰色” 属性，及民宿入住者带来的扰民、安全等问题，影响了积极性；

而房源竞争不局限于民宿企业间，“风口”定位下的长租公寓，裹挟着大量资本，也在积极争夺房源，以跑出规模。

上文中投资人提到有家民宿房源租金高出市场价，亦或难免以高价争夺房源的嫌疑，类同长租公寓。

今年1月，有家民宿改名有家美宿，将以城市民宿为核心，涵盖城市民宿、酒店公寓、度假别墅、景区民宿等不同房源，满足年轻消费群体多元化的住宿需求。

这一改动或有扩大房源争夺范围、扩升房源体量的意图。但挑战在于，不同房源的场景、体验感打造多有不同，针对的目标客群也有区别，运营逻辑不同，对运营能力要求更高。

二、运营能力，这对民宿品牌要求更甚。

民宿运营盈利有多个关键环节。

1、供应链足够强，以及对其掌控力足够强。包括优质房源的开发获取能力，房源价格（房源位置与租金的高性价比）、房源装修成本、民宿物料置换、服务人员成本等有效控制；

2、足够高的入住率，涉及更多的流量入口开拓，差异化个性化的体验服务，更高的流量转化率和留存率；有效的营销方式等，尤其是淡季的入住率保证；

3、较高的客单价，涉及民宿的价格模型，比如入住率、旺季淡季不同价格、对应的成本核算；场景营销和本地游都是可延伸的服务，但具体到为客人量身定制本地游服务还待商榷，本地管家是否具备这一定制能力，其中所涉旅游资源能否有效整合，性价比等都是挑战。

关于运营，还有个隐忧。

当前民宿品牌连锁化已是趋势，通过房源筹建、服务管理等流程标准化，形成规模效应，寻求不断扩张，这有助摊低成本提高效率，但大规模复制将可能影响民宿个性化、差异化体验的内涵，这或使得本身特质还不足够明显的民宿定位模糊化。

三、政策走向。

目前民宿政策层面趋势向好，但整体依然还处于灰色地带。民宿还没有一个明确的定义划分，面目的不够清晰化，使其在市场更快拓展方面带来制约。

民宿品牌如何在各运营区域政府部门的监督管理下维持“安全线”，并寻求到更多支持，也是关键因素。

总结而言，这三个维度是为一体，缺一不可。房源跑出规模，有助摊低成本，于运营有利；运营得当，给房源竞争带来利好；寻求更多政策支持，有助拿下更多房源，且提升运营效率，后两者带来的品牌效应，又对获取政策支持是利好。

（本文作者曾建中，执惠主笔）

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