Battersea reach，开启伦敦泰晤士南中心最好的十年

          Battersea（巴特西）位于英国Wandsworth（旺兹沃斯），泰晤士河南岸，是一块儿吸引了全世界投资者目光的地块，是伦敦中心最大的旧城升级改造区域。不仅仅是个人投资者，Apple这样的公司也租下了Battersea发电站改建项目的一栋写字楼作为英国总部，占地50万英尺（4.6万平方米）。

其实很多人都在分析巴特西区域的投资价值，但是能够看到背后真正的投资潜力的很少。秉承客观、时效性的IslandTalk，带大家看看Battersea最好的十年为什么从2018年开始。

上面这张图是Pink Floyd在1977年发布的名为Animals的专辑封面—Battersea Power Station（巴特西发电站）。

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     VNEB区域整体感受      

VNEB，即泰晤士河岸以南，包括了Vauxhall，Nine Elms（九榆树）以及Battersea的一片区域。此篇文章分析的区域是Battersea，不过我们以VNEB的视角来看Battersea会有一个宏观概念，其周边的Vauxhall, Nine Elms都是伦敦市中心重点发展的区域。VNEB有着巨大的潜在投资机会，在这片227万平方米的沿泰晤士河区域，包括了住宅楼，Battersea发电站，新的美国大使馆等等诸多大型投资。

而支撑VNEB区域迅速发展，成为地产投资新宠的主要原动力有两个：1. Regeneration （旧城改造升级）计划；2. 交通系统升级。随着以Battersea发电站改造为核心的旧城改造计划稳步推进，横贯伦敦东西的Crossrail 1号线城际铁路即将于2019年全线通车，VNEB的住宅市场表现也水涨船高。Battersea 旧城改造计划也促进了在100万英镑以上的房子的销量。从下面这张图可以看出，子2010年以来，Wandsworth区域的房价就在迅速增长，当伦敦主要区域表现疲软时，VNEB Community仍在发力。

Kris Ericsson，这位在伦敦从事房地产市场超过13年的行业大佬对Battersea评价如下：

“Battersea Park is one of the most sought-after addresses in south London and the area’s reputation for high-quality schools has only been enhanced by the media attention on Thomas’s Battersea school. On top of that, streets in the Battersea Park area like Prince of Wales Drive have traditionally been attractive because they offered a discount versus Chelsea. However, that discount has narrowed in recent years, which means sellers need to remain realistic on pricing. The completion of the first phase of Battersea Power Station is also significant. People have moved in and restaurants and shops have opened, which effectively marks the birth of a whole new neighborhood in Battersea.”

大致翻译一下，讲的就是Battersea这个地方是伦敦南部人民最喜爱的区域之一，这个区域有数量众多的高质量的学校（非常好的学区），不仅仅只是媒体朋友们争相报道的小王子在Battersea上的那一所。除此之外，最让人民喜闻乐见的就是这块儿区域相比于河对岸，提供了居住环境质量相当但价格相对便宜的房子。然而这样的价格差异在近年来逐渐缩小，原因也是随着Battersea发电站一期的建成，整个区域的投资潜力得到了一定的释放。人们也逐渐搬进了这样一个新的充满活力的区域，标志着Battersea区域的新生就此开始。

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Battersea区域

房产市场现状

A.房价

     下图是截止2018年4月，过去12个月里Battersea区域成交房价的最大值热点图：

可以看到，沿河和在大桥附近的区域价格最贵，150万英镑以上成交的房子很多，原因也很简单，风景这边独好。

而整个Battersea（黑线包括的区域）的交易情况如下：

可以看到，Battersea区域的平均房价自2016年以来，已经由60完英镑增长到接近80万英镑的位置，2018年均价77.3万英镑，比2017年增长了5.4%,比2016年增长了26.1%，远高于伦敦房价的平均增长水平。

B.成交量

上图是自2014年第一季度到2018年第一季度的房产成交价量图。可以看到，整个成交量在2017年达到了一个高峰，2018年Q1成交量有所下降，起源于也是很多楼盘都接近售罄的尾盘状态，比如Berkeley开发的Battersea Reach，1300套的项目已经全部开发完毕，目前仅有最后20多套在售。成交价格也在不断攀升，均价如上面所说，已经达到了77.3万英镑的位置。

小结

总体而言，VNEB区域的房价及成交量均高于伦敦平均水平，大型的开发建设进入中期阶段，加上该区域的教育资源加成（18所在全英排名前100的中小学以及英国乔治王子就读的Thomas’s Battersea学校），从房地产市场的角度来说，VNEB在开发建设期的下半程，会释放出更多前期运营、规划完善的动量，后期房价升值的空间会随着整体区域的协同效应进一步增加。

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VNEB交通环境升级

VNEB区域交通环境的升级将进一步推动该地区的房价。随着已经完成升级改造的Vauxhall地铁站（Victoria线路）投入使用以及2020年开始运营的Northern Line 延长线，从Battersea到市中心的通勤时间将缩短为15分钟以内。

下图可以看出VNEB区域得天独厚的交通优势：

就目前而言，从Vauxhall到Bond Street和Bank都在15分钟以内；到金丝雀码头如果乘坐火车地铁时间为26分钟，轮渡为27分钟。2020年开始，从Battersea Power Station到Bond ST和Bank都只需要15分钟。如果这些距离看起来有点陌生的话，VNEB之于伦敦就相当于北京的二环，但是比二环整体配套和环境都要发达一个水平。

交通环境的改造还体现在整个区域的环境规划上，真正的以人为本的概念主导了区域的改造升级。大量的公共空间，沿河的riverside walk，单行道的规划避免拥堵，一直开放到Albert Embankment的步行道都会在2022年改造完成。一个新的沿河公园会随之落成，将Vauxhall和Battersea Power Station以及新美国大使馆连接在一起，打造成一个新的空间。除此之外，加上目前已经可以通行到Westminster的Vauxhall大桥，和众多Cross River（跨河大桥），Battersea区域将于北岸紧密相连。

由于交通的升级改造和多条线路的选择，Battersea区域的15分钟生活圈会覆盖到整个伦敦商业核心区域，工作核心区域和教育核心区域。这个逻辑注定了Battersea的未来是新的富有潜力的核心居住生活区。

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     Central London（伦敦中心）

的投资情况

尽管市场上弥漫着对于脱欧进程不确定性的担忧，伦敦中心的商业地产市场在进入2018年下半年之时仍然保持了强劲的增长。根据Knight Frank的数据，2018年第二季度以来，伦敦中心的商业地产占有率达到了339万平方英尺，比长期均值高出7%。

事实上，市场在2018上半年达到了近10年以来出租水平的最高值，也从另一个角度说明了18年以来市场表现异常抢眼。其中来自中国的投资需求把关注点主要放在了大型的物业上，而英国本土的投资者更偏向于投资在更小的物业上。

West End区域投资情况

对于West End来说，2018年第二季度投资周转率达到了11.7亿英镑，是自2017年Q1以来的最高值。比第一季度增加了753万英镑。第二季度有4笔交易额在100万英镑以上，其中额度最大的是Belstaff House的交易，幕后买家为新加坡投资者。

       上图是West End在建工程的情况，可以看见更多的供应将在VNEB区域建成，29%的在建工程都在Battersea和九榆树区域，因此未来会有更多的公司、商家进驻VNEB区域。

供需方面，市场供给在2018年第二季度下降到522万平方英尺，下降4%；空置率为6.1%，是2016年第一季度以来的最低点。目前West End只有两栋楼可以提供超过10万平方英尺的商业办公物业空间。整个West End在建物业有210万平方英尺，然而48%的物业已经被提前出租，今年只有36万平方英尺的物业建成后可以出租。

资本流动Capital Flow

从区域的分析抽离出来，看看全球资本市场的流动情况。下图是2018年上半年最活跃的十大跨境资本交易市场：

全球资本市场持续流入伦敦中心，上半年达到了56.6亿英镑，超过第二名香港市场6亿英镑，超过曼哈顿39.5亿英镑，超过法兰克福50.2亿英镑。

上半年的表现超过了许多人的预期，根据RCA的数据显示，伦敦中心再一次成为全球流动性最好的房地产市场。在2017年市场上的Mega deals（超过10亿英镑）今年已经十分少见了，这也说明特大宗交易额的事件进入一个沉默期。而在上半年11比笔超过2亿英镑的交易中，有7笔是来自海外投资者，海外投资者在全球加息的进程中，把更多的精力放在了对伦敦中心的投资中。

这些投资者的背景迥异，包括了全球性的机构，权益类的基金，私募以及个人投资者，但他们的共同点都是把伦敦的房地产项目看作是2018年最佳的配置目标。

但是为什么是伦敦吸引这些海外投资者的目光呢，除了人们常常说的环境稳定，投资透明，流动性好之外，我们必须注意到在未来5年会产生更多的多超高净值的个人投资者，这些人都把伦敦视为全球市场的首选。

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总结

当我们综合了项目的位置、配套、交通以及供给情况，加上从宏观角度的资本流动、VNEB区域的商业地产投资情况来看后，我们会得出一个更为清晰的为什么要投资VNEB区域的答案：在这个区域升级改造工程的中期进入，一方面可以看到前期改造带来的价值兑现，另一方面可以预期未来区域建设逐渐完成后，由协同效应带来的更明显的价值增长。

我们知道精明的Bankers通常是这样的投资机会最敏锐的发现者，Financial Times在2017年有一篇报道里这么写到：

"Battersea,London: Bankers head south for discounted homes."(伦敦巴特西：银行家们疯狂打call去买房子的区域)

以上是对整个VNEB区域过去的分析，现在的思考，和未来走向的预期。我们认为在伦敦乃至全球市场中，VNEB的投资潜力的优势都是明显的。

下面是我们精选的巴特西项目——巴特西公馆（Battersea Reach）。

Battersea Reach项目地处伦敦西南二区，紧邻泰晤士河南岸。作为一个独特的水域社区，整个小区拥有英国大奖级别的河边景致。项目由权威开发商Berkeley旗下知名品牌St George开发修建，距离泰晤士河畔仅300米步行距离，拥有极致舒适的生活体验，充分享受闹钟取静的滨水生活。

伦敦城中独特的水域社区

Battersea Reach小区提供一系列的正对河岸的彩绘玻璃窗水景房、宽敞的现代公寓和屋顶花园，能够观赏到横跨泰晤士河和伦敦天际线全景。与到处都是联排别墅的Chelsea（切尔西）不同，此处拔地而起的沿河公寓同时融合了后现代和大自然，别有一番风味。

由于地处Wandsworth（旺兹沃斯）改造区域，更获益于整个区域的重建改造，除了享受河边的宁静和轻松，同时还可以感受到市中心的繁华氛围。拥有着非常方便的公共设施，从河边漫步可轻松到达附近的餐馆、酒吧和零售店、巴特西公园，将诱人的美食、轻松的购物和壮丽的景色完美结合。

占据伦敦左心室

项目所处位置Wandsworth（旺兹沃斯）与热闹的Fulham（富勒姆）和富饶的Chelsea（切尔西）仅仅隔着一条泰晤士河，周围很多亮点，它却只低调的发挥着自己的作用。

Albert Bridge，凌驾于泰晤士河之上连接Chelsea（切尔西）和Battersea（巴特西）。

巴特西发电站

巴特西公园，伦敦从来都不缺大型公园，但是这里承包了每年一度伦敦各种古玩、古董及艺术展，1864年第一场足协承认的足球赛也是在这里生根发芽。

从Mayfair（梅菲尔）迁址到Battersea（巴特西）的美国大使馆，斥资6.2亿英镑打造，计划2017年全面竣工。

位于巴特西的马球俱乐部

皇室的宝贝蛋乔治王子即将入学的Thomas's Battersea就在此区。

Battersea Reach项目被公园绿化带围绕，同时巴特西河滨邻近V&A艺术馆、巴特西美术馆以及众多博物馆，艺术气息浓厚。

位置便利，四通八达

Battersea Reach拥有绝佳的地理位置，尽享伦敦便利的公共交通网络。项目靠近地铁站Clapham Junction，轻松抵达伦敦各处。同时为了支持和发展巴特西区域伦敦政府计划建造2 座地铁站Battersea 和Nine Elms 建成之后将并入Northern Line 作为黑线地铁的延伸段预计2018年通车。

值得一提的是，项目周边还将会开通一个Crossrail 2站点。从决定修建Crossrail以来，英国房产市场中掀起了一轮城铁周边房产投资热。将于2018年开通的Crossrail 1（伊丽莎白线）周边的房产的大幅度增值，给沿线投资者带来巨大收益，但已经慢慢进入到了最后一个红利期。不少眼光长远的投资者又将目标移至预计2033年开通的Crossrail2，沿线的Battersea Reach深受追捧，其升值价值不言而喻。

地铁：

• Shepherd’s Bush （全欧最大的购物中心Westfield）  25分钟

• Bank（传统金融城）                    28分钟

• Bond Street （邦德街）               30分钟

• Oxford Circle （牛津街）             34分钟

交通便利，前往伦敦各个高校，也同样是轻松抵达。除地铁外，还可以在附近的Wandsworth Town乘火车抵达伦敦各处：

• Vaxhall                                              9分钟

• Waterloo（滑铁卢）                       15分钟

• Victoria（维多利亚）                      18分钟

• King’s Cross（欧洲之星火车站）    30分钟

小区配套及高端设施

Battersea Reach小区配套设施完善，配套装饰高端，配有24小时安保和礼宾服务、地下停车场、健身房及私人瑜伽室。 

把握成为成熟社区

Battersea Reach一员的最后机会

现在，您还有成为成熟社区Battersea Reach一员的最后机会。

Battersea Reach收官之作Discovery House，不但可以尊享社区内成熟配套带来的便利生活。还可享受豪华装修，送家具，拎包即可入住的待遇。而且包租，租金回报率可达5%。现在是入手的好时机！

➤ Battersea Reach所在旺兹沃思（Wandsworth）区，是位于伦敦西南二区的伦敦富人区。近年来，政府大力推行的例如Vaxuhall和Battersea，还有耳熟能详的九榆树区域工程都属于旺兹沃思这一地区。

➤ 投资310亿英镑的伦敦纵贯城铁(Crossrail2)，将在Wandsworth设立Clapham Junction和Balham2个新站点。根据emoov的预测，5年左右房价飙升74%左右。据Landbay的研究，尽管尚未动工，但Crossrail 2项目已经引起了25%的租金增长。

➤ 再加上Battersea Reach已达十余年的社区开发，完善的配套和服务。拥有可以预见的升值空间！

Discovery House作为Battersea Reach的收官之作，是由一居、两居和三居室高端公寓组成的大楼。配有落地窗和私家阳台，部分户型坐在家中就可欣赏泰晤士河美景。每套公寓都精装交付，包含家具。是伦敦为数不多的综合居住，零售和商业功能的精装河畔公寓。

项目信息

☑  户型：最新一期Discovery House包括一房、二房、三房

☑  开发商：Berkeley Group

☑  收楼时间：2019年Q2-Q3

☑  价格：£640,000起

☑  产权：999年

☑ 首付：仅10%

（注：英镑以购买当天汇率为准）

社区开发已达十余年的Battersea Reach，拥有了大量的住户，居住环境已经非常成熟。在这样的小区里，吃、穿、住、行等方面都非常便捷。如果自住，是您在伦敦泰晤士河畔不可多得的水景公寓。如果投资，完善的配套会使得房产无论出租还是出售都非常有市场。欲了解收官之作Discovery House的更多详情，请添加小编英房君微信：ukfang2015。电话：[phone]

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英国房产投资线下展会 活动预告：

上海站9月15日下午：嘉里中心一期701-702室

杭州站9月16日下午：万豪酒店3楼-第一会议室

深圳站10月13日下午：福田香格里拉

报名咨询微请添加英房君微信：ukfang2015 

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