四问成都，凭什么超越广深？（内附40城商业报告）

2017年11月1日，睿意德联合德勤和南洋理工大学共同发布《中国商业地产·活力40城》专题研究报告，报告选取了150余组，2万个数据，抽象出39个表现，从商业地产角度对城市进行多维度的评估，得到了一些颇有趣的结论。

尤其是成都在休闲设施水平和收入水平、消费结构仍然与一线城市有一定差距的情况下，却成为了除北上之外，最受各类品牌欢迎，且购物中心规模及多样化都远超广深的城市，这令成都再一次以“商业第三城”的身份站在了风口浪尖。

超越广深，究竟是水到渠成，还是跨步太大，亦或只是成都人的YY？这事儿还是得拿根标尺，落在实处认真看。

Q1

商业活力指数第三，成都靠什么拉高了分数？

睿意德公布的40城商业活力指数表显示，北京上海仍然以第一第二的身份与第三名之后的城市拉开了比较大的差距，成都虽然位于第二梯队的首位，但是从坐标系对比看来，与深圳、广州的数据其实十分接近。

而从零售指数、购物中心指数、消费力指数、休闲指数来衡量排名前五的城市，成都与广深的分值构成却是大相径庭。

从雷达图上清晰的显示，成都的商业活力值主要来自零售指数以及购物中心指数，也就是说，在成都人均收入等低于广深、休闲设施建设不如广深的同时，无论是奢饰品牌、轻奢品牌还是大众品牌都明显青睐于成都，而且成都的购物中心也规模更大、种类更多。甚至可以说，成都在商业价值方面已经明显高于其城市消费力。

除了环球中心、来福士、华润·万象城之外，自春熙路的IFS、远洋·太古里开业以来，成都的新综合体就开启了“开挂式”发展，除了各类奢侈品牌的专柜，甚至旗舰店开始从仁恒置地扩散到春熙路商圈。

其他方面，引起最多话题的是，以方所、言几又、钟书阁为代表的“网红”书店也在成都风生水起，最近文轩在九方新开的阅读体验馆也备受好评，尤其针对儿童的绘本馆以超大面积、多样的空间设置和别开生面的体验模式刷爆了朋友圈。

而MT胶带、梦龙、LOL、LANYU等快闪店纷纷登陆成都，其中太古里的LINE FRIENDS在快闪之后，又跟太古里签订长期合同，现在已经成为了春熙路的长期网红店。之后，In99则和LINE FRIENDS联手打造了in KIDS WITH LINE FRIENDS乐园。

更不用说叮当猫、熊本熊、辛普森一家、吾皇驾到、佩奇等一系列主题装置展览，在成都各大综合体陆续登陆。

显然，成都对周边城市的超强吸附力，以及城市包容性令其成为了各大品牌进军西部的最好窗口，而一线品牌以及网红模式的落地推广也令这座城市的商业发展得到了跃进式发展。

Q2

成都的消费结构，与一二线城市有什么区别？

首先关注的是，当前全国已经形成了四个零售型商业中心：京津冀、长三角、珠三角、成渝。其中，成都因交通便利、商业基础设施发达成为了西部的时尚消费中心；同时结合高净值人群分布情况可见，四川本身消费基础强劲，所以在成都的消费构成之中，除了成都本地人，还包括有大量周边的消费人群。

正因为此，从零售销售结构来看，成都的奢侈品、轻奢、大众消费发展均衡，整体结构接近北京和上海，但白领型休闲消费明显落后同级城市。不仅与北上有较大差距，而且在影院、健身房方面也明显弱于深圳和广州，且分值低于整体排名第六的杭州。毕竟外来人口的消费停留时间较短，对休闲基础配套要求并不高。

不过，这样的局面也是暂时的。

数据显示，截止2016年底，成都可投资资产超过1千万的人群宗数已经达到5-10万人，高净值人群庞大，同时由于成都正在以建设国家中心城市为目标进行发展，其未来对高知人才的吸引力将越来越大，人口结构还将不断进行优化，所以在中坚消费力量和消费升级的大势下，成都的商务休闲业态发展基础较好，空间也较大。

Q3

在开发商和品牌眼中，成都有多重要？

前文已经提到，成都是综合体规模和多样化都位列全国前三。而从2013-2016年，国内外大型商业地产开发商和零售业态的代表品牌在全国的布局动态跟踪图上，可以看到当前最受商业地产开发商和品牌商青睐的活力城市正是以四个零售型商业核心为中心扩散的。

上海及周边毫无疑问是最热门，也是影响力最大的；北京次之，而广州、深圳在品牌青睐度方面都不如成都单个城市的吸引力。

成渝城市群的联动虽然已经受到了开发商的肯定，但从品牌看来，还是稍微逊色。值得关注度的是，无论是开发商还是品牌，目前对西部的关注和投入都高于中部，其中成渝经济圈起到了决定性作用。

从东部、中部和西部的各项商业指数来看，虽然东部依然表现最为突出，但是西部在消费力明显不如东部的情况下，零售和休闲方面的得分都与东部相差不大，场所设施得分甚至优于东部，这与中部全面被落下形成了鲜明的对比。

提取中部和西部的两个领头城市——武汉和成都进行对比。

成都商业市场属于全面发展市场，奢侈品牌、轻奢品牌和大众消费的总量都相对均衡稳定，且大量标杆商业项目已经投入运营，并在春熙路商圈之外，站南、东二环、金融城等多区域也已经形成规模化商圈。

而武汉属于轻奢断档型市场，而且消费总量完全不及成都；虽然进驻开发商也较多，但目前亮点项目较少，不过在未来也将有归元寺太古里、华润万象城等标杆项目开业，未来可期。

对比可见，以成都为领头羊的西部，在商业发展方面整体领先于中部，开发商和品牌都更倾向于先进驻成都，之后再将模式推行其他城市。

换句话说，目前成都是北上之外最受开发商和品牌推出新产品的优质试验田。

Q4

未来，成都还有哪些可能性？

由电商、共享经济、无人零售开始，商业地产格局也在发生变革。而北京、上海因市场消费理念超前、小众社群文化聚集，仍旧在商业创新上占据领导地位。不过最值得关注的仍然是成都。

由于成都对于IT人才具有较大的吸引力，近两年成都在IT人才偏好方面名次提升迅速，跻身第二集团军。阿里巴巴、腾讯、京东等纷纷开设成都办公室，成都自身还孕育百词斩、咕咚等多个活力互联网公司。

另外，参考北上的发展现状，一线城市的消费理念已经从购物转向文化体验，以北京为例，侨福芳草地、K11这样艺术气质突出的博物馆型商业崛起甚至改变了消费者对购物中心的期待，但是，这样的项目也明显带有局限性，不可能简单的复制在二三线城市。

而以成都为代表的，具有浓厚的文化氛围的城市则迎来了新一轮的发展机遇。2017年，兼具艺术性与普适性的开心麻花就已经在成都开设剧场院线，前文提到的LINE FRIENDS大量在成都开设情景体验项目，更不用提小崽子等国内原创IP走入购物中心的情景展。

在场景时代内容运营能力成为制胜关键的时期，成都的本土IP和消费市场已经日趋成熟。不过，从歌剧话剧数及音乐会数来看，成都位居全国第七位，发展还相对不足，但随着城市吸附力的增强，未来还有较大的发展空间。

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