潘石屹亲自来成都 点名最看好两个地方

10月30日，SOHO中国董事长潘石屹在时隔5年多之后再次现身成都，并在成都城市CBD天府广场区域及东大街沿线调研了多处写字楼物业。

31日，潘石屹及SOHO中国副总裁钱霆、SOHO 3Q首席运营官方力维与成都媒体及十多家代理公司见面，正式宣布成都成为SOHO中国3Q联合办公产品的扩张选址城市。

△前排左起：SOHO 3Q首席运营官方力维、SOHO中国副总裁钱霆、SOHO中国董事长潘石屹

有着联合办公“第三城”之名的成都，自2016年以来，正在成为联合办公行业大腕品牌争相抢滩的城市，SOHO中国3Q在成都的这次“城市拓展见面会”实际上可以看做一场3Q产品落地成都之前的“路演”。显然，潘石屹和他的3Q来得并不算早。

猎食成都联合办公市场的品牌 

又多了1/20？

就在一周前，SOHO中国上海方面的工作人员在与界面新闻成都站记者联系这次“见面会”活动事宜时，就已在言语中透露出了对成都市场的一丝敬畏：“老潘在做完3Q这个产品之后，又思考了两年的时间，今年终于想通了，准备开始全国布局了，但成都目前联合办公这个细分市场的竞争应该已经很激烈了吧？”

在见面会上，潘石屹也表示，从第一个SOHO 3Q产品问世，到如今19个3Q项目已经投入运营，花了三年多的时间。17000余个工位、6万余名会员、300余场SOHO 3Q大讲堂、1500余场活动、50余家投资机构的“实验”，终于让他有足够的信心带着已经高度标准化的SOHO 3Q项目进行全国市场拓展“巡演”。

不过现在也许已经不是进入成都的最好时机，此时的成都联合办公细分市场上，已经有包括侠客岛、氪空间、创客联盟、Work+、中海OfficeZip、Mydream+等在内的大大小小的联合办公品牌超过20个。

这些猎食成都联合办公市场的品牌，瞄准的是成都市当前约20万人的创客，以及部分对联合办公场地品质、个性化服务等要求比较高的客户，其中大多数品牌旗下的工位出租率不到50%。

在老潘的SOHO 3Q之外，其实还有已经多次到成都考察选址的毛大庆的创新工场，以及可以算作联合办公鼻祖的Wework，都对成都有着密切的关注。单从市场竞争格局上来看，此时来到成都的SOHO 3Q不过是让成都联合办公市场上的竞争品牌又多了1/20。

成都城市魅力提升

难掩联合办公市场过热现状

连续两次摘得“新一线”榜首城市桂冠，成都城市魅力快速提升，也吸引着更多的外资企业、世界500强企业入驻。加上西部地区最重要的国家中心城市定位、国家级天府新区建设、力度空前的人才落户政策让“蓉漂”成为新的时尚……城市竞争力的增强，让包括SOHO中国在内的大腕相继盯上了成都联合办公市场的蛋糕。

在见面会上，潘石屹即表示，时隔四五年再次来到成都，如今他的感受是成都跟北京、上海这样的一线城市已经没有太多的差别。

“人们穿的衣服差不多是一个牌子的，用的手机差不多是一个牌子的，新闻媒体谈论的话题也差不多是‘一个牌子’的，每个人普通话都讲得比我好，所以我觉得这个时候， SOHO 3Q在成都还是很有市场的，我们很有信心”。

不过，成都写字楼1500余万方的存量、各行政区由政府主导打造的各类创业空间、“菁蓉谷”、20个以上联合办公品牌的竞争、2017年第三季度首次录得近三年来成都甲级写字楼市场租金增长的现实，难掩成都商务办公载体过剩、联合办公市场过热的现状。

尤其是在政府主导下的多个“菁蓉谷”“创业场”“创新中心”都给出了免租金、税收减免、专项创业贷款资金等橄榄枝的情况下，以联合办公+孵化器模式存在于市场的联合办公运营品牌，已经很难提高工位的出租率。

潘石屹介绍说，SOHO 3Q过去三年的运营情况显示，当一个3Q共享办公空间的工位出租率达到85%时，项目即可以进入盈利状态，而要达到这个状态，北京、上海的多个3Q项目需要半年到一年的时间，同时还有个前提是，只有工位超过800个的项目，才能够在预期的时间里达到盈利状态。

此前成都市场的联合办公项目，仅有位于天府新谷的Work+达到了这个工位规模。即将于11月份正式投入使用的中海国际中心OfficeZip2.0产品，提供了约385个工位，10月底时透露的招租情况是“已过50%”，距85%的出租率还差了相当大一截。

以标准化产品模式全国布局 

SOHO 3Q项目拓展足够快

据SOHO 3Q首席运营官方力维介绍，SOHO 3Q目前已经形成了标准化的产品模式，对于已确定进入的城市，将以公开招标的方式来进行项目拓展，获取项目后由专业化团队对项目空间进行统一施工改造，而物业服务部分则通常沿用承租物业现有的物业服务公司。

工位的出租也是由用户在线完成，租期可灵活至最短一周，长则数年，旗下所有3Q项目的运营情况由总部进行监控管理。

为了实现项目的快速落地，SOHO 3Q以一个月的项目租金作为给到代理公司的“佣金”拿房时即付60%，开业时付清剩下的40%。

当前，SOHO中国在全国的拓展速度非常快。据方力维介绍，在过去的一个月里面，潘石屹、钱霆、方力维的3Q城市拓展三人组，共走访了上海、杭州、南京、北京、深圳、广州、武汉、长沙8个城市，9月25日第一轮项目应标，如今已确定了上海东湖路9号、南京西格玛广场、杭州财富金融中心三个项目中标。

而在成都停留的两天时间里，第一天调研了天府广场及东大街沿线的多个写字楼项目，31日举行完拓展见面会之后，当天即赶往下一站重庆。

对此，潘石屹回应现场媒体提问时表示，3Q产品研制了三年时间，已经标准化了，“不想在每一个城市有个性化的设计”，因为在潘石屹及他的3Q拓展团队看来，当前17000个工位的规模还远远不能对共享办公市场真正形成影响，“潘总的目标设定在20万个，甚至50万个工位”。

△SOHO 3Q成都城市拓展见面会上，3Q首席运营官方力维公布了成都的项目拓展区域限定条件

// 相较于其他联合办公品牌，SOHO 3Q的快主要体现在三方面：

其一，选址标准清晰明确。成都已锁定城市CBD（天府广场区域）、东大街沿线为首选区域，金融城板块为次要选择区域，除此之外的物业暂不考虑。每个项目的套内使用面积必须在4000平方米以上，且必须得接受“5年+5年”的租期。

其二，工位的出租完全由用户在SOHO 3Q的在线下单系统上完成。无需借助外部团队为项目招租，物业完成标准化的装修改造即可开业运营。

其三：设计、装修、客户管理、能源管理等均已是标准化的工作模块。极大地缩短了项目的准备周期。

大腕们的共识：

运营优质办公物业是未来的重要业务方向

在成都见面会现场，潘石屹给现场的媒体记者和代理公司代表算了一笔账，道出了SOHO中国坚定地转型做共享办公物业运营的原因。

“

SOHO中国在北京、上海的办公楼年租金收益是3%，这基本上是国内房地产公司中租金回报率最高的，而SOHO中国公布的2016年公司年报显示，公司的资金成本是每年4.4%，是国内所有上市房地产公司中资金成本最低的，“跟银行借过来的钱，建了房子租出去，还得亏1.4%，这还是北京、上海的情况，其他城市的情况就更差了”。

这也是SOHO中国相继卖掉上海凌空SOHO等写字楼物业的原因，所得现金现在正好用于3Q在全国的快速拓展布局。

”

与SOHO中国的步伐相似，中海集团旗下的资源整合平台中海云商自去年在上海正式发布Officezip1.0版本后，在运营的过程中不断对产品进行升级，根据不同城市、地域风格，展现出不同产品形态的2.0版本也即将在成都、武汉、北京正式发布。

据中海云商相关工作人员透露，OfficeZip现已确立了以全国布局的中海系甲级写字楼为依托，以灵活的办公空间为载体，为客户提供短租、会务和全域服务的联合办公业务线，并且，对中海旗下的优质办公物业的长期运营已确立为集团未来重要的业务方向。

SOHO中国、中海云商之外，还有今年刚刚迈出全国布局步伐，且在大本营北京之外首站就落子在成都的Mydream+等等共享办公这一细分市场中的大腕们，已经形成了将优质办公物业的长期运营作为未来重要业务方向的共识。

所不同的是，进入全国快速拓展阶段的SOHO 3Q选择了轻资产的模式，通过与业主方签订租赁协议或直接洽谈合作条件来获取项目，而中海目前依然是重资产模式。前者诉求的是规模和盈利，后者更注重现阶段产品竞争力的打造。

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