三医融合弥补产业短板 温江楼市这回能走出大阳线？

今天小全全来说说温江。

原因是昨天（11月28日）的土拍中温江拍出191亩的产业用地，楼面地价达到3500元/平方米，用途是国家级三医融合研发中心。

而在11月1日温江才以2200元/㎡的底价拍出147亩的产业地块，用途为成都医学城。

一个月不到的时间内连推两块产业用地，这动作背后有怎样的原因?

在小全全的印象中，自地震后被“腰斩”的温江楼市一直不温不火，近两年却表现得相当抢手。

楼市方面，2016年温江供销两旺，涨幅位于近郊排名第一；2017年光华大道整体断货近大半年……

土地方面，恒大、合能、金科等品牌开发商积极拿地，今年中南置地连续在7月、9月两次进温江拿地，目前温江成交楼面价破万达到10100元/㎡。

那么，温江究竟如何吸引着这些行业以及产业大佬？未来温江的机会又在哪里？

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问题1：温江市场到底火不火？

先来看一组数据——

从近两年的供销数据来看，温江表现抢眼。2016住宅部分供销齐涨，销售面积达142万方，在成都各片区中排名第三；同比涨幅达到67%，是涨幅最大的近郊地区。

（成都各区域商品住宅成交面积及同比增速，数据来源：CREIS中指数据）

从土地端看，温江2016年至今供应土地18宗，仅流拍4宗，平均溢价率达到55.3%,土地成交走势较好。

光华新城项目一位从业10年以上的营销经理告诉笔者，目前光华大道两侧的新盘房价已基本涨到10000元/㎡以上，同比增长30%，而且大多是“推出即售罄”。据了解，温江当前新房存量不多，大多数楼盘都处于缺货状态。

温江楼市历史其实颇为辉煌。2005年温江光华大道通车，大量楼盘拔地而起，高端调性直逼主城。

然而，随着2008年全球金融危机的到来及地震的影响，成都房地产冬天来临，光华大道房价遭受“腰斩”，成为成都跌的最狠的区域。

而之所以出现这个局面，一方面是温江财政对房地产业的依赖较高，曾一度超过80%，区域功能定位和政策倾斜使温江的土地供应在短时期内集中放量；另一方面是其他产业引进没有跟上节奏，导致了人口流入不足，住宅供应过剩，大量房企库存高昂。

按当时2010年的库存与去化情况计算，竟需要8年时间方可销售完毕，这也导致了光华大道较高的空置率。

（2010年光华大道部分楼盘处于在建或空置状态）

到了2016年之后，受成都楼市提振，沉寂将近十年的的光华大道区域逐渐苏醒，库存的去化周期缩短到1年以内，开始恢复元气。

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问题2：温江机会潜力有多大？

轨道交通建设，拉动区域提速

交通对于板块的拉动作用在温江显得较为突出。目前温江按楼市集群可分为6大板块，包括光华大道板块、政务中心板块、大学城板块、金马板块、万春板块及芙蓉大道板块。

从近两年来看，温江楼市最活跃的以要属光华大道板块。

板块地处连接成都与温江的咽喉要道，经过多年的发展板块已较为成熟，恒大、金科、佳年华、蓝润等品牌开发商均布子于此。加之地铁4号线开通后带来的购买群体的强吸附效应，直接拉动房价增值。

据房天下网站历史数据显示，2017年4号线地铁开通前后，光华大道成交均价由7000元/㎡涨至10000元/㎡，涨幅超过30%。

（光华大道实景）

说起交通拉动作用，万春板块同样获益匪浅。

在成温邛高速国色天乡出口未开通前，万春片区主要通过光华大道进出，到达外光华片区需要40分钟左右；高速开通后从国色天乡到文家场时间缩短到10余分钟，大大缩短了与主城区的通程距离。

以深耕万春板块十余年的置信鹭湖宫项目为例，成温邛高速国色天乡出口开通的短短两年内，高层产品的成交均价就由5500元/㎡涨到8500元/㎡，涨幅超50%。

（万春板块实景）

相比之下，金马板块和大学城区域就要稍弱一线了。

金马板块因为周边产业缺乏，加之骑士大道开通较晚，没有形成较明显的集群效应。大学城板块因和温江老城区重合，缺乏较大的主干道，楼盘品相因此整体不高，多为刚需住宅。

从未来交通规划看，目前温江正在加速规划“三高八快六轨”的交通体系。

目前，光华大道、芙蓉大道和成温邛高速均已已经全面建成，成为抵达温江的三条交通大动脉，对比来看，即使是风头正劲的龙泉驿片区也只有成龙和驿都大道两条。

同时，在连接主城区上，成都四号线2期今年已开通运营，直达温江腹地。地铁17号线一期的工程也进行得如火如荼，预计2020年底建成。

整体看来，温江的交通在成都各区县中占据优势。

医养+旅游 产业推动区域发展

根据成都国家中心城市规划，原属二圈层近郊区域的温江已经并入主城区，其核心区域其实位于扩容后中心城区内“11+2”行政区属的“中优板块”。

根据8月11日成都市长罗强报告中的阐释，中优其实就是优化中心城区功能，针对理念、空间、功能、产业、环境、管理、服务等方面进行优化。

而在产业方面体现为提升产业层次，不断淘汰和替换老的产业，发展绿色低碳的循环产业，实现真正的城市可持续发展。这和温江“十三五”规划中着力提及并重点打造的医养产业和旅游产业相契合。

从近年来温江城市布局和产业规划来看，无疑紧跟上了城市发展的主脉搏。

近年来，温江三产增长迅速。2016 年温江区生产总值达419.9亿元，较2011年增长61.2% ，年均增长10.2%。

政府报告显示，成都“中优“区域共规划20个工业园区和10个工业集中区，温江占三个，主力业态是医学城、大型康养、现代农业（花卉苗木）。可以看出，温江三产比重逐年上升，未来可能成为温江的主导支撑产业。

从温江“十三五”规划来看，温江未来产业的着力点在于打造“三医融合产业之城“，其中关于打造核心发展区41.15平方公里的成都医学城是其核心要点。

那么，医学城的招商现状如何？据了解，成都医学城共分为两个板块，一部分是成都医学城A区（前温江海峡科技园），片区历史已久，入驻企业多为本土中小型企业，从事业态多为制造业或制药业。

另外一部分是以芙蓉大道为主的成都医学城B区，占地189亩的医科总部基地目前一期已建成。医学城B区板块内，目前较成熟的项目已有华西医院、八一康复中心、博奥生物等医疗和研发机构，大部分签约企业还在筹备中。

不过需要指出的是从产业看来，目前医学城的产业打造尚未成型，现阶段集群化效应不明显，部分厂房存在空置的情况。

（温江海峡科技园部分厂房空置）

但是从远景来看，成都正加快将生物医药产业培育为成都市经济发展新引擎，温江十三五提出的“三医融合”战略，成都医学城在战略层级上发挥的是核心牵引功能。

（温江医学城未来规划）

政府规划显示，预计到2020年，温江将形成3-4个上下游链条完备的生物医药产业集群，全口径生物医药产业规模超过700亿元，这将对周边经济起到相当大的拉动作用。

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