7种情况可直接启动维修资金 房屋“养老金”修订条例2月实施

小全全从市房管局了解到，《成都市住宅专项维修资金管理办法》已于2017年11月14日经市政府常务会审议通过，并于2017年12月8日正式签发，经签发后的《成都市住宅专项维修资金管理办法》（成都市人民政府令第195号，以下简称195号令）将于明年2月1日起正式实施。

据了解，成都市自2004年4月1日起，依据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市政府令第103号，以下简称103号令）开始在全市范围内建立维修资金保障制度。

但在维修资金监管实际中各种新情况、新问题层出不穷。当小区真正出现紧急情况，严重影响业主生活，甚至危及业主生命财产安全时，部分业主却反映维修资金的保障作用并未得以充分体现，违背了建立维修资金制度的初衷。

为了加强对住宅专项维修资金监督管理，构建“权责明确、运行高效、管理透明、使用便捷”的监管体系，不断完善住宅共用部位、共用设施设备维修保障机制，不断提升资金使用效率、保障公共安全。

市房管局根据国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》的有关规定，结合成都实际，在学习借鉴先进城市经验的基础上，修订了103号令，形成了《成都市住宅专项维修资金管理办法》。

195号令颁布后，通过顶层制度设计上的完善，我市住房专项维修资金管理将在还权于民的同时，进一步强化监管，保障业主的参与权、决策权、监督权。

通过创建维修资金管理公约等实现提前授权，出现应急情况时可直接启动提前授权，使用资金进行维修，及时发挥出资金保障作用。

此外，从申请到使用、到审价的全过程都有更严格的“第三只眼”来进行监督，完善了对挪用、虚列工程项目、虚增工程量等违法违规行为的处罚规定,并将其纳入联合惩戒，保障资金使用安全.......成都市在破解维修资金监管难题方面走上了依法治理之路。

时隔13年首次修订

将从明年2月全域成都实施

据了解， 2004年103号令的发布实施，标志着我市正式开展专项维修资金监管工作。

“在当时全国都在摸索维修资金管理模式的大背景下，成都借鉴上海等城市的经验，探索建立我市维修资金管理制度。103号令将区（市）县统一纳入建立维修资金的范围，实现全域成都范围内‘一体化’管理的模式，设立了利用权属登记对维修资金的缴存进行强制把关的制度，为实现‘应交尽交’提供了政策保障。”

195号令实施后将从以下六个方面发挥积极作用：

一是完善部门及街办（乡镇）职责规定，形成齐抓共管局面，完善管理体制；

二是通过科学明确交存范围，使资金监管工作适应我市经济社会发展和监管工作实际的需要；

三是通过调整业主交存专项维修资金的时点，达到防范资金监管风险、维护业主利益的目的；

四是通过强化资金监管措施，优化资金使用流程，创设和固化相关制度，构建起效率与安全并重的资金使用监管体系；

五是通过分类设定处罚惩戒措施，有效解决上位法有关处罚规定难以落地和对资金使用违法行为处罚“无法可依”问题；

六是通过构建老旧住宅小区、农集区和征地拆迁安置小区维修保障机制，实现我市新建住宅、老旧住宅小区、农集区和征地拆迁安置小区维修保障政策“全覆盖”。

据悉，按照规定，本市行政区域内国有土地上的新建住宅（含住宅建筑区划内的非住宅或者结构与之相连的非住宅）应当建立专项维修资金。

“统规自建”房屋可不建立专项维修资金，商业类非住宅应当参照建立专项维修资金，工矿仓储、商贸物流等其他类型非住宅则不参照执行，老旧住宅小区、农民集中居住区，征地拆迁安置小区的维修保障机制按照我市其他相关规定执行。

放管结合 预先授权

维修资金由业委会自主管理

在维修资金使用的过程中，信息的公开、透明度不够，使得业主不愿放心大胆地参与到维修资金的意见征集和决策、监督之中。针对这一问题，195号令大力提倡维修资金业委会自主管理。

用“放管结合”的方式，既给予业主“主人翁”的权利，以保障业主的参与权、决策权、监督权。又将权利至于监管的轨道上运行。

“随着业主自管意识的增强，越来越多的小区业主申请划转专项维修资金，实施维修资金业委会自主管理。为了有效约束自管阶段业委会的管理行为，实现‘放管结合’，确保‘管得好、用得好’，195号令参照上海等城市的成功经验，引入了专项维修资金管理公约制度。”

相关负责人说明，公约中须由业主共同明确专户管理银行选择、专户开设及资金划转；专项维修资金自主管理后，需要划转至代管账户的情形；专项维修资金自管账户核算和委托第三方专业机构负责账目管理的事项；专项维修资金续交；应急使用的情形和流程；违反专项维修资金管理公约应当承担的责任；有关专项维修资金的其他重大事项等。

“管理公约制度能激发业主‘主人翁’意识，让他们更多地参与到维修资金的管理中,对资金划转业委会自主管理后资金管理和使用的安全能起到积极作用。同时，可通过集合表决的方式有效解决分散表决费时、费力、意见难以统一等问题。”

相关负责人解释，这就相当于是预先授权，把需要表决通过的管理事项事先就全部表决完成，可省去今后 “一事一议一表决”的不便。

还权于民不等于放松监管。事实上，195号令关于维修资金的监管是更加严格的。根据规定，划转业主委员会自主管理的专项维修资金,应实行强制第三方专业机构代理记账制度和业委会主任离任审计制度。

“第三只眼”监督全过程

保障资金使用安全

业主意见征集难、表决难、意见不统一是横亘在资金使用难上的最大障碍。对于这个全国范围内都普遍反映的使用“通病”，195号令也有既高效又安全的“招数”。

“针对社会质疑资金使用不便问题，195号令固化了应急使用预案制度，实现‘预先授权、遇险使用’，有效解决通过‘一事一议’方式组织业主表决耗时长等问题。并严格限定应急使用的范围，取消了兜底条款，避免‘搭车’使用，保障资金使用安全。”相关负责人介绍。

应急使用预案制度规定，新建小区，由房屋购买人在签订买卖合同时签署应急使用预案；房屋交付使用后，业委会未成立的，由街办（乡镇）指导建立；业委会成立的，由业委会组织建立；业委会成立后申请资金自管的，通过建立管理公约，取代应急使用预案。

同时195号令也规定因各种原因未建立应急使用预案或管理公约的，出现应急情形时，可不经业主表决直接启动使用资金实施应急维修。

应急情形包括以下7种——

1、屋面防水损坏造成严重渗漏的；

2、电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的；

3、供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活的；

4、楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的；

5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活，或危及财产安全的；

6、消防设施设备严重损坏的；

7、供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或漏电，严重影响业主生活或危及人身财产安全的。

因应急使用未经业主授权，因此对使用范围进行严格限制，未设置兜底条款。并根据市政府《关于加强全市住宅电梯安全工作的意见》等规定，新增质监、消防部门在电梯、消防设施设备应急维修时的查勘确认职责。

“防止业主委员会、物业服务企业利用业主非专业型、人数众多组织分散性等特点，虚列项目，虚增工程量，套取、骗取资金，避免‘搭车’使用，保障资金使用安全。”参与此次修订的相关负责人介绍。

针对社会质疑维修资金使用安全性的问题，195号令让“第三只眼”来帮忙——规定维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度，解决虚高报价、虚增工程量等问题。

“这将我市于2014年开始推行的第三方工程造价审核制度予以固化。正常使用3万元及以上需进行工程造价审核，按照应急使用预案和管理公约授权使用、不经业主表决的应急使用零起点施行工程造价审核。”相关负责人进一步解释。

“所有的第三方监督服务都是免费的，不会加重业主负担”。该负责人表示。

当然195号令也对提供第三方监督的专业机构进行了约束，规定它们应当依照法律法规和相关规定履行监督职责，不得伙同相关业主、业委会、物业服务企业或其他管理人、施工单位弄虚作假，损害业主利益。

此外，195号令还完善了法律保障，明确了对挪用、虚列工程项目、虚增工程量等违法违规行为的处罚规定，并将其纳入联合惩戒，对潜在违规者形成了高压态势。

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