城市价值裂变下 成都“豪宅第三极”的商办投资机会窗口何在？

统计显示，到2030年全成都市经济总量将达到3.8万亿、人口规模也将突破2200万人的承载数量，粗放型产业布局显然已不适合成都发展需求。

作为国家中心城市，成都自2017年打破圈层结构，在重塑城市经济地理的同时，产业经济地理格局亦随着中心城区范围的扩容而细分，城市内部发生明显的裂变与分化。

武侯新城电子商务聚集区作为成都66个产业功能区之一，也是13个中心城区中唯一电子商务产业功能区。目前已入驻联想、京东、神州数码等知名企业2500余家，2017年实现电子商务交易额620亿元。

2018年，武侯新城在围绕建设“西部全球电子商务企业运营总部区”目标的同时，还将确保电子商务交易额同比增长12.9%，交易额达到700亿元。

电子商务交易额的高速增长，为行业人才的高薪资提供了强有力的保障。据《2017年度中国电子商务人才状况调查报告》显示，电子商务企业50%的普通员工，平均月薪在5000元以上。报告还指出，年轻化亦是行业另一显著特征；统计显示84%的电子商务企业，90后员工占比达50%以上。

《机遇·前瞻·未来——商业产品如何抓住城市价值裂变下的红利》公开课现场

不难预见，电子商务产业的蓬勃发展必将为武侯新城源源不断地注入高收入、高学历、高素质的年轻人口，随之也将带来大量的置业、租房等居住需求。6月22日下午，一场主题为《机遇·前瞻·未来——商业产品如何抓住城市价值裂变下的红利》的公开课如期而至。当下，成都市场又存在哪些商办投资的机会呢？

产业布局加码区域价值裂变

豪宅第三极价值被重新审视

最近这两三年，武侯新城的产业地理格局快速重塑，优质土地资源的出让吸引了品牌房企的集体入驻，高端改善型住宅产品及顶级的城市豪宅项目在武侯新城区域内不断涌现。一提到武侯新城，人们往往首先联想到“豪宅第三极”。

没错，继“攀成钢”、“金融城”坐实豪宅板块后，谁将成为新一线成都第三个豪宅聚集区之争就从未停歇。想要摘得豪宅板块桂冠，绝非仅凭有利的政策导向、高标准的产业布局、人口流入的利好就足以支撑，城市核心地段、品牌房企聚集、完善生活配套、大量可开发用地等要素亦缺一不可。

公开课现场

众所周知，成都素有“南富西贵”的说法，内双楠、光华作为早年开发的老资格富人区，早已无法承载当下的置业需求。而居于西南一隅的武侯新城板块恰好承接着这些区域外溢人口的改善居住需求，此所谓武侯新城的地利优势。在公开课上，中原事业一部谭杰女士也明确指出：“在当前住宅限购限价的背景之下，成都公寓市场的表现出量价齐升的行情。而且武侯新城土拍价格依然走高，区域价值得到提升。”

随着产业迅猛发展、多方面人口红利冲击，区域的土地价值也进一步释放。纵观武侯新城板块近三年土地成交情况，2015年至今区域地价上涨近三倍，土地成交价格不断攀升。而令武侯新城一炮而红的，当属2017年4月中国金茂首进成都，其就以17160元/平的楼面地价、46.62亿元的总价竞得武侯新城162亩地块。

此后，保利、龙湖、中粮、金科、当代中德、正成等品牌房企的陆续扎堆入驻，加之区域内已落子的中铁建西派城、金隅大成珑熙郡、阳光城檀府等项目，以及新城吾悦广场、成都大悦城、武侯万达广场等中高端商业配套，共同构建的高端居住板块业已呼之欲出。

新房供应匮乏二手房价格飙升

投资武侯新城可有捷径？

就在人们把目光纷纷投向武侯新城之际，全国范围内的楼市调控政策步步升级。据中成房业的月报数据显示，2018年5月，带装修均价16000元/平、户型面积150平以上的中铁建西派城项目，以单月销售203套房源、61290万元的销售总价，位居当月备案成交总价销售排行榜探花之位。这也是房源供应紧缺的武侯新城板块唯一上榜项目。

有限的房源供应难解当下购房需求之渴，面积大、总价高、缺乏购房资格等因素还将不少看好该区域的客源“拒之门外”。欲借置业新房，而搭乘上这趟豪宅末班车的客群似乎陷入“举步维艰”的被动之境。那么，二手房的交易情况是否能够为置业者开启希望之门？

以保利花园等项目为代表的区域二手房则走出了与新房价格明显倒挂的行情。据链家网近期的成交数据显示，保利花园的二手房价格已达23000-25000元/平，远高于区域新房价格。新房与二手房之间巨大的剪刀差，足以成为吸引置业者目光的一大理由。

限购升级 公寓市场迎来风口时机

产业人群聚集程度将显著影响

公寓投资价值判定

当下市场结构正在发生变化，就在一个月前的5月15日，成都楼市调控加码，住宅限购升级。拥有购房资格的置业人数骤降、新房置业门槛拔高、新房供应节奏难掌控、短期内二手房价格的不可逆等重重问题，将在一定时期内困扰置业客群。

无法“上车”的年轻置业者，只能将目光转向不限购的公寓类兼具过渡居住和其它商务使用属性的产品。成都睿合泰信息科技有限公司顾问中心总经理王珏在公开课上也指出，“在过去五年，成都GDP跑赢全国均速，同时也带来了大量的人口，通过分析2013-2017年主城区公寓市场供销情况，2017年的公寓市场有爆发性增长，成交已经大于供应，这是近五年来公寓市场最大的变化。”

事实上，随着武侯新城电子商务产业的稳步加码，土地价值不断攀升，区域对于高学历、高收入、高素质的“三高”90后电商行业人才的吸附力也日趋明显。

图片来源：网络

一项对长租公寓用户的调研报告显示，90后、追求自由和个性化生活方式、关心社群活动氛围营造、为情绪和颜值喜好买单、充分互联网化的思维方式，是长租公寓客群的共性关键词。

对于崇尚时尚自由，追求个性化、收入颇丰的年轻90后而言，家电齐备、租金稳定、生活服务到位、社群化标签显著、娱乐休闲配套完善的长租公将是他们解决短期过渡居住的首选。当然，这类客群对房租的承受能力也更高。

显然，公寓更加符合“三高”电商人才的“胃口”。武侯新城电子商务产业如火如荼的发展，吸引了大量的有过渡居住需求的电商产业客群，尤其是刚刚出身社会、相对高收入的90后年轻一代。在租售同权的时代下，不限购、置业总价低、自住投资两相宜的公寓项目，无疑成为了年轻人投资的首选。

目前，成都楼市公寓产品的整体存量仍然相对处于高位，仅靠传统的公寓价值体系去打动公寓产品投资者越来越难。在公开课中，中泰设计研发中心韩馨梅女士表示，“尤其是在新政及后市政策作用下，公寓产品的成本将大幅增加，进而将对其价格造成较大影响。而后市的应对策略也将通过精准化、差异化、极致化三方面来做出产品创新。”

而像武侯新城这样正处于产业人口迅速聚集、区域住宅产品高端化、豪宅化趋势严重、供应显著不足的区域，就成为了尤其值得投资者关注的区域。

从某种程度上说，区域的产业聚集程度，将在今后的一段时期里，显著影响公寓类产品的投资价值判定。

金隅珑熙汇项目效果图

不限购、低门槛的珑熙汇

打破传统公寓定论

王珏在公开课中指出：成都公寓市场产品端发生了变化，客户的需求也变大。在当前的投资环境下，大部分客户显得比较焦虑。通过各种投资产品回报率的对比，要抓住商办产品这波投资红利显得至关重要。

与武侯万达广场一街之隔的金隅珑熙汇，成就了京派房企金隅地产在成都的又一力作。作为集生态办公、精品酒店、时尚情景街区、图书阅读等多种复合业态为一体的17万方新体验式开放社区、城市综合体，金隅珑熙汇占据豪宅第三极——武侯新城头排之位，也是区域内不可多得的不限购公寓项目。

占地54亩、总建面约17万方，自持6万方商业配套，坐享区域内唯一星级酒店、配置轻奢餐饮步行美食街、类似于将引进言几又、方所图书阅览区域，主力户型面积49-83平米、最大8.3米开间的珑熙汇，其总价、首付与动辄150平米起的同区域住宅项目相比，置业门槛大幅降低，居住、投资属性却丝毫不输住宅产品；不仅如此，9.9米挑高装修大堂、一楼架空主题功能公区，让生活更有品质。谭杰女士在分享“城市发展格局裂变 武侯新城崛起的投资之路”时就指出：“好的配套，才能成就好的价值，好的产品才有好的溢价。”

项目坐拥成双大道、万兴路和武侯大道、聚龙路、三环路等构成的“环线+放射状”的路网交通，与步行10分钟即可达的地铁3号线聚龙路站、10号线共同构建的TOD模式，深度践行商业地产中价值最高的地段属性。

珑熙汇项目效果图

同时，有别于普通公寓项目无景观设计，以围合之势，拥有超大楼间距和观景效果的珑熙汇还造就了生态庭院景观空间，一举打破公寓项目无景观的传统定论，3000平米中庭设计让公寓产品更多了一些生活感。而独特的L型楼宇布局，结合公馆底层商业与沿街独立商业，形成了情景式休闲商业街区，且与武侯万达广场相辅相成，填补了区域商业业态空白。

事实上，珑熙汇不过是作为京派老牌房企金隅地产自2017年起连续加码布局新一线成都的战果之一。据悉截至目前，金隅地产在大成都范围内已拥有金隅·大成郡项目、金隅·珑熙郡项目、金隅·珑熙汇项目，及郫都区项目、新都区项目、高新两地块项目，共计七大项目的权益，一张属于金隅地产的蓉城扩张版图正日渐浮出水面。

往期精彩阅读推荐