天府新区的网红“湖” ，到底给了城市怎样的兴奋点？

编者按：

一个板块从概念到成熟，需要多长时间？

就过去成都城市发展的案例来看，新兴板块的生长期是相当漫长的。以大源板块为例，从2005年高新区全球征集规划方案，到2007年前后中海、华润、嘉里、建发等品牌开发商入驻，再到2011年伊藤洋华堂旗舰店开业，整个区域的兑现差不多用了7年的时间。同样，以新川创新科技园为核心的新川板块，2012年园区动工，计划2020年竣工，目前依然还处于生长期之中。2016年发布规划的金牛区北部新城，正在度过自己的“幼生期”，任重而道远……

但，也有例外。有这样一个区域，从2017年规划公布至今，不到一年已成为成都城市化进程的焦点。前有万科700亿大手笔加持区域产业，接着是蔚蓝卡地亚、中铁建的果断跟进，甚至连外来知名房企绿城也选择将首个项目布局于此。最近一个行业事件则发生在刚刚过去的7月25日，首创置业经过多轮激烈竞争，以11180元/㎡的楼面地价拿下区域内72.48亩优质地块。城市层面的生态配套价值，产业层面的区域发展潜力，人居层面的置业投资前景，政企民三方，都以各自的方式找到了兴奋点。

短短一年，这个板块迅速走完了过去需要数年时间来积累的发展历程，天府新区的“怡心湖时间”，已然在高光高热中到来。

热度，自是不言而喻，但隐藏在其后的城市发展智慧，更是值得业界深入研究。今日起，地产全说推出《成都人居发展样本观察》系列报道，从城市发展的“取势、明道、优术”，板块升级的“命题、破题、点题”等角度，厘清怡心湖这一新兴热门板块的发展脉络。

首期话题，我们特别请到了三位资深业内人士来共同完成一个“命题作文”。其中既有常年参与政府城市营销的专业机构人士，也有率先关注怡心湖板块发展的营销策划高手，更有精研市场趋势和地产项目的房地产超级大V。政府视角的发展规划解读、行业视角的区域定位分析、市场视角的投资价值论证，共同开启我们此次对于“怡心湖时间”的全面解构。

怡心湖公园效果图

成都20年不变的发展大趋势

“升级版”怡心湖赶上了

曾猛

城市营销专业机构（睿合泰）负责人 

早在1996年，成都就提出了向东向南的规划。1999年得到国务院批准后，成都正式把向东向南的发展计划列入政府工作目标。2017年4月25日，成都的城市发展主基调升级为“东进、南拓、西控、北改、中优”十字方针。

仅从字面上来看，“控”、“优”和“改”的重心，更着力于城市功能的更新、改造和升级，而真正承载城市外溢和辐射功能的发展目标，则交予“进”和“拓”来完成——向东和向南的发展方向仍然既定。可以这样说，从1996年至今，在超过20年的城市化进程中，成都发展的大趋势始终不曾更改，保持了相当可贵的规划稳定性。

趋势，决定了区域发展的动力和后劲。天府新区2014年10月2日正式成为国家级新区，截至2017年已历年累计完成地区生产总值7843.3亿元，年均增长8.7%，足见政府的打造决心和倾斜力度。2018年2月，习近平总书记视察天府新区，对天府新区建设作出了重要指示：天府新区是“一带一路”建设和长江经济带发展的重要节点，一定要规划好建设好，特别是要突出公园城市特点，把生态价值考虑进去，努力打造新的增长极，建设内陆开放经济高地。随后，2018年3月份，成都市两会通过了《成都市城市总体规划（2016~2035）（送审稿）》，“公园城市”这一全新理念被写入新总规，明确成都将加快建设美丽宜居公园城市。天府新区的建设推进也由此迎来了新的历史使命和建设速度。

作为天府新区的核心板块之一，怡心湖既顺应了成都向南发展的大红利，也搭上了天府新区高速发展的顺风车，它的快速呈现和快速走红，可以说是“板块借势城市趋势”的典型范本。

在双流区最新的城市建设规划中，明确提出“打好城建攻坚战、彰显空港美，建设高质量发展公园城市”，要求加快构建“一港三心四组团”的城市格局。这其中，进一步明确了怡心湖的城市地位和发展要素。“升级版”的怡心湖，不仅是怡心湖、杨柳湖、永安湖三大城市中心之一，更重要的是，未来整个片区将以怡心湖城市中心为引领，以空港高技术产业园为支撑，以综保区、电子信息主题城市社区、国际航空动力小镇等板块为带动，突出“智能制造、创新创造”功能定位，将公兴、协和、黄甲片区打造为全面体现“三个转变”的“高端智造组团”。而这一规划方案的精髓，与成都市建设公园城市所要凸显的“全面体现新发展理念，以生态文明引领城市发展，以人民为中心，构筑山水林田湖城生命共同体，形成人、城、境、业高度和谐统一的大美城市形态的城市发展新模式”实现了完美契合。

从以上这些要素来看，怡心湖的发展至少可以归纳出以下要点：

第一， 顺应成都发展的大趋势，成为南向发展的要冲。

第二， 作为成都公园城市建设中重要的样本之一，怡心湖的规划、建设、产业招商等动作，都将更加注重生态价值，构建起人、城、境、业协同发展的城市功能升级推进机制。

第三， 分享天府新区的政策红利，在资源倾斜和支持力度方面有政策保障。

第四， 正式升级为双流区的未来城市建设核心，具有从资源到产业到人居的全面可塑性。

第五， 从过去的“街办管辖”升级为城市中心，能级的提升代表着发展地位的提升。

第六， “高端智造”的产业发展规划真正从政府层面予以了肯定和明确，“产城居”融合不再是空话，未来怡心湖板块“园中建城、城中有园、城园相融、人城和谐”的公园城市美丽格局也有了强大的产业驱动力作为保障。

品牌企业的嗅觉是最灵敏的，万科、绿城、城投和中铁建等企业的前瞻性落子，也从另一个层面佐证了怡心湖的发展前景。唯一有待验证的，是这些先发企业推进产业落地和人居环境打造的效率。而这，考验的是政企之间更有效的沟通和协作。

最后，不妨大胆预测一下，怡心湖板块的成熟周期将大为缩短，有望超过成都过去的任何一个新兴板块。

拭目以待。

怡心湖模式：成都轴线发展的连接密码

林森

成都房产界知名地产策划人

“怡心湖”板块首个业界观察者

翻开地图，我们会发现，成都向南的规迹很有意思。

10年前，城市向南的尽头，华阳车站那一片叫“南天府广场”；彼时成都迅猛向南，生长的密码是大源-金融城-会展-软件园；用地产的话说，是高端生活区——CBD——新产业功能区，在新产业功能区中间，总会有一座大湖，昨天是天鹅湖，今日是兴隆湖，她们联接了产与城。

今天，城市中轴依然在一路向南，手法惊人的相似。

以牧华路为界，中轴之上：

升级版的麓湖即是当年的大源；

升级版秦皇寺CBD即是金融城；

升级版西部博览城已经呈现，

在城市产城连接点——兴隆湖南端，

政府大手笔规划的新经济区-独角兽岛隐隐浮现。

至此，我们发现了成都轴线发展的连接密码——大湖生长区。

时间拉回到2017年7月。

我在某个活动演讲之上，提出了两个概念，一个是天府新区黄金左轴，一个是大怡心湖。

我们发现，天府新区的生长轨迹，除了单线条向南，已由单线向南，转为左、中、右三线作战。

在中轴之左侧，双楠-华府-航空港-天府生物城-新津产业新区，一条新的成长轴正在形成。

同事小伙伴说，叫“怡心湖板块”好了，也许又是一个房地产高端居住区。

我说不是。

按照中轴逻辑在产城之间，缺的不是一座湖，而是一座大湖生长区。

我管它叫“产城湖”一体，用四句话解读，即：

城市级高标规划，城市界面要美；

高质量生态本底，再造一座公园微城市；

强磁场吸附效应，人在要这里生活工作玩乐，不能是睡城；

产城湖一体发展，湖一定要织补公园与城市，产业与居住，人与自然，生态与生活。

新加坡滨海湾如此，旧金山湾区如此。

我相信，大怡心湖将来也会如此。

湖是有自已的发展逻辑的，很开心一年之后，黄金左轴正在按想象中的路径成长。

华府高端得无以复加。

天府生物城无比的高大上。

新津也有了自己的超级绿叶。

——期待怡心湖早日灌水，烟波浩淼。

怡心湖时间：多个重要节点已经实现

吴思竹

成都知名房地产大V

从房地产的角度判断一个板块，我们主要看外部和内部两重因素。外部因素主要是地段、级别、边界等；而内部因素则包含规划、资源、开发商水平等。

怡心湖板块从行政区划看，隶属于双流区，定位城市副中心，从这个层级看，等级并不高。但是因为它的地段毗邻天府新区三大核心区之一的锦江生态带，借了“南拓”的东风，如果大家去怡心湖现场转一圈，你就能发现，它对外的称呼都使用的是“天府新区怡心湖”，这种主动融入天府新区借力发展的思路非常聪明，板块价值自然也直线上升。此外，怡心湖板块总面积8.4平方公里，这是它的边界，有边界的板块才有价值。

从内部因素看，怡心湖的规划是比较国际化的，500亩的怡心湖借鉴了“兴隆湖”的做法，深谙“绿水青山就是金山银山”的精髓，功能布局上有点类似新川板块，采用了小街区模式和像素规划，将产城湖三位一体包罗其中。其中，万科、蔚蓝卡地亚这种行业龙头和高端代表的房企已经先行入驻，并投入了数百亿资金，也充分说明了市场对这个板块的态度。

如今，怡心湖周边也有绿城、中海、中铁建等一流房企项目在建，楼面价也基本过万，本质上已经间接做实了怡心湖板块的价值。而有了较好的土地出让条件，反过来又会对产业入驻进行反哺，从而形成产业、居住的良性循环。

这就是怡心湖板块的打造逻辑，且多个重要节点已经实现，因此我认为，它将是未来最具潜力和价值的城市板块之一。

下期预告：

城市向南，怡心湖的“取势”，为自己的快速发展积累了众多的先天红利。但要真正成长为后劲十足的热点板块，不能仅靠一纸高举高打的蓝图。它在规划落地和产业导入方面的科学和高效，也是形成“怡心湖现象”的重要原因所在。下一期，我们将重点发问：怡心湖的热度，到底有哪些值得蹭？

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