新楼期房怎么看？嘿嘿，冷漠的我不吃那一套！

这两天聊房聊上头了，好，应胖友点播，再来一个新筑公寓的！

与二手公寓不同，日本的新筑公寓开售时，房子还没竣工。买期房，意味着到你完成签约贷款等一系列板上钉钉操作后，你买的房还没完全成形。

那怎么看？怎么选？

1

期房时间表

照日本的社会习惯，4月是财政年度的开始。上学、工作、审计等等，多从4月开始。

一般的新筑公寓，居民们正式搬进去住，也从4月开始。而发售呢，则差不多从一年前开始。我们首先掌握好新楼的时间进程表。

1

今年4月~

2

售楼处，参观样板房

3

第一期销售、抽选

（比如总共100户，分期销售，每期30户。一期之后，隔些日子再来第二期。每期都有较优的房型，但最好的一般越早定越容易拿下）

4

银行贷款预审

5

签约、银行贷款本审

（假设第一期拿下最好房型，当年夏末秋初时，完成手续）

6

明年3月左右竣工，业主实地验房查收

7

验房返工等结束，拿钥匙

8

明年4月~

搬家入住

注：准确流程时间参照你要看的那栋楼

时间表让我们知道，买期房需要几月份行动。冲着相对较好房型去的，现在（6月）就得行动；冲着捡剩谈价，愿意包容房型缺点去的，可以等到明年1月往后。

但是，一定要注意！

①最便宜的房型，是注重价格派的大热门。它往往容易与这栋楼里最好的房型一起被早早定掉。

比如，售楼广告上标价2980万~4980万，2980万的户数大概率只有一两套而已。虽然它毫无疑问地集种种劣势于一身，但重在便宜。抢手程度不亚于集种种优势于一身的稀少房型。

▲朝向最差的，反而先卖掉了

所以，若为最便宜房型去的，大忌盲目等到最后才去捡。得早早去抢！

②捡漏的好事，往往优先供应给早来，且具备令人信服的购买诚意的人。

讲个真事，一个IT男主家庭去看期房时，只赶上第二期销售。那栋楼里最让他满意的房型都已贴了花，于是退而求其次，从第二期最好的两个房型（整栋楼里较好朝向、非角屋）里挑。

男主正犹豫如何二选一的时候，第一期抽选到好房型（整栋楼里最佳朝向、角屋）的一个人因贷款问题卡住。这套没被顺利买走的房，也没被公开重售，而是被作为内部消化物件，由男主担当顺水人情告知给了男主。男主就这样捡漏成功。

所以，前面我说等到1月往后，冲着捡剩谈价，没用捡漏一词。

2

别盯着好看不值钱的

开发商喜欢讨女主人欢心。道理很简单：既然好看不值钱的优点，足以令女人动心，那就好办了。

洗碗机，方便吧，主妇生活2.0了吧。

公寓里的整体厨房，不出意外都是标准化的尺码。

安洗碗机的地方，没有洗碗机的话，就是普通厨房收纳抽屉。量好尺码，选择对应型号，十几二十来万日元，半天功夫就能给你安上。

不是洗碗机不好，而是别为这种不值钱的小优点，影响你判断该不该买这套房。

同理的还有，样板房相当于职业化妆师造型师联手造的星，但不是你房子的本来面目。

一是这些灯光桌椅摆设壁橱，需要另外花钱置办。二是这些花哨优点再多，也填补不了房子的一个基本缺点。

一般情况下，要买的房子，整体条件优于你长期以来的现有居住条件。那个差距容易令人愉悦、臣服，恍惚间以为那就是真的好。

停！千万别上头！

记住：但凡之后花些钱就能到手的优点，都可忽略不计；但凡之后花钱也难改变的缺点，才是判断时的重中之重。

你要像万花从中过，片叶不沾身的老司机，面对眼前各种讨好讨巧的小心思，冷静、冷漠！

3

空间想象力

买期房，一般你能看的，只是照片、样板房、模型。

不出意外，你会被安排着重点看样板房。表面目的当然是方便买房人对房型产生具体印象。可将来交到你手上的，是下图里的before。

透过现象看本质，考验空间想象力的时候到了！

举一个例子：朝南，光照好，角屋的上好房型，它的大坑在哪里？

不用多看样板房，我们来看它的整体模型。这个模型和前面两张样板房，是同一个楼盘。（具体名称不说了。因为很多售楼处的样板房、模型图片不能擅自公布，所以选了这个网上公开的见学例）

这个楼盘的一大卖点是朝向好，房型以南、东南朝向为主。

红色：阳台

黄色：公共走廊

粗粗看到这里，就被带去看精美的样板房，的确容易目眩。

别急着去看样板房，咱们接着研究模型，品出对方没讲，也不希望你看懂的内容。

白色：①②③，三栋楼

如果把③号楼东侧房型拎出来，大可用“正朝南、角屋”来形容。但如果结合模型，想象实际建筑的话，你发现哪儿不对劲了吗？

③号楼东侧画红线位置，从一楼到八楼，虽然朝南角屋，但它的阳台几乎无隐私可讲。

黄色公共走廊，每天人来人往。只要经过那里，红色阳台里面被看得清清楚楚。

阳台又连接着客厅和一个卧室。你得时刻注意关好窗帘，别穿的不齐整就去阳台。

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买房子就像结婚，你不是和一个人的优点结婚，而是了解了对方的缺点之后，仍愿意结婚。

房子有缺点很正常，多贵的房子都能找出不尽人意的地方。重要的是，你知道缺点在哪儿，并且能够接受。

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