【华创交运】厦门区域调研：建发股份交流纪要201707
（以下内容为尽最大努力整理而成，未经与会嘉宾审核）
关于一级土地开发业务
Q:公司目前在哪些区域有一级土地开发业务?
公司在实施的一个项目位于“后埔-枋湖-薛岭”片区，其中后埔地块基本已出让完，目前在整理的是枋湖、薛岭地块，位于湖里区政府附近。
Q：项目收入如何确认？
公司在收到政府返还的土地回款后确认收入。2009-13年间的土地均为4季度拍地。2013年拍地时间为12月，当年确认了收入和利润。
Q：厦门当地还有哪些公司从事该业务？
上市公司中只有建发，此外主要是政府下属城投公司。
关于房地产业务
Q：未售货值情况如何？
截止2季度，面积1200万平方米左右，货值预估1500亿（已算合作项目权益比，未算建发房产权益比）。
Q：今年在售项目毛利率情况如何？
今年在售项目（非结算项目）建发、联发均在20-30%左右。
也与楼盘结构有关。如果项目分为数期，后面几期毛利率较高。
Q：上半年签约销售增速如何？
上半年销售面积增速高于销售金额，与销售结构有关。
联发主要布局在二三线城市，受政策影响更小，增长更快，销售单价比建发低一些。
建发主要布局在一线、强二线城市和福建省内三线城市，受到一手房限价影响，主动降低了推盘量。
Q：推迟开盘是否会有资金压力？
公司融资额度比较充裕没有压力。地产业务16年平均资金成本在5%左右，17年资金成本预计会增加。
Q：地产业务的结算节奏如何？
公司地产结算严格根据交房时间确认，交房时间在房屋销售合同中已约定，不能随意推迟。
Q：自持物业情况如何？
自持物业：共110多万平，年租金收入3.4亿元，全部采用成本计量，对应投资性房地产科目（16年报均有披露）。
类型：主要是联发集团持有的厦门市内厂房、建发房产开发的商业综合体。旧厂房改造后，租金收入会提高；商业综合体计划自持，跟保险公司合作引入长期资金，目前租金尚处于培育期。
关于供应链业务
Q：去年同行增速较快、公司增长较稳健的原因如何？
自营业务占比较低，没有参与博取价差，且自营部分严格控制敞口，不会因为价格上涨随意放开敞口。公司的期货投资头寸、品种和现货都是对应的，是做套期保值。
业务对价格波动的敏感性较前几年已经大幅降低。但对公司而言，价格提升，经手货值增加且服务费率更高。
Q：供应链业务有哪些优势？在物流方面有什么规划？
优势主要体现在规模、资金、渠道、风控。物流业务，主要采用轻资产模式，仓储以租用为主。
公司深度：
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