【华创交运】区域主题投资分析：京津冀、粤港澳之后，看福建，看厦门（附建发股份最新交流纪要）

区域主题投资分析：京津冀、粤港澳之后，看福建，看厦门

1）主题投资也是一种市场特征，笼统称之为“炒地图”也有失公允。我们在2月港口行业深度报告标题即为《炒地图？炒预期？——港口行业主题投资分析》

2）作为今年区域跑得比较多且集中的团队，我们开年密集调研京津冀、5月密集调研粤港澳大湾区，6月2号，我们提示粤港澳大湾区的新一轮机会，相关标的近期表现出色，而区域港口一体化的推进也带动了上行。

3）我们归纳今年以来区域主题特征：

a）今年的市场风格，除了价值白马龙头外，区域主题也会受到特别关注，往往频出“黑马”；

b）从标的配置来看，大小齐涨，港口领航；

c）从时间节奏看，

一是“突发事件”的事后反映（如雄安新区的设立，如粤港澳大湾区第一轮行情），

二是对“既定事件”的提前反应（如“一带一路”高峰论坛，如本次第二轮粤港澳大湾区行情），往往提前一个月。

4）我们认为京津冀、粤港澳之后，看福建、看厦门！

a）金砖国家会议于9月在厦门召开；

b）“自贸区“对接“一带一路“，金砖国家会后或融合升级；

c）稳健标的看建发股份（周报中我们新增建议关注的标的，Q3金股）、福建高速；

弹性标的看港口：厦门港务。

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附：建发股份最新交流纪要（6月中旬）

第一部分：关于供应链业务

Q：公司代理与自营业务的比例如何？

公司代理业务占比约80%，自营业务比例不到20%。其实称之为代理业务也不完全准确，主要是做渠道，很多是由公司找到上下游，与自营的区别是可以对两头价差进行锁定。

Q：公司钢材、铁矿石、浆纸等业务在市场份额占比情况如何？

我国的流通市场较为分散，浆纸市场份额可能是全国第一，但也仅占4-5%，钢铁市场做的也比较大，但具体总量和排名数据不好统计。

Q：公司供应链业务量增长来自存续客户还是新增客户多？

公司主要面向终端用户，贸易商、代理商占比较低。

业务量增量主要源自客户数量增加、渠道拓展。当然，与存续客户合作达到一定比例后，份额再增长有难度。

Q：公司代理业务垫资利差情况如何？

供应链业务主要用超短融融资，公司基于融资成本给经营单位一定上浮，经营单位给客户按年化7%-8%左右，由于资金会有部分沉淀，整体利差会低一些。

Q：公司供应链业务费率情况如何？尤其二季度大宗商品价格波动的影响如何？

1）浆纸板块利润率还可以。

2）钢材板块量增长很多，但价格波动比较大。钢铁板块、铁矿石板块，服务费率不会波动太大。

3）大宗商品价格的下跌对公司业务也会有影响，但并不大，一是公司以收服务费为主，利润率保持相对稳定，敞口又比较少，价格下降影响不大。

而违约率则非常低：公司经营过程中，违约率一直非常低，如有异常情况，处理会比较及时，一是公司收取保证金，二是可以快速变现，今年价格下跌过程中，很少出现价格一跌客户就不要货的情况，主要还是有生产需求。

Q：公司自营业务敞口与期货投资收益情况如何？

公司鼓励经营单位做渠道，直接面向终端客户。自营业务占比不到20%，自营业务的敞口区间一般控制在10-20%（并非所有品类都设置敞口，也并不代表会使用全部额度）。

Q：公司预计供应链业务今年增速如何？

去年公司农产品业务量有所下降，有色今年做的比较多。预计全年整体还是会延续量价齐升趋势。

第二部分 关于房地产业务

1.关于一级土地开发业务

Q:公司一级土地开发的模式如何？

通常土地一级开发有两种模式，代建及投资。

代建模式下，主要是企业替政府从事拆迁等工作，不承担风险。

投资模式下，企业投入拆迁成本及安置房建设等，（包括给予村民货币和实物补偿），土地改造完成后交予政府进行招拍挂，土地款与政府分成，投资模式下，公司自担风险，自负盈亏。

建发房产（建发股份控股子公司）从事的一级土地开发属于投资模式。公司承担成本，所得土地收入的85%交与公司，扣除相关成本费用后形成收益。

Q:公司目前在哪些区域有一级土地开发业务?

目前公司一级土地开发项目仅在厦门，主要是旧村改造项目。

异地公司也在探讨一二级市场联动的开发模式，比如在广西南宁，当地称之为土地熟化，不是纯粹的一级土地开发。

注：公司年报披露，公司一级土地开发业务共整理土地面积 37.25 万平方米，对应的规划计容建筑面积为 117.80 万平方米。

Q：公司年报披露：未来利用土地一级开发形成的良好口碑，公司将积极拓展厦门各区土地一级开发业务，将土地一级开发业务培育成又一核心主业，成为利润增长点。请问拓展如何？

新模式目前正在沟通中。

2.关于二级房地产开发业务

Q：公司签约销售收入增速如何？

签约销售收入：

2017年，预计建发房产+联发集团合计与去年略有增长。也可参考克尔瑞咨询对前100强统计的销售收入统计。

推货量：

今年有些城市房地产价格上涨，但政府对一手房限价明显，厦门岛内某些一手房和二手房价格倒挂。公司在当前政策、市场环境下，会综合考虑去化速度和利润率的平衡。上半年，建发房产推货量不大，以往也是下半年会大一些。

Q：公司房产货值如何？

总量：

建发房产可售面积约600多万方，假设均价1.5万左右，货值约大概800-900亿，为年销售额3-4倍，是较合理的储备量。目前开发周转较快，基本新项目开工9-10个月即可入市预售。

分布：

建发房产、联发集团的土地储备主要集中在二三线城市，在苏州、长沙、漳州、龙岩、南平较多，一线城市主要是建发房产在上海，联发集团在天津，在深圳有一个项目龙湖山庄，货值不大。

厦门市场：

近期厦门土拍价格偏高，公司比较谨慎，土地储备不多。(楼面价/60%-70%是保本售价,目前市场一手房和二手房的价格倒挂)。建发房产目前货值中厦门占比较小，只剩20多亿，厦门的业务都是现盘。

Q：公司去年出租物业收入达3.4亿元，利润率如何？是否还有提升空间？

出租物业的项目如工业园、电子商城、酒店、商场等。租金比较稳定。

不同的项目利润率也不同。用于出租的物业，有些基本计提完折旧，利润率很高；而一些出租商业地产还在培育期。

目前联发集团在厦门持有工业厂房等物业建筑面积约50万平方米，但变更土地用途难度很大，短期也没有开发计划。但可通过功能转化，还是有提升租金的空间。比如有些工厂搬迁后，改成文创园区，租金就有所提升。

其他

Ｑ：国企改革是否有进展？

目前无相关计划。

Ｑ：金砖国家会议对公司业务有何影响？

公司控股股东旗下经营的厦门国际会展中心是金砖会议的主要场地，公司也会代建一些场馆等，会有代建收入，此外对公司位于会展中心附近的物业可能有一定促进作用。

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注：公司一级土地开发项目主要是厦门湖里区后埔-枋湖片区、薛岭片区旧村改造项目，华创交运到枋湖片区现场进行了草根调研。附图一张。

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沿着地图跑的华创交运团队

附：5月福建地区调研纪要

附：5月中旬粤港澳大湾区系列调研纪要

附：1-2月京津冀地区上市公司调研纪要：