新街口，“永而为新”
前文请戳：打造国际消费中心，“宁”配吗？
作为一名在鼓楼长大的城北人士，儿时对于新街口的记忆就是挺拔的孙中山雕像、壮观的环形天桥、密集的高楼大厦、以及似乎永远逛不完的商场。
多年过去，城北白月光“湖南路”已成为追忆，曾经有点“嫌弃”的“中华第一商圈”却坐稳了南京的头把交椅。
2021年，新街口商圈四家龙头商场的年销售额达到了370亿，其中德基广场以超过200亿的销售额成为大陆第二购物中心，成绩傲人。
同样在2021年，商务部在京召开培育国际消费中心城市工作推进会，加快推进国际消费中心城市培育建设各项工作；南京市也将“推进国际消费中心城市建设”作为构筑国内国际双循环链接枢纽的重要战略布局。
打造国际消费中心，南京已箭在弦上。
而新街口，就是那支最锋利的箭。
1|缘起于新
新街口的地名传说有很多，但是这条在明朝京师地图中就已经出现的小巷子一直是一个不太知名的存在，而与“新街口”相对应的，则是隔壁的“土街口”。
新街口所在的位置东接西安门大街，北可达北门桥，西可至石城门，南则接大丰富巷，的确是个要冲之所
图：@大岳太和山人
红色那一小段巷子便是明清时代的“新街口”
20世纪20年代末，南京再一次成为首都，而同样命运跃升的还有“新街口”。
根据《首都计划》中的路网规划，新首都的中山路、中山东路、汉中路和中山南路（彼时为中正路）在此十字交汇并定名“新街口”，为了建设比肩欧美著名都市的仪式型场所，国民政府还在此设计了巨大的景观圆盘，并对四个象限进行了空间设计引导。
30年代的新街口，适逢黄金十年建设期
1929年，中山大道全线通车，一个新的现代化景观路口出现在南京城中，之后的数年间，新式商业、新式洋房、新式景观等南京现代化的标签开始密集地出现在新街口，新街口终于从明清时期一条名不见经传的小巷摇身成为南京现代化的先驱。
民国新街口商业格局
2|盛景之下
建国70余载，如今的“新街口”北过长江路，南接羊皮巷，西抵王府大街，东至洪武路，不仅逐渐取代了南京延续千年的传统商业中心夫子庙，更是有着“中华第一商圈”的美誉。
1997年的南京新街口
2021年，新街口四家龙头企业的销售额超过370亿，而南京销售额排名前20的商业体总销售额不过610亿，新街口商圈四家商场的占比竟然达到了60%。
尽管已然耀眼，但是面对国际消费中心的建设目标，新街口仍旧是前路漫漫。
01—三区分立，难成合力
目前新街口分属三区，分别是秦淮区、鼓楼区、玄武区。三区各自为政，管理水平和建设力度也不尽相同。更重要的是，面对未来的综合提升，未能“统一”的区划难以形成“合力”。
02—物业老旧，升级滞后
新街口现状的大部分商业设施都是传统的百货格局，且建成时间普遍超过20年，不仅硬件设计相对落伍，业态和运营更是平庸，不仅吸引不了新兴消费群体，原本的基本盘也因为网购和外围商圈的兴起而日渐远离。
新街口现状大部分商业载体的建设年代都在90年代和00年代
除商场之外，新街口大量的老旧写字楼也正日渐失去吸引力，不仅风貌形象与CBD不符，楼宇产业的发展现状也与新街口的定位不相匹配，散售的产权现状又让其进入维护差、租金低、客群低端的恶性循环之中。
面对新街口商圈整体吸引力下降的现实，储备项目的单薄又让新街口的新兴物业“后继乏力”，而区域再开发的种种困难又极大地影响了优质资本的顺利落地，可谓环环相扣。
与此同时，日渐兴起的外围新型商务组团却在“釜底抽薪”。
新街口（秦淮区部分）楼宇情况分析，散售楼宇接近一半
来源：自制
03—风貌短板，难堪其名
作为诞生于民国、成长于新中国的百年商圈，多元的演化和丰富的时代层次理应成为新街口规划设计的重要灵感，进而贯彻于整个商圈的风貌塑造中。
然而，现实却是新街口的整体风貌“多元”有余而品质不足，不仅建筑风格及建筑色彩杂乱不堪，大量的老旧楼宇也极大地影响了城市观感。
重庆解放碑
不仅仅是一个现代化商圈，也是一个饱含底蕴的城市景区
而作为客群直接感知的公共空间，新街口同样是“乏善可陈”。尚且不奢谈对标国际商圈的整体公区品质，新街口的公区建设水准甚至不如南京非门户区域的一般街道，以至于连一些基本的步道维护都不能得到保证。
核心区的风貌细节仍有较大的提升空间
尽管南京以绿化为傲，但是缺乏维护和修剪的树木不仅影响居民的正常生活，影响了市容的观感，迫切需要精细化的景观设计和实事求是的绿化态度
同样影响市容的还有各部门私拉乱扯的架空线，这已经成为南京在强弱电杆线下地之后的另一个城市风貌“顽疾”。
散布于各处的架空线
04—冷热不均，体系不全
新街口的头部商业的确耀眼，但是闪亮的光芒却遮盖了很多本应注意的问题。
尽管情况各有差异，但是实际的商业运作情况的确不如想象的那么“乐观”，部分项目也早已在倒闭的边缘徘徊。究其根本，不仅和网购时代的消费洗牌密不可分，也和前文所述之设施老旧、产品力不足有着直接关联。
新街口的老旧商业体
所以，我们在审视新街口之时，不能仅仅满足于头部商业的“成绩”，同样也要看到那些成为短板的“大多数”。
面对国际顶流商圈的打造预期，我们不仅需要推动头部企业的“高精尖”、需要打造优质资本青睐的“土壤”、需要持续塑造更国际化的城市风貌，更需要用纾困的思维来激发各产权人和经营者的自我优化，让更多的小微企业和个体经济在新街口扎根落地。
作为冲击国际消费中心城市的那支箭，新街口需要一个稳定且庞大的商业金字塔。
3|永而为新
生而为新，永而为新。
新街口的现代演化之路已走了近百年，然而面对国际消费中心城市的建设目标，新街口的“箭刃”还需要更锋利。
01—更高定位
02—合三为一
在现有新管委基础上，建议由南京市牵头成立统筹全局的管理平台，整合三区的相关职能，共同推动新街口提档升级。
完整的平台不仅可以协调新街口核心区域的规划建设及日常城市管理，还可以利用市级力量协助各区推动重大项目落地，包括并不限于招商资源的导入、项目困难的疏解、市级部门的协调、相关政策的制定与争取。
03—城市更新（地块开发）
用更大的力度、更强的决心、更高的站位来推动新街口片区的城市更新。
作为百年老牌商圈，新街口在保留住街区化致密肌理的同时，建议结合外部重大基础设施的布局，重新研判区域发展潜力和发展契机（如市域地铁18号线的设站），对新街口核心区及其周边内的闲置地和低效用地进行梳理，形成更符合资本需求、更具落地性的区域开发策划方案。
同时，坚持将“产业赋能”与城市更新、楼宇开发等议题进行有机融合，重新审视区域载体和潜力用地开发。
新街口区域城市更新建议
诚然，城市更新并不是单纯的大拆大建，但是以价值为导向的区域再开发也是城市更新必不可少的内涵之一，而局部的合理化拆迁依然是城市发展不可避免的手段。
根据建筑质量、产出分析、权属关系等因素的考量，梳理出五个潜在更新地块
重点地块1：
新华社地块及周边区域更新展望
新华社地块苏宁已完成退地手续，目前场地整理中。作为新街口核心区唯一一块待出让地块，新华社地块的稀缺性不言而喻，不过笔者曾与多位资深地产界朋友谈及此地，判断却是一致，那就是：太小了。
新华社地块示意
苏宁集团原设计方案，商业面积太小是硬伤
根据之前地块设计，主要功能为写字楼、酒店及商业，其中商业面积不足3万方。对于苏宁而言，或许可以接受该地块的小商业而着眼于高办公，但是对于苏宁退出后的再推介，商业面积就变成了硬伤。
环顾目前的主流优质开发商，其核心产品的商业面积最小也要8万方以上，而只有超过10万方的商业才能拥有较好的产品表现力，所以对于诸多优质商业资本而言，2万多方商业的新华社“毫无吸引力”。
部分城市主流商业项目体量
此外，地铁18号线新街口站落子洪武南路，穿心快线的开通必将进一步扩大新街口的辐射力，也客观上为周边区域的高容开发提供了交通支撑。
为了让新街口目前唯一的优质用地有一个更好的归宿，同时也为了更好的发挥市域快线对于新街口的“带动”作用，建议以此为契机将区域开发和轨交TOD理念进行充分叠合，共同推动片区更大范围和更高层级的开发研究。
当然，一切构想都建立在可行性的基础之上，更大范围的谋划必然少不了针对产权人的谈判和沟通，也同样少不了市级层面对于新街口整体筹划的支持和协调。
但是，宁缺勿庸，新街口用10年等来了香港置地的金陵中环，新华社地块同样值得继续等待。
重点地块2：
忠林坊片区更新展望
忠林坊地块位于德基广场东侧，是整个新街口仅剩的一块低矮平房区。
忠林坊地块区位优越，是新街口东北角最后优质商地
2019年，新街口东北角（玄武区）的城市设计成果公示，忠林坊地块规划中将成为新街口未来又一商业地标，但是。。。忠林坊地块最大问题是军产。
倒回至2000s末，彼时的忠林坊地块便已有优质港资前来接洽，然而最终因为地块征收的巨大难度而作罢。
时至今日，新街口最后一块待棚改区域仍旧“悄无声息”，希望该地块可以在不远的将来得到一个多方满意的结果。
新街口东北角城市设计成果，右侧高楼所在位置即为忠林坊地块
04—城市更新（楼宇改造）
新街口拥有南京最集中的老旧写字楼，大部分的散售产权现状让此类老旧楼宇的改造“进退无据”。而另一边，如何利用多元主体的力量来介入老旧楼宇的改造，的确值得仔细思考。
参照国内外相关案例，笔者认为“产业赋能”、“激励机制”以及“开发机制”可能会是“破解之道”。
产业赋能：
楼宇作为一个竖起来的产业园区，产业是楼宇改造的重要基础。建议以“产业发展”作为顶层引领，充分发挥老旧楼宇的区位、配套优势，进一步梳理潜在客群需求，从楼宇功能和产品定制等角度，明确“为什么而做”和“怎么做”，避免进入“盲目投入”的陷阱。
激励机制：
主要包括容积率奖励，高度奖励，相关税费的减免，楼宇使用功能的转变等等。政府通过相关的激励机制让产权人对于楼宇改造的前景产生正向预期，并有效激发产权人的改造意愿。
开发机制：
鼓励多主体参与楼宇更新。除单户赎买的整体改造外，也可尝试鼓励分散产权人进行自发更新。如，通过多个业主成立开发公司的模式推动物业的改造和再开发，包括并不限于楼宇就地局部增容和拆除后增容重建等方式。当然，这涉及到更多的政策和路径壁垒，但的确是产权角度下老旧楼宇再开发的有效“引导”，值得思考。
日本东京日暮里站前区域多产权人共同推进的老旧楼宇改造
来源：自制材料
了以上几点之外，部分特别影响城市风貌的老旧楼宇在充分评估之后（风貌重要性、立面改造的迫切度、产权人关系等），也可以由政府出资进行“改造”，后续通过向产权人收取“楼宇租金增值费”的形成获取一定收益，尽管大概率是“杯水车薪”。
位于淮海路路口的汉庭酒店，如同门户的“毒瘤”
05—步行联通
“一个区域适合步行的程度和它的路口数量以及商业成功之间是成正相关的。”——太古地产
地铁1、2号线的T字型车站和数十个出入口共同构筑起新街口的地下联通网络，这奠定了新街口作为第一商圈的坚实基础。
随着现状及未来的持续发展，新街口区域的步行联通也将不再满足于原有的T字型地下联通体系，而是形成地面、地下、空中三种立体步行体系。
地面
建议在部分路口引入“开放式路口”的概念，通过开放式路口的设立实现路口交通的合理疏解，同时进一步提升人行道和步行路口的细节和设施。（华侨路-中山路路口、王府大街-石鼓路路口、洪武路-淮海路路口）
东京涩谷的开放式路口
小成本且高效的解决了过街问题，并保持了地面商业界面的连续性
地下
结合1、2号线和未来的市域18号线，形成依托交通场站为核心脉络、联通主要商业设计的地下交通体系。同时建议对既有地下空间进行局部改造和优化，通过减少过度商业空间的形式，增加公共区域和贯通型交通走廊，提升地下商业和地下空间的整体品质。
空中
学习国内先进经验，用高架连廊实现商业体之间的有机联通。众所周知，商业价值随着楼层的递增而递减，而连廊的意义除了可以联通不同的商场，还可以有效提升3-4层的商业价值。
而对于正洪街周边的老旧商业楼宇来说，连廊不仅串联了分散的中小型商业，也可同步引导资本进行楼宇产权的归并（如新百南扩商茂、中央东扩东宇），双管齐下或可形成更大的凝聚力，以此改变现有老旧商业的经营困境。
正洪街周边连廊建设示意
连廊不仅是交通功能，也是重要的导流工具
新百和商茂的连廊示意
06—景观提升
以特色彰显及国际化商圈为风貌建设目标，推动街巷更新和景观优化，完善商圈标识系统，借鉴雄安等先进经验，制定片区风貌设计导则。
区域景观提升的对象：建筑之间的一切区域
并杆工程：
改变现有架空线四处横飞的局面，通过并杆工程实现架空线的归拢，同时预留后续升级增设的空间。
绿化小品：
在严格保护梧桐树特色景观风貌的同时，对枝叶和树形进行合理引导，结合街道整体设计考虑树冠和枝叶的修剪，做到“梧桐景观”的精细化提升。
新街口中山路的梧桐修剪意向
道路设施：
对于区域内车行道、人行道、路牙和拦路桩等各类道路设施进行精细化设计及施工，并通过精细化检测保障后续的有序维护和更新。
左为东京新宿CBD的人行道，右为南京新街口，无必要的拦路墩既不美观也不便利
其他风貌提升：
主要包括建筑物夜景亮化、广告店招的设计引导、核心区内建筑色彩引导等。
近年兴起的建筑LED可谓毒瘤，上海前滩则通过更细致的亮化设计达到了很好的夜景效果
07—留住温度
作为百年历史的老牌商圈、作为千年街巷肌理的演化成果，新街口不仅有着现代繁华的商业区，也有着传承千百年文脉记忆的历史街巷。在自然演化的过程中，这些脱胎于传统的街巷逐渐形成了颇具特色的繁华街道，进而成为新街口商圈另一种有温度的焰火气质。
良好的步行尺度，高密度的人口聚集，四通八达的街巷网络，紧邻新街口的良好区位，这让新街口“高大上”之下的“老旧”街区有了难以比拟的活力。
新街口周边的王府大街、南台巷、丰富路等街巷
尽管区域的自我演化充满了魅力，但是也同样希望政府可以采用微更新的形式优化特色街道的设施品质，与商业自更新的社会资本形成合力，共同推动街道的持续升级，留住城市的温度，也形成更具吸纳性和地域标识度的商业海绵。
期待这些传承千百年的街巷能与头部商场一道，共同形成“大新街口”金字塔型的商业格局。
新街口及周边街巷商业格局图
4|结语
单核化一直是南京商业格局的主要问题，然而其解决的关键并不在于“削峰填谷”，而是在于“共塑群峰”。
新街口真的高吗？笔者认为新街口并不是太“高”了，而是还远远不够“高”，只有真正成为国内一线、国际知名的顶流商圈，南京的商业大格局才能“群峦叠嶂”、“主次清晰”。
当然，在南京有意打造顶流商圈的并非只有新街口一个。
元通，作为南京另一个市级商圈，尽管处于起步阶段，却已拥有了新鸿基国金中心、河西德基广场、华采天地、苏宁广场（烂尾中）等多个现代商业综合体，今年即将逐步开业的新鸿基国金中心更是其高端定位产品，南京第二奢场几无悬念。
位于元通的新鸿基国金中心
尽管元通并不完美，甚至有着更多的“缺陷”，但是地处新城的城市格局的确比新街口在面貌上“舒朗有致”一点点，虽然只是一点点。
那么，在南京商圈的头部PK中，元通能否逆袭成功？
敬请期待下一篇：元通，顶流商圈之争
最后，欢迎各位朋友把对于新街口未来发展的建议写在评论中，群策群力，让我们共同展望新街口的未来~