他不小心买到了“凶宅”，结果竟是这样……
▲ 资料图（视觉中国/图）
全文共3330字，阅读大约9.8分钟。
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“凶宅”的概念目前并无权威官方或法律界定，但如果房主故意隐瞒应予披露的信息，可能涉嫌欺诈而会导致房屋买卖合同无效。
原文首发于法治周末，本文有所增删
家住湖南省长沙市天心区的苏闵(化名)想买一套房子，后来在中介公司的介绍下，他花了85万元从房主李敏(化名)处买下了一套住房。
可当苏闵住进这套新购的房子后，却无意中从小区居民那里得知，这套房子原来是出租给他人的，曾经有一名女租客在这里自杀了。
“没想到，我花85万元买到的竟然是一套‘凶宅’！”苏闵感觉自己受到了欺骗，便要求撤销合同，但原房主李敏不同意。无奈之下，苏闵将李敏起诉到长沙市天心区人民法院(以下简称天心区法院)。
天心区法院一审判决原房主“退房赔钱”。
所谓“凶宅”，目前约定俗成的理解是，发生过非正常死亡事件的房屋。
那么，法律上是如何看待民间俗称的“凶宅”的？在司法实践中，各地法院又是如何判决此类案件的呢？
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85万元买了套“问题”房屋
大学毕业后，苏闵从外地来长沙工作，他急需在长沙购买一套住房。为了方便查看房源，苏闵便找到长沙某房产中介公司，请中介公司帮着一起寻找合适的房源。
之后，房产中介公司为苏闵推介了一套位于长沙市天心区竹塘西路某小区的住房。虽然是一套老房子，但这里交通便利，小区环境整洁、安全，加上价格适中，苏闵便看上了这套住房。
2017年3月，苏闵与房主李敏通过房产中介公司的居间服务，签订了一份《房屋买卖合同》，购房总价款为85万余元。合同签订当日，苏闵按照合同约定向李敏支付了购房定金3万元，同时向房产中介公司支付购房中介费1.7万元。
2017年3月底，苏闵通过银行转账，将16万余元购房首付款转账至李敏银行账户。不久后，苏闵又将余下的房款通过银行转账的方式支付给了李敏。
2017年4月，在收到全部购房款后，李敏将这套房屋过户至苏闵名下。苏闵为购买该房屋，缴纳了个人所得税、契税、转让手续费、住宅抵押登记费等各项费用，共计两万余元。
据了解，为了凑齐房款，苏闵还与长沙某银行签订了一份《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定还款方式为等额本息还款，约定贷款利率为浮动利率，月利率为3.675‰。
房子交付后不久，苏闵便搬进去了。有一天，苏闵无意中从小区居民口中得知，他所购买的这套房子曾经有人在房中自杀身亡。为了核实这一情况，苏闵四处找人打听，后来得知这套房子在以前一直是作出租房使用，就在他购买这套房子之前，有一名女租客的确在房子里自杀身亡了。
但是，李敏在房屋交易时，并未将该事实告知苏闵，致使苏闵在不知情的情况下购买了该房屋。
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法院一审判决“退房赔钱”
花了85万元，却买到一套“问题”房子，苏闵遂向李敏提出了退房的要求，但遭到李敏拒绝。在多次协商无果的情况下，苏闵将李敏起诉至天心区法院。
在一审庭审过程中，原被告双方就争论的焦点问题展开了辩论。
原告苏闵称，其在入住之后，通过走访周边邻居及有关部门，才了解到该房屋在出租期间曾有一女子在房屋内自杀身亡。但是，他在购买此房屋时，李敏却隐瞒了这一事实。
苏闵认为，依据合同法第54条规定，他与李敏签订的《房屋买卖合同》应予撤销。李敏应返还他支付的购房款及其他实际发生的费用，并赔偿损失。
被告李敏辩称，签合同时她没注意看合同条款，她的本意并不是欺瞒，不存在蓄意隐瞒，请求法院依法判决。
天心区法院开庭审理后，对此案作出一审判决：撤销原告苏闵与被告李敏之间签订的《房屋买卖合同》；被告李敏向原告苏闵返还购房款85万余元，并向原告苏闵支付购房款中65万元银行贷款实际产生的利息；原告苏闵将涉案房屋的产权重新过户登记至李敏名下。
法院同时还判决，被告李敏向原告苏闵支付1.7万元购房中介费，并向苏闵赔偿损失3万元。
天心区法院办案法官周长军对法治周末记者解释，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销该合同。
“本案中，李敏向苏闵故意隐瞒了交易房屋在之前出租期间有人在房中自杀身亡的真实情况，导致苏闵在不知情的情况下违背其真实意思而签订了《房屋买卖合同》，李敏的行为已经构成欺诈，故苏闵有权请求撤销该《房屋买卖合同》。”周长军说。
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“凶宅”其实并无法律界定
▲ 资料图
法治周末记者在网上搜索发现，类似因为购买到被俗称为“凶宅”的房子后，继而因为退房纠纷起诉到法院的案件，屡见报端。法院对待这类案件多以判决“退房赔款”为主。但并非只要房屋发生了人员死亡，法院就会判决“退房赔款”。
有媒体披露，2014年，浙江余姚的温女士通过中介看中一套住房，并与房主金先生以115万元的价格达成购房协议。同年6月，温女士将全部房款付清，并办理了相应的转让过户手续。
2015年11月，温女士打算出售这套房屋，与贾某签订了《房地产转让契约》，贾某交付了1万元的定金。但没过几天，贾某却向温女士提出解除契约，给出的理由是2013年，这套房屋内有人非正常死亡。
2016年3月，温女士把前房主金先生告上法院，她认为金先生在出售房屋时隐瞒了房屋出现人员非正常死亡的事实，这一行为已构成欺诈，请求法院判决撤销该买卖合同，退还房款并赔偿相应损失。
办案法官调取了公安笔录，笔录中的记载并没有出现他杀或者自杀的恶性事件。当时的死者很有可能是其自身原因或者疾病死亡，因此排除了自杀或者他杀，也因此与大众观念中的“凶宅”是不同概念。经审理，法院最终驳回了温女士的诉讼请求。
天心区法院家事少年审判庭庭长董燕指出，“凶宅”的概念并无权威官方或法律界定。目前并没有哪一部法律对“凶宅”下一个准确的定义。民间的说法“凶宅”就是指房屋内出现过不吉利的事件，比如非正常死亡。
“一般来说如果房屋发生过非正常死亡事件，对房屋之外的人而言在心理上可能会产生恐惧感。”董燕认为，所以这样的房屋在出售时比正常的房屋会难很多。如果在同等价格的情况下，没有人会接受这样的房屋，这可以看作是一种民间习俗。
“这种民间习俗在法律上可以归为善良风俗，应受法律保护。如果房主故意隐瞒应予披露的信息，可能涉嫌欺诈而会导致房屋买卖合同无效。”董燕对法治周末记者说。
董燕建议，由于房屋买卖金额较大，市民们在购买二手房前可以进行实地勘察，也可向周围住户了解房屋的相关情况，这样可以最大限度地避免产生购房纠纷。
—法治周末支招—
购房撞上“凶宅”该咋办？
▲ 资料图
多位业内人士表示，购房时遇上“凶宅”情况，合同约定尤为重要。
链家法务经理林红梅告诉记者，她曾数次代表链家作为第三人参与“凶宅”相关案件的审理。
通常情况下，如果买卖双方在合同中对“凶宅”事宜有明确约定，且卖方在合同中承诺房屋内未发生过非正常死亡，但最终发现，房屋内有过非正常死亡事件，那么买方就可以依据合同约定，要求撤销合同或解除合同。
“但如果买方在购买房屋时并没有明确提及房屋内死过人等是否影响购买意愿，也没有在合同里约定该如何处理，在司法实践中，由于公序良俗原则具有很大的灵活性，也包含了法官自由裁量的因素，因此主张撤销合同存在一定的不确定性。”林红梅说。
北京金诉律师事务所主任王玉臣同意林红梅的观点，他还提醒买方需要特别注意，如果双方未就“凶宅”事宜进行约定，买方仍想要撤销合同，就需要考虑撤销权行使的期限问题。“因为合同法规定，撤销权的行使只有一年，从知道该特殊情况后必须在一年内主张，否则，撤销权就消失了。”
王玉臣还补充道，如果合同中明确约定了凶宅情况，而卖方故意隐瞒，协议就是最好的证据，法院一般也会支持买方诉求。如果合同中没有明确的约定，但是买方在买房前明确表示不要“凶宅”，则还需要买方去取证，通过录音、微信、证人证言等方式去证明卖方欺诈，法院支持的可能性没有合同中有明确约定的情形大。
现在二手房买卖大多是通过中介来完成。那么如果买方通过中介购买到了“凶宅”，中介公司是否需要承担责任？
王玉臣告诉记者，如果购房人通过中介买到了凶宅，中介刻意隐瞒了凶宅的信息，或者合同中约定了有义务去核实而中介没有核实，中介是要承担责任的。如果中介并不知道，合同中也没有约定有义务去核实是否是凶宅，则不承担责任。
如果购房人通过中介买到了凶宅，且法院判决买卖双方合同解除或撤销。那么中介是否应退回买方所支付的中介费？
“严格从法律上讲，是否应退回要看中介合同是如何约定的，如果合同中有这方面的约定，是应退回的，如果没有的话，则不应退回。不过，实践和严格法律意义是有差异的，如果出现这种情况，中介一般是会退回中介费的。”王玉臣分析道。【内容摘选/ 《法治周末》往期报道，“买到‘凶宅’能退吗”。（作者/法治周末记者 肖莎）】
作者/法治周末记者 刘希平
法治周末特约撰稿 文天骄
编辑/代秀辉 王硕
图片/视觉中国、网络
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