穗深城际开通后，给东莞织了一张怎样的网？
有什么事情值得你等待11年？
我想除了爱情，那只能是穗深城际。这条款款而来的城轨，使得穗、莞、深三地更加紧密地结合在一起。
穗深城际的名字，在开通前，丢了“莞”字。然而，在它仅76公里的身躯上的15个站点中，“莞”独占10站，平均5公里一个站点的密度，又横贯东莞西部南北，意义等同于东莞西部的“跨市”地铁。
这条地铁还宛如东莞大动脉，上接广州，下接深圳。但这条线真正强悍的不是它的主线，而是它庞大的几乎无孔不入的连络线、延长线、支线。
这些线路共同织成了一张极为立体的交通网络，使得人流、信息流、资金流等生产要素在更大范围内实现高速流通。三地各区的价值，也如同网上的露珠，闪闪发光。
| 穗深城际接驳轨道线路
穗深城际之网
等了11年，穗深城际最为人诟病的，便是它的慢。
然而慢却有慢的好处。慢的好处是，可以连接更多的点，实现更大范围、更深层次的公交化运营。
这是一张怎样的网？我们可以来看看其重点的支线情况。
东莞境内，东莞西站如同一个枢纽，莞惠城轨、在建的地铁R1线与佛莞城轨都交汇于此，其意义，使得这条城轨的意义，延长至佛山、惠州两地；
| 东莞西站站前广场
虎门北站同样不容小觑，所在站点是集广深港高铁虎门站、穗深城际线虎门北站、地铁2号线三线于一体的轨道交通枢纽站，可直通东莞城区腹地，也可以乘坐广深港高铁，直接抵达香港西九龙；
新塘南站同样扮演重要角色。其同时连接广州东站支线、连接广州地铁13号线，还可直达广州白云机场。这也意味着，穗深城际已被直接接了天河CBD，同时还使得广州、深圳两大机场实现互通；
最南端的深圳机场站，未来规划前海－皇岗口岸延长线，这意味着，穗莞深城际不仅会接入前海这个新中心，还会接入现在的福田中心区，未来还有望接入香港机场。事实上，穗莞深城际的初衷之一，就是想把广深港三大机场串联起来。
未来的穗莞深城际，将把广深港三大机场、天河CBD、福田中心区、前海、琶洲、广州大学城等大湾区最值钱的城市资源，全部整合到一个资源包，构建出一个市中心到市中心、郊区到郊区、郊区到市中心的全覆盖、网络式、公交化通勤系统。
也就是说，穗深城际的通车，其最大的意义，是为湾区带来了一次巨大的地段格局重构。而东莞，由于拥有的站点最多，又地处广深两超大城市之间，房价却仍属洼地，值得关注。
虎门：穗深城际价值制高点之地
在东莞站内的10个站点中，又属虎门最受关注。
穗深城际联通东莞西部的水乡片区与滨海湾片区，但由于水乡片区东莞西站的枢纽效应尚未能显现，而位于滨海湾片区的长安，又因新房常年供应不足，使得虎门获得了现阶段最大的利好。
虎门还拥有双站，分别为虎门北站与虎门东站。这两个站，分别担任了不同的重要任务。
其中虎门北站为东莞TOD试点站点之一，需要承载来自全国各地的庞大客流，各人才流通与商机，同样在此运转。
目前，虎门站TOD蓝图已规划好，预计春节后正式启动改扩建，日均客流量最高标准按20万标准设计，大大超过目前7-8万人次的日均客流承载量。
| 虎门高铁站TOD规划效果图（来源:虎门太平）
而虎门东站，承载的则是虎门的未来，虎门最繁华的地段将围绕虎门东站所建的新城中心展开。
根据规划，虎门东站所在片区将规划打造成为集行政文化、商业商务、会展贸易、创新孵化、创意展示为一体的虎门新城区。
虎门东站原名商贸城站，从站点名字就可看出站点的定位。虎门是珠三角，甚至全国都有一定影响力商贸重镇，如服装、批发零售等行业。
从虎门北站抵达虎门东站，耗时约4分钟，与地铁各站间隔时间基本相当。
轨道物业：城轨价值的最大体现
对比虎门北站目前以工厂、民房为主的周边环境，另一个位于镇中心的虎门东站居住氛围更为浓厚。
难能可贵的是，虎门东站还有穗深城际东莞境内唯一一个轨道上盖物业——万科城市之光。
🔖 万科城市之光
从虎门东站A出口走到地面，即可看见显眼的万科城市之光广告。
据悉，该盘可直接电梯直达负二层，无缝对接虎门东站。
可以说，万科城市之光，是穗深城轨在东莞境内，最先兑现了高铁价值的项目，轨道上盖使得具备了强大的投资属性，投资价值也最为稳定可见。
而其客户构成也印证了这一点。据数据，万科城市之光的房源有80%被投资客买走，同时，虎门东站一站换乘直通香港西九龙站，也吸引不少深圳、香港客户青睐。
| 万科城市之光效果图
而万科城市之光还有一个纪录，便是创下了滨海湾新区第一的去化速度。强大的地段价值，使得其目前在推的42平创意空间产品同样热销。
目前，万科城市之光洋房已售罄，在售户型为42平创意空间，仅余50套左右。均价26000元/平，总价约110万，首付门槛约为55万。
🔖 万科中天滨海大都会
距离虎门东站2公里之处，便是虎门的中心镇区，这边是虎门的传统生活区，更具烟火气息。
虎门的中心镇区，同样布满了万科的痕迹。目前万科已在虎门布局6个楼盘，楼市话语权，有较大部分都在万科手里。
其中，万科云城是虎门第一个房价跨过2万门槛的项目，而万科中天滨海大都会同样使虎门房价冲破3万大关。
二手房方面，当前虎门最热门的二手小区为万科云城，放盘价高达29000元/平；万科紫台则是著名而少有的虎门富豪居住区。
万科在虎门，本身就是楼市最高价值的体现。
目前虎门中心区的标杆项目万科滨海大都会，离虎门东站约2公里，项目周边居住氛围与商业配套完善，万达广场，万科云广场环绕。
目前，在售127-143平四房，均价30000元/平，项目最大卖点是客户青睐纯四房户型设计。
| 万科滨海大都会127平四房户型
与万科城市之光不同，购买万科中天滨海大都会的业主，85%以自住为主，不想要过于喧哗，但还想被城轨效应辐射，这里是另一个选择。
而值得注意的是，无论是万科城市之光，还是万科中天滨海大都会，虎门本地的购买客户均在70%以上，也就是说，这两个项目获得了本地土著的充分信任。万科在虎门的影响力，还将由这两盘延续下去。
沙田：东莞港站TOD港湾新城崛起
沙田，滨海湾片区穗深城际沿线的价格洼地所在。
沙田背靠滨海湾新区与虎门，又地处虎门大桥与南沙大桥两个交通大动脉中间，虽不是核心，但左右逢源。
而沙田杀手锏远不止这些，已通车的南沙大桥、广深沿江高速、莞番高速一期工程以及今年刚通车的穗深城际等交通要道，在沙田交汇，沙田成为了对接广州、深圳的桥头堡。
沙田的交通区位优势开始凸显。
| 滨海湾片区地处珠江出海口
沙田也果断抓住历史难得发展机遇，提高城市发展定位，要建设“魅力湾区，创新港城”。
其中，穗深城际沿线的东莞港站TOD综合开发，又是承载沙田未来的重中之重，将规划为粤港澳大湾区建设战略平台。
根据规划，东莞港站周边半径800米范围，约202公顷土地将进行TOD综合开发，其中核心区范围为站点周边半径300米范围，合计约28公顷。
| 沙田东莞港站
最先启动的是，是位于东莞港站东侧部分，将投资600亿建设思贝克科技港湾新城，已引入包括中软国际、浪尖设计等7家龙头企业。
将打造成为集滨海休闲文化带、科技馆、艺术中心等公共设施和国际教育医疗机构、高端酒店、商务办公、商业配套及滨海住宅，成为沙田吸引高端产业、资本和人才的城市中心。
| 东莞港站TOD港湾新城效果图
也因此，这一带被沙田当地人称为是“沙田最好的地段“，还曾有钉子户一度把东莞港站周边地皮价格叫到11万/平。（回顾：天！地皮叫价11万/平！东莞沙田惊现最牛钉子户！）
目前东莞港站周边项目的价格，为滨海湾片区的洼地，均价未超2万/平。洼地价值，是沙田的目前最难得的价值。
🔖 万科大中江南院子
目前，距离东莞港站最近的在售项目为万科大中江南院子，该盘在售116平四房，均价在21000元/平，总价约243万，首付73万左右即可拿下。
| 万科大中•江南院子116平四房户型
同时，项目亦有141平小院别墅在售，总价450万起便可拥有，目前余货不多，仅剩5套。而今年东莞每成交5套别墅中，就有1套万科小院别墅。
| 141平四层小院别墅户型
穗深城际对项目的拉动是明显的。东莞港站6站遍可直达深圳宝安，加之其价格优势，其未来价值受到投资客户肯定。
而除了穗深城际的加持外，万科大中江南院子的最大交通优势，还在于其距离广深沿江高速沙田出口仅800米，直接通达深圳前海。
由此，该盘颇受深圳客青睐，占比高达40%，其次，来自虎门的外溢客户亦不少，占比为20%。
房姐有话说：
总的来说，穗深城轨的开通，对城市发展的影响已慢慢显现，利好亦在同步兑换。
从沿线物业的价格中，便可看出位于广深之间的东莞各盘仍为洼地。由于水乡各地利好兑换周期较长，虎门、长安、沙田的沿站物业，又更值得关注。
等了11年的穗深城际，你还愿意，再等属于它的未来吗？
部分内容来源:公众号城市战争《这一次，广深接受东莞的“辐射”》。
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