哭！苦盼拆迁被拒！光大花园的重生之路，难啊
今天来讲讲光大花园的故事。
光大花园，97年生，光大集团东莞长子，火炼树旁，黄金地段……的尴尬社区。
上段时间的光大花园业主们，干了一件大事——为自己请愿，申请不要划入保留区，积极参与立新洋杞坑村的旧改，拆除重建。
然而，被拒了。
| 政府网公示截图
4月8日，东城街道办事处更新了一则对《东城街道立新洋杞坑村商住更新单元划定方案》公众意见处理情况的公告，公告表明，“暂无将光大花园金华苑、金辉苑纳入拆除重建区的计划”。
而光大花园包括了金华苑、金辉苑、金碧苑、金湖苑等组团，据不完全统计，住户已超1116户。
| 政府网公示截图
一声叹息。
被城市更新暂时放弃，重建暂时无缘
这一切得从东城立新洋杞坑村的旧改说起。
2020年2月24日，《东城街道立新洋杞坑村商住更新单元划定方案》在东莞市自然资源局网站进行批前公示。
| 新洋杞坑村商住更新单元范围
新洋杞坑村现状主要以旧村、旧厂房为主，片区区位优越，位于黄旗南居住板块内。通过旗同大街可联系会展板块、火炼树商务板块以及东泰居住板块，通过莞长路及纵二路可连接西平居住板块。
该单元建筑总量43.93万㎡，其中商业18.27万㎡，居住25.66万㎡。而划定的更新单元范围内光大花园（金华苑、金辉苑）用地有2.4万㎡。其中涉及金辉苑所在用地1.55万㎡，为金辉苑用地面积的49.9%；而金华苑整个划入，占0.85万㎡。
| 地块红线范围
目前东莞处于旧改大爆发的阶段，光大花园能否纳入拆除重建，对于东莞的老旧小区的未来有着很强的示范和参考意义。
而如今处理结果出炉，光大被划在了旧改的保留区，业主们的愿望，暂时落空。
未能纳入拆除的原因，是光大花园的划入区的现状建筑总面积约8万平，容积率达3.3。根据现状用地情况，难以实现原地回迁；而利用洋杞坑村用地进行异地安置的方案，已明确被村集体和村民拒绝。
此外，拆除重建区内未涉及光大花园用地，未占用光大花园游泳池、停车场等公共区域。
火炼树旁，房价却不到周边的1/2
光大花园曾经风光过。
它是东莞最早一批商品房，是光大地产名副其实的长子。
光大地产的前身是东莞市附城光大实业，成立于1993年。1997年，光大在东莞的首个楼盘开发项目光大花园应运而生。
虽冠以“光大”之名，相比如今光鲜的“景湖”系、“天骄”系、“锦绣山河”系，光大花园的待遇却有些被忽略，鲜少在重大场合被光大爸爸提及。
| 片区楼盘分布位置示意图
尽管被光大景湖蓝郡、景湖花园、天骄御峰等一众名盘包围着，光大花园的存在感却并不强。
然而，物业差劲，没人接盘、居住环境恶劣等声音，一直挥散不去。而有关光大花园要拆迁重建的传闻，从2009年延续至今。
体现在房价上，则更是露骨。个别的兄弟景湖蓝郡的身价快破3了，光大花园的挂牌价却在13000-15000元/平，成为了老破大（小）的典型代表。
| 光大花园挂牌价
相隔不远处，只晚出生几年的景湖蓝郡，挂牌均价则在2.5-3万/平，活脱脱的尖子生。
| 景湖蓝郡挂牌价
失落的光大长子
处于核心地段，光大花园房价跟不上的原因，很大程度取决于居住环境的恶劣。
而其实，作为东莞首批吃螃蟹的商品房，光大花园的不足，早在规划之初，便已埋下伏笔。
| 光大花园实拍图
当时没有先进成熟的经验可借鉴，在最初的图纸上，光大花园被规划为非封闭式楼盘，这也为后期物业管理和维护埋下了隐患。
倘若每栋楼都要安排保安，人工成本压力可想而知。
| 非封闭式的光大花园
此外，由于当时条件有限，材料可选择的也不多，接入小区内的主水管用的是镀锌铁管。镀锌铁管材料本身因为含有沙眼，容易有爆水管的隐患，已于2000年被国家建设部明文禁用了。
而据水务公司检测，光大花园主水管渗漏率高达60%，造成小区水浪费严重。
一组水费数据便十分惊人：2013年，光大花园全年浪费水费超过60万元，而在2014年，超过了80万。
| 门户大开的楼栋入口
房姐团队今日的实拍图，也确实感觉震撼。
在人居理念日益被重视的今天，光大花园的居住条件，确实未能满足需求。
| 光大花园实拍图
目前小区就已陷入恶性循环：物业服务质量下滑 —>拖欠物业费 —> 物业继续恶化，逐渐突破能正常运转的底线。
最后，在2015年，光大物业声称巨亏1200万，打算撤场。
| 如今的光大花园周边
环境在日益恶化，陷入循环的光大花园，才会想要将一切推倒重来。
相信，光大花园的身上，有无数个失落小区的身影，老旧小区的未来，还寄托在可能遥遥无期的重建上。
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