宏观层面上，影响房价的因素有人口流动、区域发展水平、市场调控等。微观层面上，包括区位、公共交通、配套设施。
无论一手还是二手市场，东莞楼市经过2020年的一波行情，冷热分化进一步拉大。再加上，2021年相继出台各种限购、限贷等政策，让房票显得更加珍贵。于是，如何挑选红利辐射高价值板块入手，成了每日最佳话题。
从简单的基础配套、城市建设，再到城市规划，东莞的核心城区一直都是“心脏”的重要地位，但这并不代表主城核心的所有地段都有稳健的房价保证。
细细复盘东莞过去五年的楼价，发现一个不算秘密的规律：主城核心+优秀的附加属性，是成为房价有强力支撑的关键组合。经过2020年的那一波行情，来复盘2016年-2020年东莞房价走势，毫无疑问：以南城万江为代表的主城核心区，是吃到城市红利最大，涨幅最快的区域。从各镇街涨幅中，位于第一梯队的始终是主城核心区为主，而南城近五年楼市涨幅约142%，万江约193%成为涨幅最高的镇街。以南城万江为代表的主城核心区近五年增长波幅，远远超过全市平均值。地理上，东莞位处广州和深圳的连接中点，伴随着2019年“湾区城市，品质东莞”建设的深入，开始全面提速，提升自身的城市地位。规划发展上，核心城区一直是当之无愧的地段C位，实施“中心引领、廊道支撑、片区协同、节点开花”的城市布局，增强都市强心战略。于是，主城核心区在现有的配套基础，未来将汇聚更多的金融、高端服务业、总部等优质资源。作为整个城市的发展风口，规划建设赋予区域更多的价值性。最为明显的，纵观国内一线城市的主城区与远郊楼价，价格普遍相差4-5倍，而东莞主城区2020年均价约3.5万/平，与镇街最低均价约1.6万/平，仅相差约2倍。东莞作为新一线城市，核心城区的价值越来越大，未来可能会与其他镇街的价差拉至3-5倍，补涨空间大。
不难理解，毕竟2021年上半年市场降温，南城万江依然是最大赢家。新房住宅方面，作为支撑城市发展的脊梁，上半年南城、万江新房网签方面，网签均价以约44929、38952元/平，稳于TOP5榜单，而新房住宅TOP5的门槛却从去年均价约31000元/平，变成今年上半年38594元/平。万江保利首铸天际作为城区+地铁的新盘，以818套排在2021年上半年单盘网签首榜，南城新盘万象府全盘1272套洋房以约73亿的销售额画上句号。二手市场方面，主城核心区并未受到太大市场多因素的影响，网签量位列全市第一。从市场层面可以看出这一点：主城核心区的项目热销，能够保持好的流通性。这样的成绩，正是源于南城万江主城核心区，巨大的人流，连绵不断的道路，孕育着财富、机会与多样性，住在主城核心区，能够享受即买即享受的配套设施，优越的地段和完善的配套资源，购房客愿意为地段和区域价值买单。毋庸置疑，从置业的角度，足以见证这是一个齐头并进的健康区域，享受城市最大的红利。宜居宜业的同时，注重居住的便捷度，才是在东莞买房选择板块该有的置业逻辑。纵观整个东莞的核心资源和规划建设，最为密集的必然是轨道和交通站点，轨道是这座城市的发展脉络。最重要的主城核心区，汇集了多条地铁线路，地铁作为城市的主动脉，有效解决城市交通拥堵问题，同时重塑这沿线土地的价值。受益于东莞R2线的开通运营，R1线的建设，地铁成为与核心城区相匹配的优秀附加属性。以已开通的东莞R2线一二期为例，沿线往往人口密集，商圈集聚，土地开发强度高。鸿福路、东城商圈，在新房领域仅有唯一在售的公寓类产品国贸·盈台，入场门槛已是千万级起步。一手的供应缺位，二手住宅补涨。2017年为东莞R2线开通一周年的重要节点，从17年约2.1-3万/平，直至目前二手住宅中有部分项目均价已突破5.6万/平。可以发现，核心城区的项目房价依然处于高位。从数据和红利的占有情况来看，在地铁的加持下，核心城区+地铁的王炸组合，是涨幅最大，在当下市场环境中能提供最大机会的组合。
未来R1线开通，万江即将迎来轨道开通的重大利好。纵观在核心城区，万江可能是投入少，但获得回报将非常可观的一个区域。摊开2021的核心城区新房住宅供应地图，根据目前已知的项目，引入的基本都是清一色的头部房企。
但是新房缺位，全年高层住宅供应很可能不超过1600套（数据经模糊化处理，请以实际销售安排为准）。
一个巨大的缺口蔓延开来，缺货的核心城区是时候需要诞生一个新项目了。惊喜的是，万江接下来即将亮相的一个纯新盘——奥园·翡翠澜湾，有着丰富操盘经验的奥园打造，并满足核心城区+地铁的黄金组合。
东莞与深圳都经历一个城市空间扩容的过程，深圳从罗湖-福田-南山-宝安-龙华的主城扩容路径，东莞随着十四五规划“强芯战略”，城中心悄悄启动了自己的下一个大计划。
这是一个能串联5大镇街的规划，名为“三江六岸历史休闲区”，约467万平城市更新体量，打造集行政办公、文化、教育、生态、商业、居住等综合服务区。
而实际上，三江六岸并非只是停留在规划上，滨水岸线示范段项目一期工程（龙湾段）已动工建设。
这里将成为核心城区下一个“中央居住区“，万江这片价值洼地，未来的路是看得见的。作为奥园首进东莞主城的项目，显现了房企对于项目的价值追求，尽发挥其最大潜力。距离项目约500米就有家汇生活广场，在繁华的商圈中，同样可享受麦德龙、华南MALL的优质配套。
驾车约15分钟，可到达国贸中心、汇一城、首铸万科广场，汇聚鸿福路商圈等东莞优质齐全的主城核心资源。
| 奥园·翡翠澜湾距离万江站（建设中）约300米，仅供参考
未来，更是可以通过东莞R1线到达更多地方，提升出行的便利度。
步行时空阈值约15分钟，约1公里范围的基础，给予项目更多的价值性。奥园·翡翠澜湾距离东莞R1线万江站（建设中）约300米，业主可以步行即可快速到达地铁口。乘坐东莞R1线，可直达水乡新城片区以及松山湖片区的核心区位，甚至通过换乘可抵达广州、深圳。
省一级万江中学位于家门口，约3公里范围内，集聚万江实验小学、万江第二小学、翰林实验学校、黄冈理想学校、东莞可园中学等，为孩子提供一站式全龄教育体系。如此核心的地段+优质的配套，自然也有相匹配的理想人居。奥园·翡翠澜湾由4栋住宅、1栋公寓组成，配有社区幼儿园，规划共904户。建筑的设计进献翡翠系壹号的作品，通过点式宽适布局，以获取最大楼间距。
鲲鹏振翅V字型美学板楼，现代极简主义栋立面，让居住更具艺术与质感兼修。
奥园的匠心，怎会止步于外在的建筑，深入到全龄艺境园林，演绎奥园“A+SOL“园林哲学。
深研主城核心的水脉、人文、生活记忆，在园林设计上布下现代光影美学，打造1环9景6大功能分区全龄化园林，配备约330米环形跑道、欢乐泳池、小奥家儿童乐园以及多元LIFEBOX生活空间。项目推出建面约96-118平三房至四房洋房，满足核心主城多样的置业要求。其中，王牌户型尺度、面宽更大，卧室全飘窗设计，四开间朝南，清风和阳光入室。约6米宽幕阳台，更大的采光面，大空间是创造自由的基础，超广角阳台更能容得下生活更多想象。
试着想象居住在奥园·翡翠澜湾：下班可乘坐地铁直达家楼下，走进小区，迎面而来的是赏心悦目的园林景观，家里大阳台可用作私家花园，令生活精致而不失品质。
惊喜的是，核心城区+地铁+优秀的产品，33800元/平起，无疑是核心城区中友好价值法宝。要知道如今放眼核心城区新房住宅，已在4万/平左右，这样的良心宝藏楼盘，可以说是洼地中的佼佼者。能否把握“核心城区+地铁”的机遇，能否享受城市最大的红利，就看你的速度了！
据悉，目前奥园·翡翠澜湾营销中心已正式开放，VIP升级火爆登记中，前100名升级客户赠送1年物管费。欢迎添加房哥微信
加入楼市群，了解更多东莞楼市资讯！