别再念叨金九银十了，黄金周北京成交量下降85%……

地产市场一直有金九银十的说法,可今年北京的成交量仅为190套,环比下降85%；成交面积11.47万㎡（含盘古大观38套的107569平），环比下降1%；成交均价37397元/㎡，环比下降34%；成交金额42.89亿元，环比下降35%。相比往年数据大减,虽然网签数据相对滞后，但仍能在一定程度上反映市场现实。在融资减少和政策加压等多重影响下，地产市场也给出了明显的反馈，特别是在北上广深等一线城市。

在这个本该是市场旺季的时节，虽然房企推房量较大，也出台了各种各样的优惠幅度，但市场热度还是一般，成交情况依旧“哑火”。其实也是意料之中的事情，从整个楼市环境来看，目前房价仍处于高位。而且人们的习惯、政策、LPR等多方面都有变化，下面站长为大家分别详细解读。

一手房价格分析

中国房地产测评中心报告显示，该中心监控的288个主要城市中，共有140个城市一手房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量相比8月份减少了17个。其中，本溪（5.00%）、玉溪（5.00%）、安康（4.79%）领涨；19个城市一手房价格指数与上月持平，持平城市数量相比8月份增加了6个；一手房价格指数下跌的城市为129个，下跌城市数量相比8月份增加了11个，其中：广元（-5.00%）、来宾（-4.68%）、宜春（-4.37%）居跌幅前三位。

就重点城市而言，重庆、苏州、无锡、合肥、南昌、郑州、福州、长沙、青岛、海口、贵阳环比有所下跌。其中曾连续霸屏房价涨幅榜第一的苏州也是如此。苏州9月30日至10月6日7天时间新房成交了979套，与去年同期相比下降了38%；成交面积119520.4平方米，与去年同期相比下降了40%。

而北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、长春、昆明、西安、成都、天津、常州、宁波、沈阳、大连、济南、南宁环比有所上涨。

全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下跌的区域数为14个，分别为海南省、河北省、广西壮族自治区、江西省、重庆市、湖南省、西藏自治区、湖北省、新疆维吾尔自治区、宁夏回族自治区、黑龙江省、四川省、浙江省、山东省。北京市、上海市、广东省、河南省、甘肃省、吉林省、云南省、贵州省、陕西省、内蒙古自治区、青海省、安徽省、江苏省、辽宁省、福建省、天津市、山西省等省级行政区域一手房价格指数环比有小幅上升。

具体到一线城市，环比方面，深圳涨幅最大，为1.83%。同比方面，广州涨幅最大，为20.25%；仅深圳下跌，跌幅为-4.27%。

二手房价格分析

在中国房地产测评中心监控的60个城市中，共有44个城市指数环比上涨，较8月份环比上涨城市减少5个。其中，大同（1.51%）、包头（1.43%）、宁波（1.20%）三个城市领涨；四个一线城市中，上海、深圳环比有所上涨，涨幅为0.19%、0.42%，北京、广州环比有所下跌，跌幅分别为0.23%、0.08%。此外，共有15个城市指数环比出现不同程度下跌，1个城市指数同上月持平。其中，宜昌、济南跌幅相对较大，环比下跌0.76%、0.70%。

一位负责上海及周边地区营销工作的房企高管表示，无论是销量还是价格，上海市场近期总体都比较平稳。7、8月份的供应量比较大，9月份的供应量属于正常水平。目前来看，从9月底到10月份也不会有新盘集中开盘的情况，现在房企都是常态化销售。

“金九银十是楼市以前概念，现在其实已不复存在。”有前十强房企高管指出，虽然现在上市房企仍有冲业绩的需要，但随着房地产行业高增长时代的过去，大家对现金流的重视程度已明显高于对规模增长的重视程度。在这样的情况下，企业推出的货量也不会像过去那么激进。

大众观望情绪浓厚

目前楼市调控重压，信贷收紧，特别是对今天开始的新LPR利率计算方法的关注，使得最近市场再次观望。而随着社会的发展，人们的思想观念也在不断转变，往昔人们在黄金周期间在消费、投资方面有所冲动。而现在七天长假，大多数人会选择外出旅行或者回家探亲，在此期间网签成交量反而较低。在多重因素影响下，今年黄金周期间北京新房、二手房网签量均出现回落。

在新的房贷利率定价机制下，利率调整更加灵活，但短期内的实际利率可能略高于之前利率，特别是二套房利率。央行只是确定了最低下限，首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率（当前为4.85%），二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（约为5.45%），各地基本上都是在央行基础上继续加了基点，比如北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）+55个基点（一个基点等于0.01%），二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

按照央行9月20日公布的五年期LPR 4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套是5.9%，分别比之前北京主流房贷利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%高了0.01%和0.02%。这一水平，与此前的“老办法”水平基本相当。

再如深圳，首套和二套房贷利率分别不得低于相应期限LPR加30个基点和60个基点，据此计算，利率分别为5.15%和5.45%。这与此前深圳首套房利率5.145%、二套房利率5.39%的差别也不大。

虽然目前LPR利率实行后对市场影响不大，购房者实际购房成本即使有增加也非常有限，但从长远看，市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现，价格还是有一定的下降空间，不着急买房住的人其实可以再等等。

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