炒房的被逼入死胡同忙抛售，购房者却高兴不起来

今年以前，看到某些媒体唱空楼市，站长会觉得这是以偏概全，缺乏调研，目的是煽动情绪化的大众、赚取流量，因为过去十几年国人对房地产确实是情有独钟，靠着投资炒房实现财富增长的事实不计其数，也颇具说服力。

但是，这种逻辑貌似只适用于过去。

如今的楼市，上有“房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段”压顶，下有“央行LPR新制改革、银保监严控房产资金流向”托底，如果还按部就班遵循过去的一窝蜂闭眼买房模式，正常点的人都会觉得很可笑吧？未来，靠炒房创富的几率会大大缩小，如果对楼市、对自己、对杠杆没有正确的认知，很容易就会把一辈子都搭进去。

最近站长听朋友聊起身边的一个炒房者，比较有代表性，讲出来分享给大家。几年前，他留意到开发商推出一种与客户签订“对赌协议”的促销活动，就是对外卖5000元/平米的房子，如果客户愿意一次性打包购买30套，并支付每套10万元的定金，则可享每平米4000元的“批发价”，美其名曰“代理销售”。

从炒房者的角度来说，这些房子不必过户到自己名下，免去各种税费，如果30套房源都卖出去了，还能赚到1000多万元的差价，真正实现“给我一个杠杆就能撬动整个地球”。而从开发商的角度，本身就急于回笼资金，有人愿意一次性购买30套房，当然求之不得，即便是房子卖不掉，白赚来300万订金也不亏。既然交易对双方都有利，自然一拍即合。

谁知天有不测风云，2016年底“房住不炒”被提出，随后国家不断收紧调控，以此抑制炒房风气蔓延，购房者的心理也发生微妙变化，越来越多的人趋于理性，持观望态度谨慎购房。结果大家猜到了，炒房者手里的房子大多无人问津，1000多万的美梦化为泡影，还要背负巨额定金的债务。

这位炒房客哭诉：“生意我是不会做，过去只会靠炒房维持生活，现在这些房子只要能卖掉就行，我是真的撑不住了！”自己酿下的苦果只能自己咽下，他不像普通的多套房者，即使房价跌了也不会产生太大影响，对他来说，资金和心理都面临着双重打击。

对于炒房者来说，套牢就像被刀子慢慢切割，资金链是他们的命根子，如果房价不上涨，甚至涨幅小，他们手持大量房产就等于亏损。

前段时间，某财经专家推出一篇报道称，自己身边的小区二手房挂牌量一夜间从几十套激增至1420套。从几十套到上千套，这明显是不正常的，谁也不会一下拿出这么多“存货”。对此，报道评论，这种情况极有可能是炒房者集中抛售。

果不其然，经证实该小区的房价已两年没涨，加上政策连连收紧，尤其是今年银行信贷措施一直趋严，炒房客自身杠杆压力大，又担心房子被套更久，这才想迅速抛售。

在房地产市场下行阶段，一旦有任何风吹草动，炒房客都是最先知先觉的。在楼市一轮一轮的严厉措施围剿下，他们已被逼入死胡同。在站长看来，冰冻三尺非一日之寒，今天炒房客上演集体抛售1420套房，绝非偶然。

据统计，今年截至8月末，全国房地产调控次数高达367次，仅8月单月就多达60次，比去年同期上涨17%，累计次数刷新房地产调控历史记录。今年比往年又增加了金融上的针对性干预，监管部门严查信用卡资金流入房地产的情况，限制交易金额，禁止住宅、中介等商户刷卡交易。

近日，北京青年报发表评论文章《炒房客的冬天真的来了》，指出房价大幅上涨的可能没有了，指望制造房价的红利、通过房子赚大钱的日子已一去不复返。

上面我们说过，房价不涨或小幅涨，炒房者都是亏钱的。国统局8月份的70城数据显示，已有20城连续3个月二手房价格下跌，就连2016年昂头领跑全国的“楼市四小龙”苏州、南京、厦门、合肥如今都出现不同程度的回调：

南京9区约一半的小区二手房价正在下跌；苏州自7月25日后，实施“市区6区新房3年后可转让和二手房5年后可转让”的新政，于是8月二手房交易环比上月下滑20%，与4月小阳春行情形成鲜明对比；厦门和合肥也早已偃旗息鼓，有价无市成常态，众多炒房客被套牢。

按理说，房价有所下调，炒房客逐渐被驱逐市场，刚需购房者应该欢呼雀跃，买房应该更容易。但市场经验让我们看到，购房者仍瞻前顾后，开心不起来，买房需求不增反降。而这种现象，就是高房价带来的“后遗症”：

楼市稳了，房价降了，接盘的买家却少了

调控强压下，市场的确是稳下来了，但贷款利率上浮，信贷收紧，打击炒房客的同时，也增加了购房成本。购房者一边忙着凑首付钱，一边还要担心房价是否存在继续波动的可能，因此选择持币观望居多，购买力随即降低。

融资渠道收紧，开发商缺钱，房屋质量令人担忧

购房者购买的或许是要居住大半辈子的房子，看的不仅是房价外观，更注重房屋本身的质量。近两年国家收紧房企融资渠道，部分开发商为了扩大规模快速回笼资金，刻意施行所谓的“高周转”。王石曾表示，现在的住房平均寿命是30年，虽然他改口说不是指建筑质量问题，而是可能被拆掉，但对于高层住宅来说，靠拆迁来实现更新的可能性非常之小。

市场真正需求有限，三四线城市疲软

其实房地产发展这么多年，市场里早就不缺房子了，努力了这么多年谁还没有一套房子呢？北上广深可能没有，老家总该有一套吧？所以刚需群体中存在一部分的“伪刚需”。尤其是三四线城市，过去两年棚改刺激下需求消耗殆尽，由于缺少相应的产业、人口、资源做支撑，眼下市场正疲软，鹤岗、乳山、玉门的例子就摆在世人眼前。

而一二线城市有人口流入托底，产业发展日益向好，尤其是一些强二线城市不断降低落户门槛，对人才的吸引措施不断出新，又受制于土地稀缺限制，房价涨上去容易，大幅下跌却基本是不可能的事。

眼下，虽然楼市留有这些“后遗症”，但好在市场正由卖方市场向买方市场过渡，房住不炒的定位仍会坚定不移地执行，多主体供给、多渠道保障、租购并举等制度也在不断完善，就像董明珠说的，现在谁能解决老百姓的住房问题，谁就能赢得民心，否则大家整日都去为买房忙碌，为高房价买单，哪还有精力去工作去消费呢？

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