2020楼市没等到小阳春，却等来了黑天鹅

2019年底，楼市已经出现了明显的回暖苗头，没想到疫情黑天鹅不期而至，全民变成了宅男宅女。说好的小阳春早已灰飞烟灭，2020楼市将走向何方？站长今天就给大家分析分析。

10城二手房0成交

2020年1月恰逢春节假期，又叠加了疫情双重影响，全国二手房市场成交量大幅减少。贝壳研究院报告显示，2020年1月重点18城二手房成交量出现大幅减少，比去年12月份环比下降38%。其中1月24日-30日，杭州、济南、廊坊、南京、青岛、天津、武汉、西安、烟台、长沙10个城市都是0成交。齐刷刷的都是零蛋，交易跌入谷底。

受疫情影响最严重的自然是武汉楼市，1月份链家二手房交易量环比下降51.3%，呈现断崖式下跌；其次为烟台、青岛，成交量分别下降48.2%和46.8%。疫情对返乡置业影响最大，返乡人群回家基本都宅着，能出去买菜就不错了，别说买房了。

百强房企新房销售下降

新房形势也不容乐观，1月本来就是房企销售淡季，今年受“新冠肺炎”影响，销售格外惨淡。全国房企售楼处暂停营业，开盘、促销活动被叫停，工程建设延期开工，中国房地产线下销售全面按下“暂停键”。房地产施工、投资处于“休克”期，更是给房企2、3月份的业绩蒙上了一层阴影。

据克而瑞、亿翰智库数据显示，百强房企1月新房销售同比下滑12%，200强房企同比下滑10.2%。同时，中小房企首月交出的成绩单也不尽如人意，融信中国、美的置业、当代置业、中南建设等房企销售额对比上一年同期销售业绩均有所下滑。

但债务是一点没少，而且还很多。2020年刚好是房企偿债高峰期，可谓祸不单行。据克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。其中，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

冰封的楼市，考验着房企的现金流，也考验着运营的极限。这次疫情对楼市的影响，相比以前的SARS有过之无不及。

“SARS对经济的影响相当于18岁年轻人起跑后又蹲下系了个鞋带。现在的情况则可能更像一个45岁中年人，事业过了巅峰，家里上老下小压力巨大，下楼梯的时候又把脚崴了。”

这次疫情爆发与1-2月传统销售淡季相撞，对房企影响最大的是现金流。销售中的定金＋预售款是房企最重要的资金来源，但现在几近枯竭，只能靠吃老本和融资。

此次新冠肺炎病毒传染性强，防控措施更严格，各省市纷纷开启一级应急响应，全国多地封城、封村。产业链上下游目前还不能顺畅打通，房地产开工延迟，销售回款希望渺茫。

由此会引发一系列连锁问题，最严重的问题就是现金回流困难，影响企业资金链正常运转。对于负债水平较高的房企，短期的“缺血”会引发“休克”风险。

以前说房地产市场看政策吃饭，这会儿是看疫情吃饭了。如果一两个月内疫情得到较好控制，则房地产影响仅限于今年第1季度，2季度之后楼市销售有可能出现大幅反弹，对全年影响不会太大。

如果疫情持续三四个月甚至半年，对于大部分房地产企业来说，面临的就是一场生死考验。因为越往后业绩越难追，若业绩差距较大，债务压力也就越大，高杠杆房企及资金实力小的中小房企恐怕要资金链断裂。

房企日子不好过，地产中介日子更难过。众多城市小区已实施封闭式管理，虽然理论上说是租售同权，其实是除了业主闲人免进。即使经纪人在岗，业务也很难开展。如果疫情持续半年，估计很多经纪人的生活将无以为继。

疫情影响购买力

在多重压力下，楼市遭遇冰点，别说小阳春没了，很多地区整个上半年的楼市业绩估计都会受到影响。

因为疫情，社会停滞。这个时候，大多数人还有房贷、车贷要还，而没有收入，个人资金周转是个大难题。还没买房的，也要承担房租的压力，未来买房的计划又要推迟。人们赚不到钱，拿什么来买房？疫情的突袭，无论从心理上，还是财务上，都会冲击到人们的置业计划，削弱需求端的购买力。

当前，成交量确实跌至谷底。疫情过后，开盘的项目仍旧要推出，不排除有开发商为快速回款，以价换量，进行打折促销活动。但总体大跌的可能性较低，楼市大局仍是维稳为主。

政策趋松，利率降低

虽然疫情无情，好在政策趋松。2月7日，武汉市公积金管理中心发布通知，对参与武汉市疫情防控的医护人员、工作人员的公积金贷款额度予以提高，最高可贷款额达84万元。此举也是为了激励奋战在疫情防控一线的 “战疫者”和“担当者”。

2月12日晚上，西安、无锡、深圳三个城市突然齐刷刷出台抗疫情、稳经济的政策及措施，帮助房企们渡过难关。

其中西安救市手段主要从分期缴纳土地出让价款、放松预售两方面出发。新出让土地可按起始价的20%确定竞买保证金。用地单位缴纳50%土地出让价款并出具承诺书后，即可预办理不动产登记手续。除此之外还将大力推行网上审批服务，最大程度减少疫情对房企造成的损失。

无锡的政策力度是最大的：困难企业房产税、城镇土地使用税可减免。预售楼房完成25%投资额即可申请预售，加快企业回款速度。房企可申请延迟交地和延期缴纳出让金。当地房地产行业主管部门还将牵头组织开办网上房交会，实打实地帮助房地产开发和中介企业促成交易，帮扶真是细致入微，堪称2020年业内首次。

而深圳政策主要针对新冠肺炎治疗或隔离人员、参加疫情防控工作人员，可申请延长公积金贷款期限。随着疫情对经济的负面影响逐步显现，不排除深圳接下来出台更多相关举措。

从以上城市新出的政策看，明显主要是为了鼓励房企积极拿地，买买买。政策确实很实用，将大大缓解企业拿地资金的支付压力，促进企业投资拿地和开工建设。

可能有人会有疑问，为什么这么急地发布楼市利好新政策呢？毕竟地方ZF收入和卖地收入是直接挂钩的哈。

这次疫情，对很多中小城市冲击很大，返乡置业变成居家隔离。预计各地ZF未来可能会继续在因城施策的基调下对楼市政策进行调整。毕竟，房企们现在过得确实太难了。

目前这种调整的风向已经反映在了利率方面，2020年开年后整体利率呈下降趋势，房贷利率在持续走低。

近一年全国首二套房贷款平均利率走势 数据来源：融360大数据研究院

据融360大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率监测数据显示，2020年1月，全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比下降1BP；二套房贷款平均利率为5.82%，环比下降2BP。

具体城市而言，北京首套房贷利率5.35%，环比下跌0.01%；上海首套房贷利率4.82%，环比下跌0.05%；广州首套房贷利率5.32%，环比下跌0.04%；深圳首套房贷利率5.15%，环比下跌0.05%；其中，上海首套房贷利率创30个月以来历史新低。

二线城市中利率增减不一，哈尔滨首套房贷利率下降幅度最大，环比下跌0.23%，达到5.21%；武汉、长春、珠海也分别降至5.88%、5.58%、5.38%。

但也有个别城市利率上调，比如南宁首套房贷利率已达为6.27%，无锡达到5.96%，中山为5.77%。

行业洗牌加速，大鱼吃小鱼

2019年眼看熬到了政策底，春天快到了，不少房企使出浑身解数高价融了资，打算开年风风火火大干一场，没想到受疫情影响项目全面停滞。2020年经济下行压力大，不过受疫情影响，楼市宽松政策的实施速度也会加快。在银行降低利率、宽货币政策的加持下，站长认为未来贷款利率持续下调将会成为主流趋势，但行业洗牌淘汰依然不可避免。

对于那些资金实力雄厚，或拥有稳健现金流的大房企而言，则迎来一场围猎游戏。可以用很少的钱进行兼并和收购，获得大量优质的项目和价格便宜的土地，从而成为留在牌桌上的胜者，赢者通吃。

但中小房企们就没那么幸运了，要么断臂卖地求生，要么不堪负重最终破产。就在今年2月，已有20家房企“相继宣布破产”，行业加速进入寡头格局。

部分房企破产数据

新冠肺炎疫情作为突发性事件，短期对对房地产市场有一定冲击，但只是阶段性，而不是系统性的。房地产市场最终还是取决于人口、经济、需求。中国的人口红利远未结束，只是暂时压制了置业需求。相信疫情过去，楼市会和大地一样复苏。

房地产市场作为经济的压舱石，随着疫情的有效控制和地方政府因城施策的实施，将推动速冻的住房需求在今年4月或下半年逐渐恢复。

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