租售比3.45%！从真实租金和售价，来看墨尔本公寓的投资价值！

本人一位好朋友正好就是租在这个在售公寓项目隔壁，而他也有朋友购买了这 座公寓的房产，找到了最直接的当事人，从而可以知道最真实的租金和售价，以此可以推导到墨尔本真实的租售比，并以此参考，可以推算出墨尔本最真实的公寓投资价值，值不值得投资？

1

区域

如图，位于墨尔本东南区SOUTH YARRA的TOORAK ROAD和CHAPEL STREET交叉口的西北角位置，两边临路，共55层，下面两层是商业，大约一共就是200米高的样子。如果建好，应该算是东南区最高的楼了。

SOUTH YARRA算是墨尔本比较老的富人区了，目前也还是房价、租金最贵的区域之一。

离CITY市中心直线距离：4公里

离最近的STH YARRA火车站直线距离：290米

离菲利浦湾的内海直线距离：3.4公里

离皇家植物公园直线距离：1.24公里

区域的CHAPEL STREET也是墨尔本比较出名的潮街，就是潮人去的多的地方。

区域价值很好，富人区、离CITY市中心近、商业配套很全很好、教育配套也很好、公园和绿化也很好，总之，不错。

放大地图，可以看到周边的现状 ↓↓↓

路两边全是商店。

楼下的CHAPEL和TOORAK路两边的商店实拍 ↓↓↓

当前建设现状↓↓↓

2

楼盘介绍

项目名称：CAPITOL GRAND

项目楼栋：分为两北两栋，南边是G共10层，北边是K共55层。

交房时间：2019年中

交付标准：精装修，套内面积

地下车库：5层，一户都要至少送一个车位

项目外观效果图 ↓↓↓

放在墨尔本SOUTH YARRA的地图上效果如下（请把手机竖起来看） ↓↓↓

从两条路交叉口来看项目的效果图 ↓↓↓

站在第47层向西看CITY和海（请把手机竖起来看） ↓↓↓

公寓大堂和公共配套空间 ↓↓↓

全玻璃外立面 ↓↓↓

3

公寓售价、物业费

当时让帅哥销售给算了几套的价格。

1

靠南的低塔G座10层，北向TB07b户，两房两卫，室内面积77.8平，可拓展面积21.44平，实得99.24平，售价103万澳币。

合人民币的话总价是535.6万，合到套内面积每平方单价是人民币6.884万/平，按实得面积计算的话单价是人民币5.4万/平。

本地人购买要交5.5%的税金，海外人士购买的话还要额外交纳7%的税金，一共是12.5%的税，实际的单价会更高，但在中国，也要交纳相当的契税等。

在楼栋中平面位置，正好对着北边的高塔，景观面不好 ↓↓↓

户型图如下，这一阳台真是看着喜人，拓展面积就是阳台面积 ↓↓↓

2

靠北的高塔K座6层，北向CB03户，两房两卫，室内面积77.15平，可拓展面积18.74平，实得95.89平，售价94万澳币。

合人民币的话总价是488.8万，合到套内面积每平方单价是人民币6.34万/平，按实得面积计算的话单价是人民币5.1万/平。

本地人购买要交5.5%的税金，海外人士购买的话还要额外交纳7%的税金，一共是12.5%的税，实际的单价会更高，但在中国，也要交纳相当的契税等。

在楼栋平面中的位置 ↓↓↓

户型图如下，也是看上了这一圈大阳台，拓展面积也就是阳台面积 ↓↓↓

3

靠北的高塔K座20层，东南向CB15户，两房两卫，室内面积110.6平方，可拓展面积13.5平方，实得124.1平，售价149万澳币。

合人民币的话总价是774.8万，合到套内面积每平方单价是人民币7万/平，按实得面积计算的话单价是人民币6.24万/平。

本地人购买要交5.5%的税金，海外人士购买的话还要额外交纳7%的税金，一共是12.5%的税，实际的单价会更高，但在中国，也要交纳相当的契税等。

无图，当时没说这个有意向，帅哥没有给发这个户型的资料。

4

靠北的高塔K座11层，东南朝向CB08户，两房两卫，室内面积76平方，可拓展面积7平方，实得83平，售价94.5万澳币。

合人民币的话总价是491.4万，合到套内面积每平方单价是人民币6.47万/平，按实得面积计算的话单价是人民币5.92万/平。

本地人购买要交5.5%的税金，海外人士购买的话还要额外交纳7%的税金，一共是12.5%的税，实际的单价会更高，但在中国，也要交纳相当的契税等。

无图，当时没说这个有意向，帅哥没有给发这个户型的资料。

4

周边租金

周边朋友在租的一套两房公寓，70多平方，两房两卫，带一车位，一周租金600澳币。这个是真实的租金，我们可以以此来参考计算。

一年租金是澳币31286元。

其中物业费、燃气费是房东支付。

宽带费、水费、电费是租客承担。

5

租售比和投资回报率

以购买K座6层CB03户为例，77平方，2019年交房，再过三年，按年租金上涨5%为计算，那时候，我朋友这套房子租金应该是695澳币一周。

而新落成的这个地标建筑设计更新、装修也更好，按700澳币一周计算比较合理，一年收租金是澳币36500元。

室内面积77.15平，可拓展面积18.74平，实得95.89平，售价94万澳币。再加上7%的政府税金。

现在定房首付10%，就是9.4万。

2019年交房时再支付10-20%房款，我们按15%计算，就是再支付14.1万。

此时签订合同，除了交纳正常的5.5%的印花税（共计5.17万）之外，海外客户还需要给政府支付额外7%的税金（就是再支付6.58万）。

首付款一共支付了：9.4+14.1+5.17+6.58=35.25万。

总房款等于一共是花了94万+5.17万+6.58万=105.75万。

余下的75%贷款，共贷款70.5万，按贷30年计算，利率4%，等额本息，一个月还款澳币3366元，一年总还款是40392元。

这里面有几个因素没有考虑进去：

1、目前澳币基准利率只有2%，三年后贷款时利率能否作到3%？但现在实际的海外贷款利率还是4.5%左右。

2、澳币银行贷款可以在前5年时间申请只还利息不还本金，以减小还款压力。

3、没有考虑在2019年时租金应该是可以租到澳币750元/周，但同时，也有空租的可能性，两相抵销，按澳币700元计算是比较靠谱的。

租金一年收36500元，还款一年是40392元，差额是澳币3892元，相差不大，租金基本上可以满足月供，但自己作为房东还要支付物业费、气费什么的一些费用，但不多，收房租也要考虑交个税。

海外人士购买的话，租售比=年租金/总房款，该房子的租售比为：3.65/105.75=3.45%。

如果是本地人购买，会少交7%的海外购置税，总房款是99.17万，租售比会变成：3.3892/99.17=3.68%。

如果是真的按销售说的是租金一周可以达到800-1000澳币的话，按800澳元/周计算的话一年可以租金收入41714澳元，海外人士购买的话，租售比可以达到4.1714/105.75=3.945%。

如果是本地人购买，会少交7%的海外购置税，总房款是99.17万，一年可以租金收入41714澳元，租售比可以达到4.1714/99.17=4.21%。

租金到800也不是不可能，甚至可能性还是比较大的，但米宅来分析，都会以偏保守的数据来分析，要不会对大家误导。

6

澳洲VS中国

从这个3.45%的租售比来看，确实不杂样，也确实不算高。

以中国为例，找的都是我身边真实的案例：

1

一个朋友年初跟着米宅团购了海南绿城蓝湾小镇棕榈苑的房子，74平带装修，单价11800元，总价87.32万，契税3%是2.62万，购房总花费为90万，目前租出去一个月是3500元，一年是4.2万，租售比是4.67%，当然，这楼盘是度假属性，虽租金高，但空租期估计也会比较平常。

2

郑州金水区天明森林国际公寓一套房子，两房，71.84平方，今年9月份以93.5万的总价售出，目前在租，租金一个月2700元，满五唯一房产，没有营业税，个税1%，契税是1%，总房款是95.37万（没计算评估费和贷款金融服务费，大约还有1万），年租金是3.24万，租售比是3.3973%。

3

北京海淀西北旺林语公馆，一套90平的三居室，售价6万/平，租金5000元/月，也按契税1%、个税1%计算，售房款是540万，购房者成本是550.8万，租金一年是6万，租售比是1.89%。

4

北京南三环彩虹城小区，两房85平方，售价4.8万，租金5800元/月，也按契税1%、个税1%计算，售房款是408万，购房者成本是416.16万，租金一年是6.96万，租售比是1.67%。

注：以上案例也许并不具有普遍性，但我选择的都是身边真实的例子，没有去参考什么统计数据和官方数据，这样更真实一些。

7

总结

3.45%的租售比确实不算高，但相比北京上海的房子，这个租售比要好很多，资产会更安全一些，但相比一些二线城市，特别是西安重庆房价较低的城市来说，3.45%租售比确实不算高。

有几个情况要知道：

1、海外人士购买要额外交纳7%的税，而且是在购房签约时交纳。

2、因为这个税的影响，这个盘在一年之前开盘，至今的价格还是那时的价格，没有涨。

3、因为位置好，目前75%的房源已经卖掉了，问售楼部，说大部分买家都是本地人。

4、墨尔本楼市确实没有悉尼火热，这是事实。

5、但墨尔本市中心的公寓不用愁出租，租金会每年稳步上涨，空租的问题不大。

6、而且，就目前来说，墨尔本市场很稳定，也许你买后大幅上涨不存在，但大幅下跌也是不会存在的。

看完这篇文章，相信大家已经对墨尔本公寓市场和行情、租金、回报率、租售比等相关信息比较了解了，首先公寓必须要买到配套成熟、交通方便、学区的地方，而这个项目也代表了这种好位置的地标性建筑项目，具有很好的参考价值。

买还是不买？看个人的情况。更多的时候，这是一种资产配置，不要抱着太多的投机心理，以存钱的心理来看待这个事，比更合乎现实，但抱着国内那样几年就翻番的投机心理，现实不会那样，如果墨尔本房价几年翻番，估计政府就要下台了，这儿的国情，和国内是完全不一样的。

而在墨尔本租房，和国内有何不同？我将在下一篇文章中详细介绍。

米宅海外历史文章推荐：

END

未经许可禁止转载，回复“转载”获取须知。欢迎有海外投资、留学移民、工作生活经验的人士来访交流！

长按二维码加主编微信：