楼市通往春天的列车，两会后拐弯了
几天前，一位银行界的朋友问我：你从两会上，听到什么楼市的新动向了么？
我故意反问他，如果银行不给楼市“输血”了，还会有“刚需”么？
他一时语塞，答道，没钱就没有交易，“刚需”自然不会有了。
我说，这就是新动向，跟暴利时代的楼市说拜拜吧。
“可遗留下来的楼市从业大军，该怎么办？”
我笑着说，该拼商业模式了。
新时代来了，房地产商们“空手套白狼”的融资模式，和“随意割韭菜”的商业模式都将一去不复返了！
融资模式之变
从银行输血到自我造血
从2017年底到2018年初，几个月的时间，中国的政治生活经历了很多大事儿，可最终都没绕开向中国楼市表个态。
比如，“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话，字面含义已经烂熟于心了，可读完了政府工作报告，还是会有新发现。
正如我那位银行界的朋友所问，未来五年，我们该对全国数以千万的楼市从业大军，以及很多年GDP贡献率达到2%的那个安居产业，找个出路。
今年的政府工作报告，把2018 年国内生产总值增速目标为 6.5% 左右，增速比往年略有下降。这意味着，经济增长对房地产的依赖性会慢慢降低，恋爱黄金期快结束了。
政府的目标仍在于供给侧，金融监管要从严，服务实体经济是重点，因而金融机构对房地产的“输血”量将锐减。
这其中，海航、万达、安邦是个标杆，靠贷款买买买的模式结束了，对各房地产公司而言，自力更生，加快销售回款，提升库存去化率和销售回款率是最重要的。
降低风险活下去，这才是关键。
于是，千千万楼市大军有了一个新目标——自我造血。
至于怎么造，从十九大到今年两会的政府工作报告，又提了两点，一个是融资模式创新，一个是商业模式创新。虽然这两个词提法看起来微乎其微，但却足以勾勒未来5年中国楼市发展的一幅“水墨画”了。
首先，如何理解融资模式创新？今年政府工作报告里提出，要提高直接融资，特别是股权融资的比重，以往这是没有提过的。从这个角度来看，政策对地产公司自持物业证券化将保持开放态度，这可能会成为 2018年房企创新融资模式的重头戏。
简而言之，就是房企抵押“房子”，向社会融资。
最新的机构改革出炉了，银监会、保监会合了，这两个曾经向楼市“输血”的大户，未来一定会被央行与金稳办好好调教；刘士余先生的证监会连续几个月摆平了资本市场的几条大鱼。让楼市证券化融资，也就是纳入证监会管理，风险会更可控。
在这里，融资模式创新这句话，其实也可以讲给楼市的“刚需”群体。未来，我国也可能出现面向刚需市场的新贷款模式，自我造血的房企可以拉上金融机构，甚至自己直接向刚需们放贷。
这是不是很像，在赌场里借钱给赌徒，再让他们继续赌钱？
但，这是完全意义的市场行为，而且保证了国内庞大的金融体系不再被系统绑定楼市的“战车”上。
当然，这个时候房企会自己掂量，向刚需们输血的风险。
一旦经济形势不好了，不用舆论去号召，房企未来自己就会鼓动刚需们：租房也是幸福的！
商业模式之变
从卖房时代到共有产权时代
全国两会以后，楼市另一最大的看点，就在于商业模式创新了。共享产权是政策基调，玩法则等着各地去试点，这就是看点了。
大约20年前，当中国房地产市场尚处于青春期时，“懵懂”的购房者好像都听说过这么一个说法：在大洋彼岸的美国，年轻人都喜欢租房，而不是买房。
今天，当中国楼市的刚需们即将体验到被银行“断供”的滋味时，我们是不是才发现，租房不是一种流行的生活方式，而是迫不得已？
严苛的社会信用体系，加上高房价，20年前美国年轻人的租房之路，我们也即将这么走。
去年底，十九大报告中，房屋共有产权的提出，其实就是这个意思。
冯仑先生最近的文章说，房地产进入后开发时代，就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争。这里提到了商业模式，其实，就是共有产权时代的商业模式。
这并不难理解，楼市能割的“韭菜”少了，自然只能慢慢，少量的“下刀”。你房子卖不出去了，毛坯房卖不动了，大户型能付全款的买家少了，难道开放商就坐以待毙么？
绝不是，精装修，小户型，公寓房，旅游地产、养老地产等等，现在这不都来了？
在共有产权时代，房企要实现产品创新，个性化创新，以改造升级和管理提升为核心的存量房子去再开发！
对刚需们而言，一个百花齐放的“分房子”的时代，又到来了，只不过这次是市场行为，你要哪一种产品创新，或者租房模式创新，随你选。更进一步说，如果租房市场的产品创新与商业模式创新足够丰富，你甚至可以根据自己的需求与经济实力选择租赁自己的“生活方式”。
新楼市三大趋势
房地产赚钱方式如何转变
对于房企们而言，未来的“钱途”依然是有的，且一定要朝着这几个方向转型：
大型房地产运营商的到来
从马云、刘强东打算在大型工厂片区附近，兴建连片的租房公寓开始，大型房地产租赁运营商的概念就“登陆”中国了。它不同于二手房中介，与个体的房屋租赁、买卖打交道，而是整体运营一个或者几个楼盘。
这一理念来自美国。在美国，由于高房价作祟，一些楼盘尚未竣工就面临无人购买，乃至破产的境地。于是，市场上出现了房地产运营商，整体收购，或者代管了楼盘的经营，将其分类开发为酒店、酒店式公寓、租赁式住宅等等。这种模式，其实已经在以产业、旅游、养生、度假为核心的新型地产开发中应用。
如今，随着中国互联网产业的壮大，以互联网为支撑的房地产服务结合欧美国家大型房地产运营商的模式，并使用了互联网技术，实现地产服务的整合，相比之下，未来传统的二手房中介或将走向衰落。
年轻人进城，老年人进“村”
其实，在全国都在聚焦一线城市的房地产走势时，我们的目光其实过度被房屋买卖这一单向度的市场供需“绑架”了。
看看海南旅游岛上的养老、旅游地产，看看城市周边一些度假，养老公寓，难道这些不是摆在眼前的市场机遇么？
旅游地产、养老地产其实不少了，唯独只欠缺一个市场窗口期的到来；同样，我们过度关注了年轻群体的刚需，而忽视手握大量资金、闲置房屋的中老年群体。
中国经济在增长，收入在提高，消费结构在升级，今天已有相当一部分群体不愁吃穿住行，还有钱怎么办？特别是60后这代人逐步的成为社会的人口主体，消费观念会发生很大的变化，因此候鸟式、择优而居的生活观念将会快速发展。
由此，中国将会出现这样一个新的房地产现象：中国将有数以亿计的中老年群体放弃自己在中心城市住所的部分产权，交换而来的资金支撑他们在养老、度假胜地消费。
今年两会提出建设美丽乡村。我们不妨也这样设想，当中国的几十个城市群撑起经济发展的主框架时，年轻人可以集中到城里打拼，而中老年人则可以到“美丽乡村”中，养老休闲，这样的安排，不也很好么？
住房需求由大变小
今天，刚刚富裕起来的中国中产阶层仍在梦寐以求大房、大车的家庭生活。但很快，中国家庭人口结构的根本变化，以及持有房屋、停车位等资产成本的提高，都将促使这一消费诉求发生变革。
相关机构的一项调查显示，过去多年平均来讲，我国城镇人口增速赶不上住宅价格上涨速度，近年在所有家庭中，有比较明显的家庭小型化趋势。三人户家庭占据最大家庭类别比重，四人户及以下占据80%以上家庭数量。一人户、二人户整体呈现增长趋势，而三人户及以上呈现下降趋势，家庭规模越大的家庭类型，其占总家庭数量比重下降趋势越明显。家里只有1户、2户的人口占到了全国家庭比例的35%。
这是我国实行独生子女政策至今必然经历的一个阶段。几天前，阿里研究院发布了《空巢青年租房数据报告》，数据分析了闲鱼上的空巢青年群体的生活状况，闲鱼租房用户中，32%是空巢青年，在北京上海等城市，空巢青年人均租房花费低于平均水平，与此同时，大家同为空巢青年，租房却有着明显的差距，他们中的整租群体人均花费2200元租用整套房，而租用单间的每月只花1200元。
这其实在告诉地产商们，未来售房与租房的一个趋势：当中国的家庭户数随着人口老龄化、出生率下降而减小，房屋支出成本维持高位，住房面积的需求结构势必会发生根本逆转。
一位三亚的开放商跟我说，他最近忙着把大户型拆解成小户型出售，每户均价都在80万以内，结果以前滞销的房子，一下都卖光了。
结 语
我们从来没想过要租房一生，而今这个趋势正在明朗起来；
我们从来没想过让生活方式自由成为一种可能，而今房地产市场正为我们迈向这一阶段而转型。
因此，高房价时代，对于我们每个人来说，并不是一种“不幸”。
只要房地产市场在自我造血中实现创新发展，满足新时代的消费需求，我们便既没有必要强加于它过高的社会期待，甚至压力。
在此，我们一定要感谢政府，今天给予购房者与房地产经营者一个平等对话的政策机遇，让房地产回归理性。
同样，我们也将理性对待房地产市场，规划余下的生活。
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（图片源自网络）
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